每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

    目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了十年的發(fā)展，大多數(shù)業(yè)內人士認為該行業(yè)已進入轉折期。隨著宏觀調控政策的深入，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸向商業(yè)地產(chǎn)領域延伸。

    早起的鳥兒有蟲吃。就在商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動之時，早期轉型商業(yè)的開發(fā)商似乎成為了市場轉向的幸運兒。從2006年開始，位于深圳的花樣年（01777，HK）就把開發(fā)重心從單純住宅轉向城市綜合體，從而規(guī)避了市場調控帶來的不利影響。以至于在業(yè)界，花樣年被認為是中小型民營房企轉型商業(yè)地產(chǎn)的典型樣板。

    今年上半年，花樣年實現(xiàn)合約銷售收入34.05億元，同比增長144%，銷售面積35.123萬平方米，同比增長198%。對此，花樣年集團董事局主席潘軍向記者表示，正是因為花樣年很早就從住宅轉向了商業(yè)地產(chǎn)，所以當樓市調控來臨時，公司依然保持上升的勢頭。

    但對于一家年銷售收入不到100億元的房企而言，面臨的市場生存壓力和應對政策風險的能力往往不能與“萬保招金”等行業(yè)巨頭相比。但正因為如此，船小好調頭的靈活性，在市場風險面前顯得尤為重要。

    實際上，對于商業(yè)地產(chǎn)的關注，花樣年早有意識。2006年，在分析房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結構后，花樣年開始調整并提出了商業(yè)地產(chǎn)要占集團開發(fā)量30%的目標。到2008年花樣年的金融產(chǎn)品、土地儲備大約有30％～50%調整成為商業(yè)地產(chǎn)?；幽甑牟呗允亲龈叨俗≌⒅鸩皆黾由虡I(yè)地產(chǎn)的業(yè)務開發(fā)比例。在2006年設定的住宅與商業(yè)比例是7:3，在減少住宅，加大城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)項目之后，目前業(yè)務比例已上升至5:5。

    據(jù)悉，目前花樣年的商業(yè)地產(chǎn)項目大多屬于城市綜合體。中報顯示，在2011年上半年的銷售中，花樣年在珠三角、成渝地區(qū)、長三角、京津地區(qū)八個核心城市17項目中，城市綜合體項目銷售收入大增。截至今年6月底，花樣年城市綜合體項目的銷售收入占上半年整個合約銷售收入的57%。

    對于為何要轉型商業(yè)地產(chǎn)，潘軍的解釋是：“在調控之前，我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)細分市場，大家對商業(yè)地產(chǎn)比如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的需求越來越大，大家對產(chǎn)品和服務細節(jié)要求越來越多，我們認為這是一個趨勢?！?/p>

    據(jù)  《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，與其他開發(fā)商高比例的持有型商業(yè)地產(chǎn)不同，花樣年的商業(yè)項目中，很大一部分是被出售。

    對此，潘軍表示：“持有的收益沒有銷售收入速度快，在花樣年沒有達到一定規(guī)模之前，持有的比例會較小，所以會盡量選擇物業(yè)出售?！庇袠I(yè)內人士則認為，花樣年資金規(guī)模較小，持有型物業(yè)需要占用大量資金，選擇物業(yè)出售實則是無奈之舉。

    對此，花樣年公司方面透露，目前持有商業(yè)的比例較小，保持在10％～30%，所以會盡量選擇物業(yè)出售。但對地段資源稀缺，租金收入更高、更穩(wěn)定的商業(yè)項目會采取持有經(jīng)營模式。

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