每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　11月9日至15日，上海商品住宅成交均價接近2萬元/平方米，部分區(qū)域樓盤一開盤便告“無房可售”。在毫無預(yù)兆的情況下，上海樓市突然“井噴”。當?shù)刭彿空哒J為，這可能與兩件事有關(guān)：一是迪士尼，二是大虹橋。

        迪士尼已是眾所周知，那么大虹橋究竟有什么魅力？它會給上海乃至整個長三角的房地產(chǎn)業(yè)帶來怎樣的變化？帶著這些問題，《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）邀請了納帕地產(chǎn)執(zhí)行總經(jīng)理王宏偉、上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤、中房指數(shù)研究院副院長陳晟做客本期“地產(chǎn)峰會”，暢談“大虹橋”的未來。

大虹橋·定位

上海經(jīng)濟的新增長極

        NBD：僅從規(guī)劃看，大虹橋和以前的上海南站、新客站相似，是一個交通樞紐發(fā)展而成的商業(yè)圈，為什么購房者偏偏對它“趨之若鶩”？

        張濤：大虹橋就像是上海經(jīng)濟“啞鈴”的一個增長極，它橫跨長寧、閔行、青浦、嘉定、松江等六個區(qū)，輻射整個江浙，GDP總值甚至比浦東還高，是除上海世博會外另一件對上海影響深遠的大事件。大虹橋不僅對上海重要，對長三角也同樣重要，是促進整個長三角一體化深入進行的重要內(nèi)容。

        王宏偉：首先要糾正一個觀點，大虹橋絕不只是一個純粹的交通樞紐。過去說的交通樞紐，如上海南站，更多的功能是疏散客流，而不是聚集商業(yè)。而大虹橋是通過交通樞紐來實現(xiàn)經(jīng)濟集聚。中國的三大核心城市，除了北京是政治中心外，上海和廣州都是靠交通導(dǎo)入人口、資金、產(chǎn)業(yè)而發(fā)展起來的。在中國大陸地區(qū)，長三角是資金密度最強的，但僅靠陸家嘴作為上海經(jīng)濟發(fā)展的“發(fā)動機”還不夠，上海需要在陸家嘴之外，建立一個與之規(guī)模匹配，并面向長三角和全國的新CBD。

        大虹橋顯然符合上述需要，它扎牢長三角根基，具有通商和經(jīng)濟便利，并且可以利用高鐵和飛機輻射周邊城市甚至更遠地區(qū)，進而全面導(dǎo)入長三角的產(chǎn)業(yè)、資金和人口。虹橋商務(wù)區(qū)對上海經(jīng)濟的拉動作用，甚至比世博會和迪士尼樂園還要大。

        陳晟：按照大虹橋的規(guī)劃，它的經(jīng)濟體系、城市人口體系和美國某些城市形態(tài)已有一些相似處，是由一個單獨的城市向城市群的概念延伸。26.3平方公里的虹橋商務(wù)區(qū)，可將環(huán)繞四周的交通打通，將會極大提速這個城市經(jīng)濟的發(fā)展。與浦東2.56億元/平方公里的GDP相比，虹橋商務(wù)區(qū)所覆蓋的長寧、閔行等六大區(qū)域，目前的GDP只有1.75億元/平方公里，差距不小，但這也意味著虹橋商務(wù)區(qū)的潛力更大。

大虹橋·輻射

江浙、江西也將受益

        NBD：既然大虹橋?qū)ι虾Ｄ酥灵L三角的經(jīng)濟發(fā)展舉足輕重，那么它對樓市會有什么樣的影響？可以輻射多大范圍的房地產(chǎn)市場？

        張濤：大虹橋東至環(huán)西一大道，即外環(huán)線A20；西至鐵路外環(huán)線，即華翔路；南至A9滬青平高速公路；北至規(guī)劃北翟高架路。虹橋交通樞紐的26.3平方公里區(qū)域為它的核心區(qū)域，周邊60平方公里是綜合功能拓展區(qū)，橫跨中環(huán)、外環(huán)。泛虹橋的范圍則更大。

        王宏偉：如果經(jīng)過幾年的發(fā)展，大虹橋的規(guī)劃得到實現(xiàn)，將來的輻射范圍將非常大。從經(jīng)濟范疇看，大虹橋可以發(fā)展到周邊300~500公里的范圍，不僅緊臨的江蘇和浙江將受益，連與上海距離較遠的江西也將受益。從房地產(chǎn)角度看，距離核心功能區(qū)40~45分鐘車程的區(qū)域，將會成為區(qū)域內(nèi)高端人士的第一居所；距離核心功能區(qū)2~3小時的區(qū)域，將成為高端人士的第二居所。未來上海周邊的昆山、嘉興、嘉善甚至南京等地，都會被大虹橋輻射。不過，這需要購房者的觀點進一步轉(zhuǎn)變。

        陳晟：從規(guī)劃來看，大虹橋?qū)⑹巩數(shù)厣剔k類物業(yè)直接受益，對當?shù)氐淖≌绊懸矔艽蟆Ｒ环矫?，政府對當?shù)氐耐度雽浅４?。我們衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)投資價值的標準，不僅看當?shù)氐姆績r，還要看當?shù)卣诿科椒矫椎馁Y金投入是多少。從目前的情況看，整個大虹橋地區(qū)的商品房價格存在較大落差，貼近內(nèi)環(huán)的普陀武寧板塊今年10月的板塊基準價格已達32333元/平方米，價格最低的松江新橋板塊只有9117元/平方米，不到前者的1/3。另一方面，上述區(qū)域的價格上漲速度也不同。在大虹橋區(qū)域內(nèi)年均漲幅最高的普陀武寧板塊，2003~2009年房價年均算術(shù)增幅達76.21%，排名最末的嘉定主城區(qū)板塊年均算術(shù)增幅僅為32.67%。這些價格增幅相對落后的區(qū)域，是不是會有更多的潛力？值得研究。在我看來，大虹橋地區(qū)的徐涇、北新涇西部、華漕等類鄉(xiāng)村地帶將會有更大的發(fā)展前景。

大虹橋·樓市

將出現(xiàn)上海一線豪宅

        NBD：若大虹橋未來發(fā)展成為上海新的CBD，那當?shù)氐拈_發(fā)產(chǎn)品形態(tài)會不會有改變？什么類型的物業(yè)會是未來的主流產(chǎn)品？

        張濤：從規(guī)劃提出到最終落地，短則兩三年，長則五到八年，因此短期內(nèi)對當?shù)氐牡禺a(chǎn)開發(fā)不會形成太大影響。但我考察過當?shù)氐囊恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目，地產(chǎn)商的出售心理價位比一年前要高很多。尤其是嘉定南翔板塊，以往房地產(chǎn)開發(fā)較為緩慢，配套設(shè)施不全。但最近在大虹橋的影響下，該區(qū)域連續(xù)推地，且成交非?；鸨?。像前面王總所說的那樣，因為有了大虹橋，上述區(qū)域的住宅可能會由原來的第二居所演變?yōu)橐恍└叨巳巳旱牡谝痪铀康禺a(chǎn)開發(fā)價值將大幅度提升。目前，很多地產(chǎn)商看好大虹橋地區(qū)，綠地等都在那里持有項目。

        王宏偉：我們公司在淀山湖邊上開發(fā)的項目，原先是上?？蛻粲脕硇蓍e度假的第二居所。但是，大虹橋的規(guī)劃公布后，很多客戶已考慮在三五年后把這里當成第一居所。事實上，整個上海城西地區(qū)，有賴于機場、地鐵、高速通路的建設(shè)，未來會成為上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)最發(fā)達的地區(qū)，這將使當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形成最集中的高端客群居住需求。未來的大虹橋，將出現(xiàn)上海的一線豪宅產(chǎn)品。

        陳晟：作為一個都市圈CBD，虹橋商務(wù)區(qū)最有發(fā)展?jié)摿Φ臒o疑是商業(yè)。大虹橋的開發(fā)，最大受益者不是房地產(chǎn)，而是圍繞交通樞紐的金融、信息、會展等行業(yè)。未來，該區(qū)域企業(yè)對信息、金融服務(wù)的需求將極為旺盛。我近期接待了兩家要把總部搬到上海的公司，都來自福建省，他們說，要把企業(yè)的融資部門、信息部門、人力資源部門搬到上海，借此了解行業(yè)最前端的情況。我覺得，類似企業(yè)會在大虹橋周邊大量聚集，并且聚集大量的高端人才，從而促進當?shù)刈≌?、商業(yè)物業(yè)迅猛發(fā)展。

大虹橋·居住

或改變上海居住格局

        NBD：按照王總和陳院長的說法，大虹橋?qū)⒏淖兏叨巳瞬诺墓ぷ骱蜕盍?xí)慣，這是否意味著上海傳統(tǒng)豪宅區(qū)的隊伍將進一步擴大，大虹橋也會成長為上海高端住宅聚集群落？

        張濤：圍繞著城市中心居住，實際上是一種生活習(xí)慣。我曾去美國洛杉磯考察，整個洛杉磯的市中心就是幾幢行政大樓和警察局，商業(yè)設(shè)施不多。全洛杉磯有88個市，全是小城市，那里擁有大量的商業(yè)、行政、醫(yī)院等機構(gòu)，可以滿足市里居民生活所需。我覺得大虹橋的軌道交通樞紐和生活配套，可以為嘉定等郊區(qū)利用，從而形成若干個居住城鎮(zhèn)，使得高端人口可以在大虹橋區(qū)域內(nèi)居住。

        王宏偉：上海住宅從內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)形成高、中、低端分化，是由城市的配套資源決定的，配套資源越集中，房屋檔次及價格也就越高。但事實上，房價并不只取決于配套，還取決于居住人口。高端人口聚集的區(qū)域，就會形成高端住宅區(qū)。我個人認為，以后上海的居住格局會逐步由環(huán)線決定房價的格局，轉(zhuǎn)為人口決定房價的格局，進而使上海出現(xiàn)多個富人區(qū)。

        陳晟：上海現(xiàn)在到處都是豪宅，從早期的西郊、古北一帶，到后來西面的佘山、龍東大道一帶，甚至到以后大虹橋商務(wù)圈的周邊輻射區(qū)，上海的豪宅區(qū)已形成了多個“神經(jīng)元”系統(tǒng)。大虹橋規(guī)劃區(qū)最大的功能，就是疏通這些“神經(jīng)元”的外部交通，方便居住者出入。

大虹橋·產(chǎn)業(yè)

助第三產(chǎn)業(yè)迅速上位

        NBD：大虹橋會長期推動上海房價嗎？會不會成為國內(nèi)高端人士買房的首選地區(qū)？

        張濤：這倒不一定。在全國范圍內(nèi)，除大虹橋外，還會建設(shè)多個國際物流貿(mào)易中心。但上海的大虹橋?qū)ι虾Ｓ欣?，對長三角有利，將會成為整個長三角在吸引外資、商貿(mào)上的重大優(yōu)勢，對于推動上海經(jīng)濟的作用非常巨大。

        王宏偉：購房者的喜好是多元化的，大虹橋并不能使所有高端人士來上海買房。但是，它會影響上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成都市群CBD，形成城市間的經(jīng)濟交流。上海的高房價，會將一部分必須要低成本經(jīng)營的制造業(yè)擠出上海，逼迫上海提早完成由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)革命。上海的第三產(chǎn)業(yè)并沒有迅速占領(lǐng)第二產(chǎn)業(yè)離開后的空白，于是，大虹橋的規(guī)劃，給上海第三產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的機會，第三產(chǎn)業(yè)可以服務(wù)的范圍，一下子擴大到整個長三角，為未來二三十年上海的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向奠定了方向。在產(chǎn)業(yè)和資本導(dǎo)入大虹橋地區(qū)以后，高端人口的居住方向也會改變。

        陳晟：我很同意王總的看法,工作方式會改變居住方式。我們曾經(jīng)接觸過一批成功人士，發(fā)現(xiàn)他們的生活方式受工作方式?jīng)Q定。大虹橋的發(fā)展，使他們開始想在上海擁有一套豪宅，以開拓眼界，提高作決定的能力，這使得大虹橋及周邊地區(qū)出現(xiàn)了不同類型的物業(yè)需要。這些高端人群和他們的企業(yè)進入上海，也為上海房價的增長奠定了基礎(chǔ)。

記者手記

大虹橋和“雙城夢”

        上海總面積7037.50平方公里，其中土地面積只有6340.5平方公里。全市人口接近2000萬（僅為常住人口），上述土地面積并不能滿足所有上海人的住房夢想，也無法滿足房地產(chǎn)商的開發(fā)需要。上海的地價、房價就很難不高。

        一方面，購房者犯愁。很多上海人很早就跑到周邊的昆山、太倉、嘉興一帶買房，因為那里的房價只有4000~5000元/平方米，而在上海遠郊的嘉定、青浦、南匯乃至奉賢，房價已突破萬元大關(guān)。距離不到十公里，房價相差了一倍。上海的高房價，甚至讓一些上海人考慮過在江浙居住、在上海上班的“雙城夢想”。但夢想終歸是夢想，來回交通的不方便，使雙城生活的計劃難以實現(xiàn)。

        另一方面，開發(fā)商也犯愁。上海不斷高漲的土地價格，使很多上海地產(chǎn)商更愿意跑到上海周邊找尋機會。太倉、嘉興、無錫等地，成為他們最感興趣的區(qū)域。但是，這些區(qū)域的房價、地價雖然便宜，市場購買力卻不及上海。開發(fā)商迫切希望，上海的上班族能夠在上海周邊居住，而僅僅將上海作為辦公點。

        大虹橋的規(guī)劃，有望使開發(fā)商和上海市民都能圓夢。

        在距離上海虹橋機場不到一小時車程的嘉興，已經(jīng)伸出了“橄欖枝”。嘉興市市長李衛(wèi)寧介紹，嘉興的文化底蘊很深厚，生態(tài)環(huán)境好，是典型的江南水鄉(xiāng)，嘉興城區(qū)的綠地率是41.4%，現(xiàn)在的住房均價只有4800元/平方米。另外，嘉興還有配套上海醫(yī)療康復(fù)中心的規(guī)劃，比如治病在上海，康復(fù)在嘉興。嘉興還與上海在公共服務(wù)實現(xiàn)“無縫銜接”，比如交通“一卡通”等各種互認，以及社會保障的無縫對接。

        據(jù)了解，南京、鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、昆山、嘉興、杭州等城市，是首期開通“空鐵聯(lián)運遠程值機服務(wù)”的試點城市。這些城市很有希望成為上海房地產(chǎn)業(yè)的延伸，未來的上海樓市或?qū)⒀由斓竭@些城市。



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