12日，保利旗下子公司以32.59億元的價格摘得今年上海起拍價最高的地塊——楊浦區(qū)平涼街道商住地。此前，保利10日以總價45億元拍得徐匯濱江兩地塊，11日以21.24億元競得外高橋的熱門地塊。這樣，保利一周內在上海土地市場三次拿地，總出手金額接近百億元。

保利在土地市場拿地一直被業(yè)內視為“市場探底”的信號。一方面是土地市場的“觸底反彈”，另一方面則是樓市“金九銀十”預期的落空，房地產一、二級市場遭遇冰火兩重天。專家分析認為，在政策調控力度并未放松的環(huán)境下，短期內土地市場尚不具備全面回暖的基礎。

土地市場升溫影響房價預期

今年三季度以來，地產商的資金壓力得以緩解，土地市場率先升溫。萬科、保利等龍頭企業(yè)拿地熱情高漲，但同時也提升了民眾對房價上漲預期。

據(jù)一份針對全國13個重點城市的統(tǒng)計顯示，近期土地市場的活躍態(tài)勢十分明顯。9月土地市場的成交環(huán)比超過30%；9月單月北京的土地出讓金已達257.37億元，超過了之前8個月的總和；從掛牌情況看，據(jù)悉，四季度北京、上海、杭州等多地將有大量地塊入市。

需求方面，進入三季度后，龍頭房企拿地的步伐開始加快，截至目前，萬科、中海、保利等標桿房企在三季度的出手金額已超過600億元。這表明，全國土地市場開始迎來調控后的“供需兩旺”狀態(tài)。

廣發(fā)證券分析師萬知預計，土地市場將在四季度迎來成交高峰。“地方政府為保土地指標，將在四季度集中供地；而今年以來的銷售回暖使開發(fā)商資金面得到顯著緩解，企業(yè)為來年的供應考慮，將從四季度開始加大土地儲備力度。”

雖然，12日國土資源部網站發(fā)文強調，“短期內土地市場全面反彈動力不足”，但有業(yè)內人士指出，土地市場的局部回暖也易轉變?yōu)闃鞘蟹磸椀?ldquo;先聲”。按照現(xiàn)有的房地產開發(fā)周期，從拿地到建成商品房項目，約需一至三年。高價地的出現(xiàn)，往往預示著未來一到三年內該區(qū)域的房價將居于高位，從而影響購房者的預期，促使其提前消費，并進一步推高當前的房價。

剛剛遭遇爽約的上海白領王小姐無奈地向記者表示，“地市升溫讓房主對后市房價的升值抱有強烈預期，寧可賠我兩萬定金房子也不賣了。”可見，局部土地市場出現(xiàn)明顯升溫的跡象已開始影響市場對樓市的預期。

“金九銀十”樓市遇冷

9月的樓市沒有再現(xiàn)往年的火爆，剛剛過去的“十一黃金周”也成交慘淡。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，全國22個主要城市9月新房銷量環(huán)比平均下降2%，同比平均上升61%。

長城證券分析指出，雖然今年我國房地產的平均銷量及九月的平均銷量分別同比增加了36%和27%，但整個“金九”仍顯成色不足，9月份整體成交相對傳統(tǒng)淡季7、8月份分別環(huán)比下降了約10%。

10月第一周，樓市也未迎來“開門紅”，據(jù)國元證券統(tǒng)計，黃金周全國重點城市房地產市場成交量環(huán)比下降74%，同比下降27%。同時，較9月份周平均成交下降69%。

國元證券分析師沈亮亮認為，由于受市場情緒的影響，“金九”成色不足。假期消費者看房熱情雖不減，但觀望氛圍普遍較濃。另外，今年中秋國慶的假期時間跨度長于往年也導致10月份首周成交的進一步低迷。

成交價格方面，數(shù)據(jù)顯示，全國百城房價9月環(huán)比上升0.17%，雖是連續(xù)第4個月價格環(huán)比上升，但房價漲幅仍呈持續(xù)收窄態(tài)勢。

業(yè)內人士指出，由于房企資金壓力開始緩解，降價動力也隨之減弱，這也影響了購房者的購房意愿。

年內房價不會大幅反彈

盡管土地市場的升溫提升了樓市全面回暖的預期，但業(yè)內人士普遍認為，四季度的成交量雖會環(huán)比增加，而年內的房價卻不具有大幅的上漲空間。

首先在政策方面，近期住建部明確表態(tài)，“樓市繼續(xù)限購，房價不具備全面反彈條件”。此外，為確保全年房價控制目標，住建部表示對房價過快上漲地區(qū)實行問責，四季度樓市調控將“嚴防死守”；國稅總局也明確房產稅將擴大征收，共同穩(wěn)定了市場預期。

其次在市場方面，多家機構認為，年內樓市量價齊升的可能性不大。國元證券認為，四季度將是地產公司沖業(yè)績的最后機會，開發(fā)商將加大力度推盤，雖然成交量環(huán)比會繼續(xù)增加，但因存量較多，房價大漲和大跌的可能性均不存在。

興業(yè)證券分析師趙振毅預計，“新增供應使主要城市9月末的庫存環(huán)比上升5%，預計下半年仍有較大去庫存壓力。”

最后在信貸方面，多家商業(yè)銀行日前確認，將取消對首套房貸85折的利率優(yōu)惠；對二套房貸的利率也可能進一步上浮。

中國房地產研究會副會長顧云昌指出，在調控持續(xù)、房貸收緊、庫存居高等因素綜合影響下，四季度房價不具備大幅反彈條件，“房價趨穩(wěn)是大概率事件”。