每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    今年9月份，上海新江灣一個名為“銀億領(lǐng)墅”的樓盤組織了法國血統(tǒng)淵源之旅，希望從法國將最原汁原味的法式住宅生活復(fù)制，以爭取更多青睞歐美文化的上海家庭購買。但連他們也沒有料到，和他們爭奪上海客戶的開發(fā)商，竟然出現(xiàn)了法國、英國、美國、日本等國開發(fā)商。

    他們帶來了在中國房地產(chǎn)市場正在大面積復(fù)制的歐美建筑的經(jīng)典原版，價格居然比在國內(nèi)開發(fā)的此類產(chǎn)品還要便宜，購房政策也比國內(nèi)寬松，還能享受到銀行的優(yōu)惠利率貸款。這令深受限購令沖擊的國內(nèi)房地產(chǎn)市場更加雪上加霜。

境外購房半數(shù)為投資者

    在“十一”黃金周的上海假日房展上，境內(nèi)的開發(fā)商四天僅成交203套房源。但同時參展的境外發(fā)展商卻要比境內(nèi)開發(fā)商的情況好得多。和搜房合作舉辦的第一屆世界房地產(chǎn)博覽會的美國富頓集團相關(guān)人士介紹說，僅美國的紐約天景豪苑一個樓盤四天內(nèi)吸引的意向購買客戶就超過了50組，其中有半數(shù)是純粹的投資者。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，雖然沒有相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)加以說明，但可以看出限購令后國人境外的購房趨勢很明顯。這一現(xiàn)象不免讓人聯(lián)想起日本經(jīng)濟泡沫破裂前，日本大財團在世界各地大量購買當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑的故事。

    在2008年以前，來上海推盤的境外項目通常每年都只有寥寥幾個。但是，今年這一現(xiàn)象發(fā)生了很大的改變，從年初至今，幾乎每一個月都有大量境外樓盤到上海來推廣。僅在9月末10月初的短短十幾天，上海就有首屆世界房地產(chǎn)博覽會、兩岸房產(chǎn)昆山聯(lián)展等，今年的“十一”假日房展甚至辟出了境外房產(chǎn)的專館。而這些樓盤所針對的購房群體中，投資者占了較大比例，有開發(fā)商估計投資者占到了五成。

    日本三菱地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前中國赴日購置不動產(chǎn)的客戶逐年增多，各個價位的房產(chǎn)都有涉及。信義房屋不動產(chǎn)株式會社社長林彥宏表示，中國客戶在日本購買不動產(chǎn)沒有特別偏好，住宅和商業(yè)不動產(chǎn)都有涉獵，只要覺得有投資價值就會出手。房地產(chǎn)專家蔡為民告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前內(nèi)地購房者之所以熱衷購買境外房地產(chǎn)，一個重要原因是因為限購令后，許多投資者失去了購房資格，不得不在境外購房。

境外購房注意風(fēng)險

    上海同策咨詢公司研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前在上海市場熱銷的境外房屋，大多和被限購的上海房屋價格接近，以天景豪苑為例，每平方米的售價也就4萬元，僅僅夠得上上海豪宅價格的最低門檻。林彥宏說，雖然東京房價看上去比上海高很多，但由于它是按室內(nèi)使用面積計算房價，如果以上海的計價方式，東京房價其實并不比上海貴多少。

    由于單價接近，某種意義上，境外的高端住宅，已經(jīng)成為投資性購房的替代物。限購令開始成為一些境外開發(fā)商的商機，很多房企專門為內(nèi)地購房者境外買房。比如，香港市場100平方米以上的大房型就能稱作豪宅。但近期來上海推廣的香港超級豪宅TheHampton，卻把豪宅房型擴大至300~500平方米，以更好迎合內(nèi)地買家的喜好。

    搜房網(wǎng)的一份境外置業(yè)問卷調(diào)查顯示，澳大利亞、美國和新加坡成為中國購房者最關(guān)注的置業(yè)國家。其中，首付比例較低、出租回報穩(wěn)定的澳大利亞，是投資首選。不過，境外置業(yè)要想短期內(nèi)追求高額利潤，可能性并不大。此外，要注意不同國家和地區(qū)的稅收貸款政策，以及樓市波動的風(fēng)險，投資者還要算上前往境外看房等成本。

    中國購房者最愛澳、美、新和澳大利亞：首付最低10%，出租回報穩(wěn)定。澳大利亞現(xiàn)在實行認(rèn)房貸政策，即評估公司對房屋折舊和房屋品質(zhì)評估來決定貸款資質(zhì)，與國籍、收入等無關(guān)，因此境外人士可以基本享受和澳大利亞公民同等的房貸政策。同時，澳大利亞政府對土地供應(yīng)的限制較強，房屋的出租率相當(dāng)高，且出租比例遠(yuǎn)大于買房比例。

或沖擊國內(nèi)樓盤

境外樓盤不僅售價和內(nèi)地接近，而且貸款政策也更優(yōu)惠。負(fù)責(zé)銷售天景豪苑的開發(fā)商告訴  《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于有花旗等在境內(nèi)經(jīng)營的境外銀行支持，目前境內(nèi)購房者在美國貸款買房要比前幾年容易得多。而購房者申請的美元貸款利率，也比境內(nèi)便宜。而人民幣對于美元的升值預(yù)期，也讓用人民幣買美國住宅，變得非常劃算。尤其是境外的美國等地并不象內(nèi)地一樣有限購措施，因此投資者不必?fù)?dān)心其中的政策風(fēng)險。

    在此情況下，具有性價比優(yōu)勢的境外物業(yè)，顯然給內(nèi)地的中高端樓盤造成了很大的沖擊。張宏偉承認(rèn)，一部分投資客由于境外物業(yè)大面積的推廣轉(zhuǎn)向了境外樓市，令本就銷售低迷的部分中高端樓盤雪上加霜。面對境外樓盤咄咄逼人的氣勢，一些尚有余力的開發(fā)商，轉(zhuǎn)而試水境外的住宅開發(fā)。此前，萬通地產(chǎn)已在臺北和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)銷售樓盤，而中坤地產(chǎn)董事長黃怒波也啟動了在冰島開發(fā)房地產(chǎn)的計劃，美國富頓集團也于近期透露，他們在紐約開發(fā)的項目，是和上海建工集團一起合資建設(shè)的。部分國有大型企業(yè)更是在境外大面積買地，直接建造大型的商住、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

    開發(fā)商和大型企業(yè)的上述做法，令房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)心，長此以往中國的房地產(chǎn)業(yè)根基是否會受到?jīng)_擊，而和當(dāng)年日本泡沫經(jīng)濟有些相似的情景，是否也會給整體經(jīng)濟帶來同樣的厄運。

    對亞洲多地房地產(chǎn)都有過研究的蔡為民認(rèn)為，目前內(nèi)地的購房者仍然傾向購買本地區(qū)的住宅，赴境外購房只是限購令下不得已的選擇。一旦限購令取消，購房者還是更愿意購買所在城市的住宅，而不是到境外投資房地產(chǎn)。

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