每經(jīng)記者  徐子莫  發(fā)自上海

    近期，房地產(chǎn)信托進入一個募集高峰期，但市場上卻頻頻出現(xiàn)投資者轉(zhuǎn)讓該類信托計劃的情況。個中原因何在？

    “雖然房地產(chǎn)信托的年化收益率極其誘人，但是面對一系列的政策，以及市場因素，選擇轉(zhuǎn)讓也是出于風(fēng)險考慮。”中國信托業(yè)協(xié)會專家委員會一位委員向《每日經(jīng)濟新聞》表示。

房企資金缺口投資者買單

    事實上，在目前房地產(chǎn)嚴(yán)控的形勢下，資金短缺已經(jīng)讓房地產(chǎn)商的債務(wù)壓力逐步顯現(xiàn)，一些貸款成本已經(jīng)超出房地產(chǎn)商的承受能力。

    來自中房信的數(shù)據(jù)顯示,上海一手商品住宅2月份的成交量為17.2萬平方米,去年12月的高峰期成交量為140萬平方米;成交均價也從去年12月的2.508萬元/平方米，回落到2月的2.0946萬元/平方米，跌幅達(dá)16.5%。而一手房方面，2月上海住宅成交僅為1635套。

    雖然房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)投信托市場，但信托計劃設(shè)計都超過億元，利率又高。從目前已經(jīng)成立的房地產(chǎn)信托計劃來看，平均規(guī)模還在加大。

    用益信托工作室表示，規(guī)模加大在一定程度上反映出現(xiàn)階段信托公司對房企融資方的要求又有所提高。

    3月，萬科對外公告宣稱，已通過與華潤集團有限公司及其關(guān)聯(lián)公司展開合作，合作的范圍包括同珠海商業(yè)銀行有限公司簽訂貸款合同，利用華潤深國投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金。貸款的合同金額、利用的資金金額以及共同投資的投資金額總計不超過人民幣44.2億元。

    目前，在3月份已經(jīng)公開推介的信托產(chǎn)品中，盛高置地、海航置業(yè)、朗詩地產(chǎn)、新城股份、世茂股份等房企的名字相繼進入人們的視野。融資規(guī)模均超過了5億元，預(yù)期收益回報則為8%～10%。

    “在資本市場中，房地產(chǎn)信托所有量的占比微乎其微。信托產(chǎn)品面對的客戶也不是普通百姓，這類投資者都有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，而且面對風(fēng)險，他們有足夠的承受能力。房地產(chǎn)的資金缺口顯然需要有人來為此買單?！蔽髂县斀?jīng)大學(xué)信托與理財研究所副所長李勇向《每日經(jīng)濟新聞》表示。

投資者套現(xiàn)需求旺盛

    昨天，《每日經(jīng)濟新聞》在愛建信托公司信息轉(zhuǎn)讓欄中發(fā)現(xiàn)，最近該公司又有2只房地產(chǎn)信托計劃轉(zhuǎn)讓：成立于2010年3月的“上海嘉定新城金郡項目”和6月的“愛建南京勛遠(yuǎn)集合資金信托”計劃已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓。其中，上海嘉定新城金郡為住宅項目，愛建南京勛遠(yuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)。目前，愛建信托計劃轉(zhuǎn)讓披露頁中，有20只信托計劃轉(zhuǎn)讓，其中已經(jīng)有17只成交，1只撤銷。

    “愛建南京勛遠(yuǎn)集合資金信托計劃，目前轉(zhuǎn)讓金額為160萬元，但是轉(zhuǎn)讓方要求，從該信托計劃成立至今的收益率，都由受讓方提前支付?！睈劢ㄐ磐邢嚓P(guān)工作人員透露：“這個信托計劃從去年6月成立，2014年合同終止，目前年化收益率在9.5%左右?！?/p>

    按照合同要求，轉(zhuǎn)讓方除本金160萬元之外，還將獲得11.5萬元的收益。但值得注意的是，從去年6月成立該計劃至今，短短半年，該計劃的收益率已經(jīng)超過6%。

    “事實上，年化收益率是要超過9.5%的，但是合同上不能承諾太多?！鄙鲜鱿嚓P(guān)人員表示。

    而在中融信托的網(wǎng)站上，也有不少關(guān)于房地產(chǎn)類型的信托計劃在轉(zhuǎn)讓。

    “目前一部分投資者急于轉(zhuǎn)讓信托計劃，一部分是急于套現(xiàn)，‘現(xiàn)金為王’的觀念根深蒂固，而目前利比亞危機以及日本地震，都給投資者在心理上造成了一些不確定因素。”華潤深國投負(fù)責(zé)人表示：“但并不說信托計劃本身出問題，投資者轉(zhuǎn)讓，還是個人因素占據(jù)一大部分?！?/p>

    諾亞財富內(nèi)部銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》：“目前購買房地產(chǎn)信托的客戶大部分是中等收入人群，他們有固定的收入，也有固定的存款，100萬元的門檻對他們來說也是可以接受的。但是股權(quán)類和基礎(chǔ)設(shè)施類的投資者，通常是企業(yè)占據(jù)多些，畢竟規(guī)模大?！?/p>

    “即便是轉(zhuǎn)讓，還是有投資者來咨詢，目前我們已經(jīng)有客戶達(dá)成協(xié)議，本周就要簽約?！睈劢ㄐ磐邢嚓P(guān)人員表示。

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