每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        國土部的一紙規(guī)定，可能將釋放一塊巨大的市場。

        國土資源部近日發(fā)文明確，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級(jí)市場開發(fā)。也就是說，土地一級(jí)開發(fā)將交由企業(yè)來做，政府將承擔(dān)“組織者”的角色。

        根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，去年北京市用于土地儲(chǔ)備的投資超過1000億元，今年還將繼續(xù)加碼。對(duì)于企業(yè)來說，這個(gè)市場顯然十分龐大。

        同時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士還打消了市場的擔(dān)憂。他們認(rèn)為，一級(jí)開發(fā)市場與二級(jí)市場越來越獨(dú)立，企業(yè)參與一級(jí)開發(fā)，并不會(huì)推高地價(jià)。

北京今年土地儲(chǔ)備投入超千億

        在土地收入占據(jù)地方財(cái)政收入大部分的情況下，土地儲(chǔ)備逐漸成為地方政府的重要工作。按照北京市土地整理儲(chǔ)備中心的計(jì)劃，今年北京市將投入超過1000億元的資金用于土地儲(chǔ)備，力爭到年底整理出4500公頃的熟地。

        4500公頃的整理規(guī)模，遠(yuǎn)超北京市歷年來的供地計(jì)劃。有業(yè)內(nèi)人士分析，若算上各地的土地儲(chǔ)備開發(fā)規(guī)模，將釋放出一個(gè)萬億規(guī)模的市場。

        中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地一級(jí)開發(fā)是一個(gè)巨大的市場，但在2007年建立土地收儲(chǔ)制度后，往往由政府部門及其附屬企事業(yè)單位來操作，企業(yè)參與較少。

        2007年，國土部、財(cái)政部和央行聯(lián)合印發(fā)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》，規(guī)定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。

        事實(shí)上，由于一級(jí)開發(fā)的利潤偏低，企業(yè)的動(dòng)力并不足。按照北京市的規(guī)定，企業(yè)用自有資金進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的，規(guī)定利潤不超過8%；貸款進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的，利潤不超過2%。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“倒地”和“建房”的利潤。

        據(jù)了解，企業(yè)從事一級(jí)開發(fā)的目的，多數(shù)在于獲得土地使用權(quán)，并進(jìn)一步從事二級(jí)開發(fā)。但近些年，這兩個(gè)市場都在實(shí)行招拍掛運(yùn)作，企業(yè)往往達(dá)不到這一目的。

        陳國強(qiáng)表示，與建設(shè)保障房類似，盡管利潤偏低，但由于土地一級(jí)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開發(fā)，該市場仍對(duì)企業(yè)具有很大的吸引力。

企業(yè)分擔(dān)地方融資風(fēng)險(xiǎn)

        事實(shí)上，企業(yè)從事土地一級(jí)開發(fā)，并非沒有風(fēng)險(xiǎn)?！罢顺?，將把地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)身上?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

        楊紅旭表示，在今年6月收緊地方融資平臺(tái)后，不少地方面臨很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

        土地融資是地方融資的重要部分。近年來，“獲得貸款—一級(jí)開發(fā)—推向二級(jí)市場—償還貸款”成為很多地方的土地融資模式，有觀點(diǎn)認(rèn)為，這種方式在很大程度上起到了推高地價(jià)的作用。

        同時(shí)，由于一級(jí)開發(fā)多由土地儲(chǔ)備部門及其下屬企業(yè)來操作，政府往往在評(píng)估時(shí)給予較高的估價(jià)，使其獲益。

        楊紅旭表示，如果一級(jí)開發(fā)由企業(yè)操作，企業(yè)出于安全考慮，將進(jìn)行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，這就在一定程度上分擔(dān)了地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行在發(fā)放貸款時(shí)也會(huì)考慮到風(fēng)險(xiǎn)，并予以控制。

        而如果由地方政府下屬的城投公司來操作，風(fēng)險(xiǎn)則完全由政府承擔(dān)，一旦外部環(huán)境發(fā)生變化，資金安全將難以保障。

不會(huì)推高地價(jià)

        不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，土地一級(jí)開發(fā)采取市場化運(yùn)作，會(huì)否推高地價(jià)？對(duì)此，陳國強(qiáng)表示，土地使用權(quán)出讓通過招拍掛的方式，最終的出讓價(jià)格遠(yuǎn)高于一級(jí)開發(fā)成本。

        一些從事過一級(jí)開發(fā)的企業(yè)向本報(bào)記者表示，在土地一級(jí)開發(fā)成本中，拆遷成本占據(jù)相當(dāng)部分，企業(yè)在面對(duì)“釘子戶”時(shí)，往往由于缺乏行政權(quán)力而不得不接受其要價(jià)。

        去年底，北京市出臺(tái)規(guī)定，要求土地拆遷按照市價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。這也一度被認(rèn)為可能成為地價(jià)上漲的推動(dòng)力。

        陳國強(qiáng)表示，市價(jià)補(bǔ)償是土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)行市場化運(yùn)作的一種表現(xiàn)，但如果規(guī)范操作的話，并不會(huì)大幅推高一級(jí)開發(fā)成本。

        陳國強(qiáng)所指的“規(guī)范操作”，是建立在政府機(jī)構(gòu)不會(huì)完全退出的前提下。事實(shí)上，按照北京市的操作方式，政府在一級(jí)開發(fā)中的作用是“主導(dǎo)開發(fā)”，即由政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實(shí)施。

        而在國土部的表述中，也僅強(qiáng)調(diào)國土資源部門“不得直接從事”土地一級(jí)市場開發(fā)，而非完全退出。

        “一級(jí)開發(fā)涉及到征地、拆遷、環(huán)評(píng)等很多問題，政府不可能完全退出?！睏罴t旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政府的角色除了作為一個(gè)組織者，還會(huì)是一個(gè)監(jiān)督者。



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