每經(jīng)編輯｜徐學(xué)成 每經(jīng)記者 劉興斌 發(fā)自廣州    

徐學(xué)成 每經(jīng)記者 劉興斌 發(fā)自廣州

房企瘋狂涌入旅游地產(chǎn)，很大程度是因?yàn)榭吹搅搜啪訕?lè)海南清水灣的成功。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，截至今年3月份，清水灣單盤的合約銷售額累計(jì)已經(jīng)達(dá)到270億元，而雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目總投資預(yù)算為200億元。這意味著，如果總投資不超出預(yù)算，雅居樂(lè)已經(jīng)收回了成本，接下來(lái)的時(shí)間只需坐收漁利。

3年收回成本

雅居樂(lè)年報(bào)顯示，2009年、2010年以及2011年，清水灣分別錄得合約銷售金額64億元、99億元和72億元，這3年中，雅居樂(lè)總體的合約銷售額則分別為226億元、323億元和315億元，清水灣項(xiàng)目在其整體銷售中占比分別高達(dá)28%、30%、22%。

雅居樂(lè)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，自2009年3月發(fā)售到今年4月，清水灣項(xiàng)目累計(jì)銷售已經(jīng)達(dá)到約270億元。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目的總體投入僅為200億元。

從低成本拿地和高價(jià)賣房的“反差”來(lái)看，雅居樂(lè)清水灣的“暴利”之源并不難理解。

2007年，已有開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐海南一些海灣進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但尚未形成氣候，雅居樂(lè)乘勢(shì)連續(xù)在毗鄰三亞的陵水縣跑馬圈地，僅2007年雅居樂(lè)就出手3次，花費(fèi)超過(guò)24億元。

雅居樂(lè)年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年，雅居樂(lè)清水灣的土地儲(chǔ)備面積（占地面積）高達(dá)912萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)僅為276元/平方米。清水灣項(xiàng)目的銷售均價(jià)在2010年達(dá)到最高峰2.9萬(wàn)元/平方米，2009年和2011年也分別高達(dá)1萬(wàn)元/平方米和2萬(wàn)元/平方米。

單個(gè)組團(tuán)的盈利情況或許更能說(shuō)明問(wèn)題。根據(jù)博志成研究院的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，清水灣項(xiàng)目別墅組團(tuán)成本應(yīng)為1.08萬(wàn)元/平方米，按照2010年清水灣項(xiàng)目銷售均價(jià)29000元/平方米計(jì)算，產(chǎn)品的毛利率達(dá)105%。

后續(xù)運(yùn)營(yíng)存在不確定性

利用單個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造如此驚人的收益，在房地產(chǎn)行業(yè)中并不多見(jiàn)。

正略鈞策合伙人郝炬在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，雅居樂(lè)很好地抓住了消費(fèi)者從觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變的機(jī)遇。

雅居樂(lè)方面則指出，除得天獨(dú)厚的自然條件和海岸資源之外，1.5萬(wàn)畝土地由公司獨(dú)家統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理，也保證了項(xiàng)目的整體規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)。

郝炬認(rèn)為，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)還是以銷售為主，開(kāi)發(fā)酒店等其實(shí)是為了形成一種休閑度假的氛圍，由于拿地價(jià)格較低，“真正賺錢的還是住宅”。

不過(guò)，旅游區(qū)住宅空置率過(guò)高卻是不容忽視的問(wèn)題。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，海南度假區(qū)住宅空置率過(guò)高，出租率偏低，反映海南投資熱過(guò)旺，不容易形成結(jié)構(gòu)較合理的消費(fèi)群體，市場(chǎng)對(duì)置業(yè)觀望情緒仍較高。

在住宅項(xiàng)目繼續(xù)銷售的同時(shí)，按照該項(xiàng)目的規(guī)劃，清水灣后續(xù)的開(kāi)發(fā)將以高端酒店、商場(chǎng)以及其他娛樂(lè)配套為主，如雅居樂(lè)將在清水灣建設(shè)6家國(guó)際頂級(jí)的酒店，據(jù)雅居樂(lè)透露，最早的一家萊佛士酒店預(yù)計(jì)在今年年底開(kāi)業(yè)。

根據(jù)雅居樂(lè)方面披露的數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，雅居樂(lè)清水灣6家酒店的總建筑面積將達(dá)到33萬(wàn)平方米，按照1萬(wàn)元/平方米的造價(jià)計(jì)算，總投入將達(dá)到33億元。

對(duì)于依靠住宅銷售賺得盆滿缽滿的雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，33億元的投入不在話下，但處于旅游市場(chǎng)尚未培育成熟的海南區(qū)域，陳厚橋指出，“短期內(nèi)會(huì)有一定壓力”。

“對(duì)前景的判斷關(guān)鍵在于被定為國(guó)際旅游島的海南島能否形成類似巴厘島、普吉島一樣的效應(yīng)，如果可以的話，一個(gè)項(xiàng)目建6家酒店并不算多”，陳厚橋認(rèn)為。

除此之外，酒店、商場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)由于投入大，回報(bào)期長(zhǎng)，也給雅居樂(lè)的后期開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了不確定因素。對(duì)此，雅居樂(lè)方面回應(yīng)稱，回報(bào)周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，公司會(huì)根據(jù)現(xiàn)金流的狀況適當(dāng)加快或減慢其發(fā)展步伐。商業(yè)物業(yè)有利于公司分散業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是公司獲得穩(wěn)定收入的一部分，同時(shí)亦有助于打造及提升公司品牌。