每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

        二次調(diào)控后，市場(chǎng)上大量需求被壓抑，而目前CPI繼續(xù)高歌猛進(jìn)，市場(chǎng)上不少熱錢(qián)尋求保值增值的壓力與日俱增。最近中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川提出欲尋求一個(gè)  “池子”將市場(chǎng)上的流動(dòng)性“蓄起來(lái)”。那在股市與房地產(chǎn)之間，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)扮演“主池”角色？流動(dòng)性泛濫之下，二次調(diào)控會(huì)不會(huì)存在保鮮期？

        近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）帶著這些疑問(wèn)分別專(zhuān)訪(fǎng)了陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖、廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓和鏈家地產(chǎn)副總裁林倩。

樓市需求動(dòng)向如何？

        NBD：目前樓市中的投資需求、改善性需求以及剛需在二次調(diào)控后呈現(xiàn)怎樣的一種游動(dòng)路徑？他們對(duì)二次調(diào)控政策以及樓市前景的預(yù)期如何？這種預(yù)期會(huì)怎樣影響他們未來(lái)的動(dòng)向？

        謝逸楓：二次調(diào)控后，投資需求、改善性需求及剛需呈現(xiàn)“收縮、觀(guān)望及恐慌”的復(fù)合型游動(dòng)路徑，需求方內(nèi)心很糾結(jié)，一方面被政策抑制，不得不放棄或推遲購(gòu)房計(jì)劃；另外一方面，受通脹壓力，一些或提前入市，或被迫入市。他們對(duì)二次調(diào)控政策以及樓市前景目前抱著“喜憂(yōu)各半”的心理。毫無(wú)疑問(wèn)，目前房?jī)r(jià)未下降到他們的心理價(jià)位，未來(lái)的政策調(diào)控對(duì)他們的影響力會(huì)逐漸減少，呈現(xiàn)一種不受政策調(diào)控的自發(fā)購(gòu)房現(xiàn)象。

        NBD：首付提高及加息等政策，是否將剛需也打下去了？這是調(diào)控的目的，還是只是一種過(guò)渡性的手段？

        范小沖：本次調(diào)控的目的是為了防范房地產(chǎn)過(guò)熱以及由此可能催生的金融體系風(fēng)險(xiǎn)。在調(diào)控過(guò)程中，政策確實(shí)也誤傷了一些剛需。其次，政策也是在引導(dǎo)需求的消費(fèi)方向，因?yàn)槟壳皣?guó)家正在建立多層次的房屋供應(yīng)體系，部分剛需未來(lái)消費(fèi)的方向就是公租房，低收入者就對(duì)應(yīng)廉租房，商品房的消費(fèi)人群是中高收入者。

        謝逸楓：相關(guān)房貸政策的收緊主要針對(duì)投機(jī)性炒房者，而加息的政策對(duì)象主要為防止通貨膨脹，減少金融危險(xiǎn)。但不可否認(rèn)，政策存在“一刀切”的錯(cuò)誤調(diào)控思路。打壓剛需等于變相告訴投資客，市場(chǎng)存在投機(jī)機(jī)會(huì)，因?yàn)榇罅縿傂璞蝗藶橥笸屏?，從而逼迫投資客繼續(xù)再購(gòu)房。樓市調(diào)控應(yīng)該更具針對(duì)性。

開(kāi)發(fā)商為何“捂盤(pán)”？

        NBD：不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前很多開(kāi)發(fā)商在預(yù)期看好的前景下，就是在硬扛政策，你贊同此觀(guān)點(diǎn)嗎？與之前的多次調(diào)控相比，開(kāi)發(fā)商應(yīng)怎樣對(duì)待二次調(diào)控？

        范小沖：4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃實(shí)施后，通脹將上升，房地產(chǎn)作為一個(gè)主要資金蓄水池，會(huì)因此大受沖擊，因此房產(chǎn)調(diào)控是可以預(yù)料到的。調(diào)控常態(tài)化下的房企應(yīng)該明白，政府的主要任務(wù)已從救市變成防范通脹。此外，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下，未來(lái)GDP會(huì)放緩，因此房企應(yīng)該改變過(guò)去那種靠囤地坐地生財(cái)或資本市場(chǎng)放大效應(yīng)等粗放式的增長(zhǎng)方式，提高自己創(chuàng)造價(jià)值的能力，尋求集約化增長(zhǎng)。

        謝逸楓：開(kāi)發(fā)商看好預(yù)期僅是一種心理暗示作用，關(guān)鍵在于房企的資金鏈抗壓能力和政府調(diào)控樓市的態(tài)度。當(dāng)然，不差錢(qián)的房企可能會(huì)硬扛政策，直到政策退市。與之前的調(diào)控相比，開(kāi)發(fā)商明顯感覺(jué)到此次調(diào)控的力度與決心，因此，目前房企拿地時(shí)會(huì)越來(lái)越謹(jǐn)慎，定價(jià)也更趨理性。

        NBD：原本計(jì)劃11月入市的不少樓盤(pán)，最終未能如期推出，如何看待這種“集體捂盤(pán)”現(xiàn)象？

        范小沖：可能并不完全是捂盤(pán)。現(xiàn)在樓市價(jià)格并不明朗，存在下行壓力。“捂盤(pán)”不完全是房企自身主動(dòng)的行為。比如預(yù)售制度更嚴(yán)了，一些樓盤(pán)無(wú)法達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)售價(jià)格審批更嚴(yán)了，如北京近段時(shí)間就一直盛傳預(yù)售價(jià)在3萬(wàn)元以上的樓盤(pán)被卡。此外，一些地方將實(shí)施的預(yù)售資金監(jiān)管，也導(dǎo)致一些樓盤(pán)無(wú)法入市。

        謝逸楓：開(kāi)發(fā)商11月突然推遲部分新盤(pán)入市，一是政策調(diào)控已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商措手不及，致使他們不得不臨時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略；二是雖然開(kāi)發(fā)商的融資渠道被堵塞，但開(kāi)發(fā)商目前依然不差錢(qián)，采取暫時(shí)觀(guān)望的態(tài)度；三是開(kāi)發(fā)商有意推遲新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，避免政策調(diào)控下市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)大。

        今年年底到明年第一季度，部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)硬扛政策。這有三個(gè)原因：一是前10個(gè)月開(kāi)發(fā)商已回收不少資金，目前并不差錢(qián)；二是二次調(diào)控中的限購(gòu)、禁購(gòu)等政策是臨時(shí)性措施，隨時(shí)會(huì)被取消，到時(shí)需求會(huì)爆發(fā)，房?jī)r(jià)將反彈；三是開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)供應(yīng)的控制，有意制造市場(chǎng)供應(yīng)緊張的局勢(shì)。

政策還有空間嗎？

        NBD：目前來(lái)看，調(diào)控政策夠了嗎？效果如何？二次調(diào)控中，目前政府手中的政策還有哪些操作空間？

        范小沖：政策效果還是很明顯的。二次調(diào)控中，通過(guò)銀行杠桿來(lái)操作的投機(jī)客基本被清場(chǎng)。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的苗頭被及時(shí)遏制。在二次調(diào)控下，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)兩極分化，中低端樓盤(pán)未來(lái)的銷(xiāo)售壓力會(huì)加大，而高端樓盤(pán)仍然存在上漲可能。

        謝逸楓：調(diào)控的效果并不是太理想，并不是調(diào)控政策數(shù)量不夠，而是政策缺乏執(zhí)行力。在二次調(diào)控中，房產(chǎn)稅、繼續(xù)加息、上調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金以及嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅等皆是備胎政策。

        林倩：我個(gè)人覺(jué)得不是完全沒(méi)有效果。不過(guò)二次調(diào)控的效果很奇怪。過(guò)去的調(diào)控是越到后來(lái)越?jīng)]效果，可二次調(diào)控后，10月上半月成交量大降，下半月成交量又慢慢回來(lái)了。本以為11月會(huì)延續(xù)這種態(tài)勢(shì)，但到了11月，成交量又下降了。因此二次調(diào)控的效果遞延性可能比預(yù)期更長(zhǎng)。

熱錢(qián)圈到哪里？

        NBD：CPI高企及熱錢(qián)涌入，會(huì)對(duì)調(diào)控中的樓市產(chǎn)生哪些影響？

        范小沖：周小川說(shuō)要找一個(gè)“池子”來(lái)圈住市場(chǎng)上的流動(dòng)性。我覺(jué)得最大的池子是房地產(chǎn)。如果不把流動(dòng)性圈在這個(gè)池里面，而圈股市等任何一個(gè)  “池”，都會(huì)泛濫成災(zāi)。如果把流動(dòng)性圈到房地產(chǎn)，就得做到可控。如果不可控，蓄到一定程度就會(huì)溢出來(lái)，甚至決口，畢竟房地產(chǎn)這個(gè)池子里面的水已經(jīng)很高。

        謝逸楓：CPI走高和熱錢(qián)涌入，首先會(huì)讓調(diào)控產(chǎn)生偏差，效果打折；其次最終將使調(diào)控陷入純粹的政策游戲中去。

        林倩：目前來(lái)看，周小川所說(shuō)的“池子”不太可能是住宅，因?yàn)楦鞯卦谙拶?gòu)。調(diào)控背景下，政府不太可能會(huì)因?yàn)榻鉀Q流動(dòng)性問(wèn)題而引導(dǎo)熱錢(qián)進(jìn)入住宅市場(chǎng)，畢竟政府最怕的結(jié)果就是熱錢(qián)涌入住宅市場(chǎng)。最可能的池子是商業(yè)地產(chǎn)與股市。

        NBD：房產(chǎn)稅會(huì)出嗎？如果房產(chǎn)稅出臺(tái)，它將推動(dòng)房?jī)r(jià)下降還是上漲？

        范小沖：房產(chǎn)稅一定會(huì)出臺(tái)，但它出臺(tái)的主要目的并非打壓房?jī)r(jià)，而是為地方財(cái)政尋找到一個(gè)長(zhǎng)期、持續(xù)的稅源。

        房產(chǎn)稅之所以遲遲未出，是因?yàn)榇嬖诜缮系恼系K。如中國(guó)的房子本身就“無(wú)產(chǎn)”，何征房產(chǎn)稅？其次，購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)方已一次性支付了土地出讓金，再征房產(chǎn)稅，面臨重復(fù)征收的問(wèn)題。此外，房產(chǎn)稅的征收環(huán)節(jié)存在可操作性的問(wèn)題。

        房產(chǎn)稅的出臺(tái)存在推高房?jī)r(jià)與拉低房?jī)r(jià)的因素，就看哪一方的因素力量大。只有待房產(chǎn)稅的相關(guān)細(xì)節(jié)確定后，才可具體分析助漲的壓力大還是拉低的壓力大。

        謝逸楓：今明兩年內(nèi)房產(chǎn)稅不太可能會(huì)出臺(tái)，主要障礙是技術(shù)層面的東西以及房產(chǎn)稅征收缺乏可操作性。如果房產(chǎn)稅出臺(tái)，它將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)樗扔谠黾淤?gòu)房成本。

調(diào)控存在保鮮期？

        NBD：本次調(diào)控是否會(huì)像以前的調(diào)控一樣，存在保鮮期？

        范小沖：這是存在的。調(diào)控中的不少措施是短期性措施，如限購(gòu)、禁購(gòu)等，主要起快速止痛的作用。但最終要解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，需依靠長(zhǎng)效機(jī)制。短期政策是為長(zhǎng)效機(jī)制的完善爭(zhēng)取時(shí)間。

        現(xiàn)在的調(diào)控就像按彈簧，如果最終不把彈簧的力卸掉，光是按住彈簧，彈簧就會(huì)不斷蓄積力量，一旦松手或放手，彈簧就會(huì)立即反彈。

        謝逸楓：二次調(diào)控存在一定的保鮮期，期限最多到明年第一季度。之后，隨著限購(gòu)、房貸以及貨幣政策等放松，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈是非常有可能的。

        林倩：在操作層面，二次調(diào)控有沒(méi)有保鮮期關(guān)鍵在于銀行。如果政府對(duì)銀行的管理放松，銀行自主性增強(qiáng)，就會(huì)有銀行可能將口子打開(kāi)，反彈可能性就會(huì)隨之增大。



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