每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

目前80歲的劉女士是北京豐臺區(qū)2010年限價房“輪候戶”，按照目前的配售房源情況計算，她或能搖到豐臺區(qū)限價房的配售資格。

輪候多年的劉女士或能搖到限價房配售資格，給這個多年住房緊張的家庭帶來很大希望。不過在歡喜之余，又增添了新的憂愁：考慮到劉女士的高齡情況，百年歸老后劉女士旗下限價房的繼承問題，已成為現(xiàn)實問題，且該問題致使其子女陷入了糾結(jié)，因為目前限價房的相關(guān)規(guī)定中，并未對此問題給予明確答案。

針對限價房頂層機制設(shè)計中有關(guān)繼承問題的“空白”，《每日經(jīng)濟新聞》記者分別采訪了中國社科院社會問題研究中心主任于建嶸、中國政法大學(xué)副教授成曉霞、中國建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任王才亮、全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存和中堂律師事務(wù)所律師徐斌，就此“機制空白”展開討論。

限價房暫無“繼承”規(guī)定

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在限價房的申請隊伍中，高齡申購者成為一道不可忽視的風(fēng)景，比如北京豐臺區(qū)的劉女士就是其中之一。她于2009年9月開始準(zhǔn)備限價房審核材料，在2010年初成功獲得備案資格，加入輪候隊伍。

對于像劉女士這樣高齡申請者加入“輪候隊伍”的原因，外界爭論不一。本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主要處于三種情況：一是子女已有產(chǎn)權(quán)住宅，已不具備申購限價房資格，以老人身份出面申請；二，子女夫妻和老人夫妻分別參與限價房申購；三，子女只符合個人申請條件，在夫妻申請人眾多的情況下，搖號成功幾率幾乎為0，老人夫妻申請中簽率相對高。畢竟限價房的申購條件中規(guī)定，家庭成員中有60周歲以上（含60周歲）的老人可優(yōu)先購買，老人申購可增加中簽機會。

如果高齡申請者成功中簽，對于以后的繼承問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者翻查發(fā)現(xiàn)，《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》第二十八條規(guī)定，購房人取得房屋權(quán)屬證書后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房。確需轉(zhuǎn)讓的，可向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定，回購住房繼續(xù)用作限價商品住房向符合條件家庭供應(yīng)。購房人在取得房屋權(quán)屬證書五年后轉(zhuǎn)讓所購住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的一定比例交納土地收益等價款。具體比例由市國土資源局會同市建委、市發(fā)展改革委、市財政局等部門研究確定，報市政府批準(zhǔn)后實施，并可根據(jù)房地產(chǎn)市場變化等情況適時調(diào)整交納比例。

不過以上的相關(guān)規(guī)定只針對“轉(zhuǎn)讓”，而不是“繼承”，因此一些限價房高齡申購者質(zhì)疑未來子女繼承自己的物業(yè)時或受限?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者就此采訪了業(yè)內(nèi)專家。

NBD:有房子女能否繼承限價房？

于建嶸：限價房業(yè)主子女可以繼承，不需要補差價或者由政府回購。

成曉霞：得具體情況具體分析。從國家建設(shè)限價房的目的來講，其定位在于解決中低收入家庭的住房困難問題，是目前限制高房價的一種臨時性舉措。限價房業(yè)主子女能不能繼承，就要看他們是否符合限價房的配售條件。用法理的原理解釋，如果有房或較高收入子女，那就不可能享受國家這樣一種針對中低收入人群的待遇，自然不能繼承。

王才亮：有房子女可以繼承限價房。限價房的業(yè)主如果死亡，限價房的房屋性質(zhì)并沒有改變。

陳寶存：限價房業(yè)主的有房子女是可以繼承的。因為我的理解中，限價房是有完全產(chǎn)權(quán)的。經(jīng)濟適用房由于用地實行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金，政府是可以回購的。限價房回購是不合理的。

徐斌：我認為如果不能繼承就是不合法理，限價房只是我們在買房的時候，限定了地價和房價。業(yè)主購房是跟開發(fā)商買，開發(fā)商是從政府手里買地，限價房就是為了降低房屋價格，限價房就是限制開發(fā)商可以用比較低的價格去買地，但必須用比較低的價格去銷售房屋。

NBD:限價房的繼承是否應(yīng)以《中華人民共和國繼承法》為法律基準(zhǔn)？

于建嶸：限價房繼承關(guān)鍵點在于業(yè)主購房前是否和政府簽訂“約定”合約。如果購房前有相關(guān)“約定”，繼承必須按照“約定”的內(nèi)容去履行。如果限價房業(yè)主購房前沒有和政府簽訂“約定”，限價房的繼承就應(yīng)參照《中華人民共和國繼承法》。

成曉霞：限價房繼承不能按《中華人民共和國繼承法》來考量?！吨腥A人民共和國繼承法》在這兒不適用的原因是，限價房是國家為了解決城市中低收入家庭等夾心層群體住房困難而推出的一個特殊產(chǎn)品，限價房里面有國家補貼在里面。即便原限價房業(yè)主不在了，或者不符合國家對于配售人群的條件，從理論上來講，也要把限價房退出來。政府通過回購的方式買回來，把限價房重新配售給需要的人群，才能做到公平公正。

王才亮：《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》并沒有明文規(guī)定限價房繼承的限制標(biāo)準(zhǔn)。限價房的繼承就應(yīng)該以《中華人民共和國繼承法》為準(zhǔn)。

徐斌：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國繼承法》，限價房的繼承人在業(yè)主去世之后就可以享受到這套房屋，因為業(yè)主是花錢買到的限價房，不是國家無償分配給業(yè)主的。在已經(jīng)簽訂了《限價商品房買賣合同》的消費者，在購買限價房的同時也獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。而且目前沒有任何法律排除限價房業(yè)主子女的繼承權(quán)，如果回購或者補交差價就涉及到剝奪業(yè)主的私人產(chǎn)權(quán)問題了。

NBD:限價房是否有完全產(chǎn)權(quán)？

陳寶存：跟公租房和經(jīng)濟適用房存在質(zhì)的不同，限價房就是限定房價、限定地價下的商品房。我的個人定義是“雙限商品房”。限價的商品房，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是完全歸屬個人的。如果限價房業(yè)主有國有用地證、個人產(chǎn)權(quán)證的話，就沒必要提到繼承。因為限價房完全是業(yè)主的私有產(chǎn)權(quán)，完全產(chǎn)權(quán)是業(yè)主個人的事情，國家就無權(quán)介入。

徐斌：限價房在銷售前要審查購房人的資格，限價房本身之所以賣得便宜，因此限價房具有一定的保障房性質(zhì)，但是這個并不妨礙限價房的產(chǎn)權(quán)，也就是房屋的所有權(quán)。