每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

一邊是開發(fā)區(qū)內緊張有序的填海工程，一邊是開發(fā)區(qū)周邊房企進入的消息不斷，圍繞深圳前海開發(fā)區(qū)這個“香餑餑”的掘金熱近期再起高潮。

深圳前海開發(fā)政策獲得國務院正式批復兩年來，前海開發(fā)區(qū)的引擎已經啟動。根據(jù)規(guī)劃，未來10年，深圳前海合作區(qū)的固定資產投資規(guī)模將達到4717億元，巨大的市場潛力，像一個掘金地，不斷吸引著國內外企業(yè)和資本逐利。

盡管在政府的規(guī)劃中，前海試圖撇開單純房地產開發(fā)的影響。但眼下，房地產開發(fā)商已經前赴后繼進入前海，周邊區(qū)域的房地產開發(fā)熱潮已經一浪高過一浪。

近日有市場消息稱，華僑城擬在前海合作區(qū)毗鄰的寶安臨海區(qū)修建18萬平方米的升級版“歡樂海岸”；兩周前，香港媒體報道，合景泰富也正在與當?shù)卣⒄?，希望通過與第三方合作的形式，進入前海開發(fā)綜合體項目。

雖然前海概念看上去很誘人，但并沒有給周邊房價帶來太大提升。根據(jù)《每日經濟新聞》記者盤點的前海周邊區(qū)域情況，前海規(guī)劃出臺至今兩年，當?shù)匦路績r格并未明顯上漲，前海概念或許還暫時停留在資本市場的炒作階段。

多家地產商被傳擬進入前海

從深圳市建筑工務署傳出的消息稱，總面積約為7.7平方公里的填海工程即將完工，該項工程總投資為60億元，目前軟地基處理工作正在如火如荼地展開。

這意味著前海開發(fā)區(qū)正處在大規(guī)?；ㄩ_工的前夜。此前，深圳前海合作區(qū)管理局局長鄭宏杰在接受《每日經濟新聞》采訪時稱，預計明年初，前海大規(guī)?；A設施建設將破土動工。

圍繞前海開發(fā)區(qū)的招商工作也順利推進。最新的公開資料顯示，截至目前，前海管理區(qū)共批復入?yún)^(qū)企業(yè)111個，合同利用外資10.6億美元，意向企業(yè)簽約金額約2200億元。

房地產開發(fā)商也正在試圖擠進前海。近日，深圳地產界紛紛傳言，寶安區(qū)將在毗鄰前海規(guī)劃區(qū)的大鏟灣港區(qū)建設面積達10平方公里的臨海商業(yè)區(qū)，并在寶安中心區(qū)海岸線拿出18萬平方米儲備用地打造都市低密度商業(yè)項目。

外界立刻將這一規(guī)劃與華僑城聯(lián)系起來。據(jù)深圳知名地產人士半求及房地內參網透露，寶安區(qū)政府已經和華僑城集團進行了多次會談，華僑城集團表達了希望參與寶安中心區(qū)及前海片區(qū)更多建設項目的愿望，雙方已達成合作框架，華僑城擬建成“升級版歡樂海岸”。

對此，華僑城一內部人士對《每日經濟新聞》記者稱，公司內部正在核實這一消息真實性，并不知道上述傳聞從何而來。

業(yè)內人士分析認為，如果上述項目落實，將成為華僑城集團繼曦城、寶中酒店后在寶安的第三個項目。

想擠進前海的開發(fā)商并非只有華僑城一家。據(jù)香港媒體報道稱，合景泰富執(zhí)行董事兼副總裁余耀勝在廣州接受訪問時透露，公司正和當?shù)卣⑸蹋瑪M通過與第三方合作的方式，在前海發(fā)展綜合體項目。

對此，合景泰富品牌營銷部人士對《每日經濟新聞》記者表示，只是投資意向，目前并沒有明確的合作項目。

2008年11月，福建房地產企業(yè)冠城大通首次進入深圳，便在位于前海區(qū)月亮灣大道、棉山路交匯處，以8億元的價格獲得編號為T101-0047的地塊，總用地面積49581.66平方米。目前這塊正在開發(fā)建設中。

在前海的產業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，僅有少量住宅公寓作為現(xiàn)代金融、物流和高科技企業(yè)配套，單純的房地產開發(fā)顯然被排除在外。在不同的場合，深圳前海深港合作區(qū)管理局局長鄭宏杰均表示，前海絕不會搞房地產開發(fā)。

目前，此前被媒體熱炒的泛前海地產概念股招商地產、深天健、深長城、沙河股份、深物業(yè)等地產公司，紛紛表示暫時未在前海有具體的投資項目規(guī)劃。

不過，在前海周邊的寶安中心區(qū)和南山蛇口片區(qū)，一些房地產項目卻率先打響前海爭奪戰(zhàn)。

今年初，位于寶安中心區(qū)的鴻榮源壹方中心動工，該項目總投資額將高達120億元，總建筑面積約為87.8萬平方米，包括一棟高達225米的前海地標性寫字樓。

深天健位于前海附近的寶安中心城的天健時尚空間項目，占地面積1.88萬平方米，目前已經建成在銷售之中。此外，今年8月31日，凱德置地在深圳南山中心區(qū)的綜合體項目二期來福士廣場項目開工建設，整個項目占地面積超過5萬平方米，總建筑面積近40萬平方米。凱德置地高層方面日前向《每日經濟新聞》記者表示，來福士廣場項目在市場營銷方面主要看中前海區(qū)域概念。

隨著今年6月底前海開發(fā)開放政策獲得批復，大批境內外企業(yè)被引入前海。其中也不乏房地產巨頭，目前新世界和萬達集團已與前海管理局簽署合作意向。

周邊地塊價格6年漲一倍

2010年8月，在深圳經濟特區(qū)成立三十周年之際，國務院正式批復了前海深港現(xiàn)代綜合服務合作區(qū)規(guī)劃，前海概念橫空出世。

房地產開發(fā)和政府規(guī)劃緊密結合，這是傳統(tǒng)城市發(fā)展模式中的一個重要驅動力。然而，在前海的產業(yè)規(guī)劃中，房地產業(yè)并未被規(guī)劃為前海發(fā)展的重點。

2011年3月出臺的《深圳經濟特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)條例》中明確指出，未來合作區(qū)內土地的轉讓只能“采用獨資、合資、合作、特定項目租賃等多種形式進行”。草案中曾被允許的“土地轉讓”最終被刪除。這表明前海合作區(qū)內的土地開發(fā)轉讓被嚴格控制，而由前海管理局統(tǒng)一規(guī)劃，主導建設。

眼下，前海合作區(qū)土地開發(fā)模式雖然沒有明確的政策指導，但前海概念的效應仍然帶動了區(qū)域周邊地價上漲。

可公開查證供參考的前海周邊土地價格飆升的案例較少。在前海合作區(qū)規(guī)劃正式出臺之前的2008年，冠城大通旗下子公司蘇州冠城宏業(yè)房地產有限公司和深圳市森帝貿易發(fā)展有限公司聯(lián)合競得前海規(guī)劃區(qū)域內一塊土地編號為T101-0047的商住用地，該地塊位于南山區(qū)月亮灣大道、棉山路交匯處。該地塊總用地面積49581.66平方米，計入容積率的總建筑面積為25萬平方米，可售面積達到20.57萬平方米。據(jù)冠城大通2012年半年報顯示，該項目住宅部分名為冠城大通華郡，目前該項目已動工建設之中。以該地塊總出讓價8億元計算，折合樓面地價僅為3889元/平方米。

最近前海周邊區(qū)域土地成交的記錄顯示，今年7月26日，深圳本土開發(fā)商鴻榮源集團以底價5.2億元拿到規(guī)劃調整后的A004-0100地塊的剩余權益。該出讓地塊的建筑面積為7.81萬平方米，其中住宅7.73萬平方米，配套用房820平方米，折合樓面地價為6727元/平方米。

上述地塊位于毗鄰前海合作規(guī)劃區(qū)的寶安中心區(qū)，2006年鴻榮源集團以18.8億元的拍賣底價競得。這一地塊占地面積9.94萬平方米，建筑面積32.8萬平方米，目前因規(guī)劃調整為53.67萬平方米，折合樓面地價為3502元/平方米。

對比上述地塊可以發(fā)現(xiàn)，前海周邊地價從6年前的3502元/平方米上漲至今年的6727元/平米，上漲了近一倍。

新房價格難以言漲

前海規(guī)劃獲批之后，“前海”概念成為該區(qū)域周邊開發(fā)商廣告宣傳中最有力的賣點。

不過，單就前海效應對樓市房價的影響來看，過早的概念宣傳并沒有帶動新房價格出現(xiàn)較大幅度上升。據(jù) 《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，前海周邊新房樓市處于尷尬的境地。由于近兩年來新盤供應較少，毗鄰前海的寶安中心區(qū)新房價格與2010年相比漲幅并不大，基本持平，僅有少量樓盤略微上漲。

例如，位于寶安中心區(qū)的西城雅筑樓盤今年8月開盤首推中小戶型，被稱為是寶安中心區(qū)的價值樓盤，目前銷售報價在26000元/平方米~27000元/平方米之間，最近幾個月來價格無上漲趨勢。

同區(qū)域內，2010年開盤的以中小戶型為主的深天健時尚空間，當時房價均價為25000元/平方米左右，復式達到28000元/平方米，而目前該項目一手樓盤價格也僅為27000元/平方米左右。

此外，今年寶安中心區(qū)新開樓盤榕江天御二期推出200多套大戶型房源，目前均價在33000元/平方米左右，與2010年價格基本持平。

坐擁前海概念，但周邊新房價格上浮不大，不得不令人產生疑問：前海周邊樓盤是否已經提前透支了“前海”概念。

對此，世聯(lián)地產市場研究部深圳分析研究員曹取指出，盡管前海規(guī)劃利好，但限購限貸政策之下，目前樓市以剛需市場為主，上述價格仍然顯得過高。他認為，寶安中心區(qū)新房價格上浮不大的原因在于新房供應較少，缺少一定的價格標桿。

從實際的銷售情況來看，由于鴻榮源集團開發(fā)的西城雅筑定價遠遠超過剛需族的承受能力，使得成交乏力。據(jù)深圳規(guī)劃和國土委員會網站統(tǒng)計顯示，截至11月6日，西城雅筑共有889套預售房源，目前僅售出341套，銷售率不到40%。

另一個打著前海概念的樓盤招商地產伍茲公寓，上半年頂層豪宅被熱炒，號稱可賣20萬元/平方米。9月12日該樓盤獲得預售證悄然開售，共推出150套高層公寓，目前銷售均價在6萬元/平方米左右。這一價格比之前市場傳聞的價格低了不少。據(jù)深圳規(guī)劃和國土委員會網站統(tǒng)計顯示，截至11月6日，伍茲公寓僅銷售36套。

相比前海周邊新房價格趨勢，二手房市場卻因為受今年5月份以來樓市回暖的影響，價格上漲明顯。今年上半年以來，寶安中心區(qū)成為二手房成交的熱點區(qū)域。根據(jù)新浪二手房頻道數(shù)據(jù)顯示，截至11月6日，天健時尚空間共有61套二手房源出售，銷售均價為30712元/平方米，相比天健時尚空間新房均價27000元/平方米，高出3712元。

一位購買寶安二手房的業(yè)主稱，今年3月份購房后，總價上漲了10萬元。但曹取指出，這并非前海概念影響，主要原因是5月以來樓市成交回暖。

·業(yè)內觀察

頭頂前海概念 多家地產商尚無具體項目規(guī)劃

盡管在官方的產業(yè)規(guī)劃中，前海合作區(qū)摒除了搞房地產開發(fā)的可能，但前海開發(fā)區(qū)的興起，也逐漸催生出一大批前海概念地產股和泛前海概念地產股，在前海擁有土地儲備資源或與前海相關的上市公司，均成為廣大投資者熱捧的對象。

其中中集集團、華聯(lián)控股、深天健、深長城、深物業(yè)、深桑達、深振業(yè)、深康佳、冠城大通、沙河股份、泛海建設、招商地產、華僑城A等一大批以房地產開發(fā)為主要業(yè)務的深圳公司成為投資熱點，已在A股市場被多次輪番炒作。

前海概念股之所以受追捧，一個主要的邏輯就是，這些公司在前海片區(qū)及周圍擁有的土地價值未來將隨著開發(fā)區(qū)日臻成熟而大幅提升。

《每日經濟新聞》記者整理資料發(fā)現(xiàn)，前海開發(fā)區(qū)規(guī)劃占地面積15平方公里，目前在前海開發(fā)區(qū)內擁有土地資源的僅有招商局蛇口工業(yè)區(qū)、中集集團、西部物流和冠城大通。

招商局、中集集團、西部物流這三家企業(yè)共在前海占地4.8平方公里，成為前海區(qū)域內的三大地主。其中，中集集團擁有55萬平方米（0.55平方公里）土地，原計劃建設集裝箱廠。

此外，由于招商地產大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)在前海地區(qū)擁有約3.9平方公里的物流和港口用地，占前海總規(guī)劃占地面積的四分之一，再加上大股東對招商地產的資產重組承諾，大多業(yè)內人士認為，如果招商地產被允許利用前海土地資源，將直接受益于前海合作區(qū)的開發(fā)。

隨著前海合作區(qū)開發(fā)工作逐步推進，今年一季度，招商地產也被眾多投行機構密集調研。此前有深圳地產業(yè)界人士談及招商地產與前海開發(fā)的利益結合時稱，關鍵是看大股東招商局如何定位招商地產今后的發(fā)展。招商局與前海合作區(qū)之間的利益博弈關系也變得十分微妙。此前有媒體報道稱，深圳市政府將前海土地劃歸前海管理局統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，也由此傳出招商局將退出前海，后經《每日經濟新聞》記者多方證實，此系誤讀。

實際上，招商地產在前海區(qū)域內并沒有直接擁有土地，被指前海概念顯得十分尷尬。“老子的土地并非兒子可以擁有，更何況家里兄弟眾多。”一位深圳地產人士評論稱。

除了上述公司，深天健、泛海建設、深長城等在前海周邊區(qū)域擁有地產項目的公司，也被認為是前海概念的直接受益者。

資料顯示，泛海建設在南山擁有泛海拉菲花園高端項目，深天健在寶安中心區(qū)擁有占地1.88萬平方米的天健時尚空間項目；冠城大通則在前海區(qū)域內的月亮灣片區(qū)擁有4.96萬平方米的商住用地，總規(guī)劃建筑面積25萬平方米，可售面積為20.57萬平方米。

據(jù)冠城大通2012年半年報顯示，該項目住宅部分名為冠城大通華郡，目前該項目已動工建設之中，以房價2萬元/平方米計算，可實現(xiàn)銷售收入超過50億元。

在月亮灣片區(qū)，深物業(yè)同樣因月亮灣T102－0237號地塊而受到熱捧。深物業(yè)2010年公告顯示，該地塊計劃開發(fā)商業(yè)住宅，規(guī)劃建筑面積達63661平方米，將于2012年開發(fā)完成。業(yè)內估算可幫助深物業(yè)實現(xiàn)銷售收入超過10億元。

除此之外，另一些因在靠近前海地區(qū)擁有大量舊廠區(qū)的公司，也可能在深圳城市擬拆除重建的舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)的更新改造進程中受益，包括華聯(lián)控股、深振業(yè)、中國寶安、深桑達、深長城、深天健、深康佳等。

截至目前，曾被媒體熱炒的泛前海地產概念股深天健、深長城、沙河股份等地產公司，均表示暫時未在前海有具體的投資項目規(guī)劃。

據(jù)透露，隨著前海填海區(qū)土地整備工程接近尾聲，2013年開始前海合作區(qū)大規(guī)?；A建設即將展開。對此，也有分析指出，一些“深字頭”市屬上市國企將可能參與基礎設施開發(fā)。

值得一提的是，目前前海合作區(qū)開發(fā)進展緩慢，具體開發(fā)政策和土地利用模式尚未成形，對于前海的開發(fā)尚待政策落實。

對此，世聯(lián)地產市場研究部深圳分析研究員曹取稱，前海合作區(qū)主要是城市產業(yè)規(guī)劃區(qū)，能否大規(guī)模推進，還要看政策是否及時跟進和落實，如果相關規(guī)劃產業(yè)發(fā)展不起來，前海概念也就僅僅是一個概念。

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