針對(duì)12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行，監(jiān)察部和審計(jì)署等五部委聯(lián)合出臺(tái)  《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知），要求“房地產(chǎn)商參與土地開(kāi)發(fā)首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%”，廣發(fā)證券認(rèn)為，前期房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)又將進(jìn)入政策從緊期。

未來(lái)政策將從緊

        在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出了密集的調(diào)整動(dòng)作：部分取消二手房交易的優(yōu)惠、提出遏制部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭等，現(xiàn)在國(guó)家又提出了加強(qiáng)土地出讓收支的管理。因此可以看出，國(guó)家對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的不滿以及解決市場(chǎng)存在問(wèn)題的迫切性。

        自2007年底起，為刺激我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，國(guó)家及各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策。這些寬松政策刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速回暖及發(fā)展，但也在回暖中出現(xiàn)了老問(wèn)題：房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成為市場(chǎng)健康發(fā)展的阻礙。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)將行業(yè)的密集調(diào)控表明，前期房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策將逐步收緊，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的氛圍將趨于緊張，下一階段行業(yè)又將進(jìn)入政策從緊期。

抑制開(kāi)發(fā)商拿地沖動(dòng)

        “首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%”將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力提出嚴(yán)重考驗(yàn)，能夠抑制開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)。

        當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的動(dòng)力在于需求的旺盛及土地成本的推高等幾方面因素?！锻ㄖ吠ㄟ^(guò)提高首次繳納比例來(lái)調(diào)控開(kāi)發(fā)商的拿地行為，加大了行業(yè)的資金進(jìn)入壁壘及開(kāi)發(fā)商的拿地成本，防止低成本的圈地行為。

        但是《通知》沒(méi)從根本上解決我國(guó)地價(jià)高企的問(wèn)題。由于當(dāng)前我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓收入歸地方財(cái)政所有，因此地方政府推高地價(jià)的意愿依舊較為強(qiáng)烈，而《通知》僅從土地受讓人角度進(jìn)行調(diào)控，因此雖能有效抑制開(kāi)發(fā)商拿地沖動(dòng)，從而降低地價(jià)，但效果還有待觀察。

投資策略：精選個(gè)股

        自從國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議把遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲作為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重點(diǎn)后，房地產(chǎn)行業(yè)的頭頂上就懸著達(dá)摩克利斯之劍。隨著未來(lái)一系列政策的落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)之前的寬松政策氛圍將不再有。劍落風(fēng)云起，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒅噩F(xiàn)上一輪調(diào)控對(duì)行業(yè)的負(fù)面影響。

        “遏制”，而非“抑制”，這從一方面反映了當(dāng)前我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀。全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未走出低谷，而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格卻創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)收入比節(jié)節(jié)攀升，居民購(gòu)房支付壓力持續(xù)增加。房地產(chǎn)行業(yè)的需求基礎(chǔ)已不再那么堅(jiān)實(shí)，市場(chǎng)的信心隨著房?jī)r(jià)的快速上漲將越來(lái)越脆弱。

        雖然我們認(rèn)為基于通脹預(yù)期的需求將會(huì)支撐起短期市場(chǎng)的成交量，但在如此密集政策的打壓之下，以及需求基礎(chǔ)的不堅(jiān)實(shí)，我們認(rèn)為，行業(yè)投資的吸引力將大大下降，雖然短期內(nèi)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)仍將比較漂亮。

        因此我們認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資吸引力將大幅下降，而精選個(gè)股將成為投資首選。我們對(duì)以下個(gè)股給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)：全國(guó)性地產(chǎn)商，包括金地集團(tuán)（600383，收盤(pán)價(jià)13.20元），招商地產(chǎn)（000024，收盤(pán)價(jià)26.28元），榮盛發(fā)展（002146，19.65元）；區(qū)域性開(kāi)發(fā)商，包括福星股份（000926，收盤(pán)價(jià)10.94元），億城股份（000616，收盤(pán)價(jià)6.73元），中天城投（000540，收盤(pán)價(jià)17.80元），中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007，收盤(pán)價(jià)11.95元），九龍山（600555，收盤(pán)價(jià)8.60元），ST魯置業(yè)（600223，收盤(pán)價(jià)11.97元）。

廣發(fā)證券花長(zhǎng)勁  沈愛(ài)卿



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