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每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

今年上半年以來，隨著樓市成交回暖以及美國(guó)QE3貨幣政策的公布，內(nèi)房企終于在內(nèi)外融資交困的情況下撕開了一道口子，新一輪境外融資窗口期被再次打開。

11月13日晚間，金地集團(tuán)（600383,SH）公告稱，其全資子公司金地國(guó)際投資有限公司在新加坡發(fā)行3.5億美元五年期固息債券，年利率7.125%。這是金地今年繼港股買殼和發(fā)行人民幣離岸優(yōu)先票據(jù)以來，又一次境外融資動(dòng)作。

眼下，樓市調(diào)控政策沒有松動(dòng)跡象。今年三季度以來，內(nèi)房企一邊忙著境外融資，一邊忙著拿地補(bǔ)倉(cāng)，各種跡象表明，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)僵持階段。龍頭房企紛紛調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，做好“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。

隨著房企融資渠道增加，利率市場(chǎng)化趨勢(shì)明顯，房企融資能力的大小和資金成本優(yōu)勢(shì)將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來核心競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

短暫境外融資窗口打開

美國(guó)QE3政策猶如一聲令下，大量熱錢涌入我國(guó)香港地區(qū)樓市，這也被認(rèn)為是推動(dòng)香港房?jī)r(jià)飆升的主要原因。而近日，香港金管局官員公開表示，熱錢進(jìn)入香港樓市的規(guī)模并不大。

與資金直接進(jìn)入香港樓市不同，對(duì)于內(nèi)地樓市，大多數(shù)境外資本通過國(guó)際投行購(gòu)買內(nèi)地房地產(chǎn)公司債券的方式出現(xiàn)在內(nèi)地房企長(zhǎng)長(zhǎng)的融資名單上。

13日晚間，金地集團(tuán)宣布旗下境外全資附屬公司金地國(guó)際投資有限公司在新加坡發(fā)行3.5億美元五年期固息債券，年利率為7.125%。該債券將于2017年到期，目前已獲原則性批準(zhǔn)于新加坡交易所上市，發(fā)債的獨(dú)家全球協(xié)調(diào)人為匯豐銀行。

之前的7月19日，金地集團(tuán)宣布旗下海外公司金地國(guó)際控股有限公司發(fā)行了12億元人民幣三年期無抵押優(yōu)先級(jí)債券，發(fā)行票息9.15%，獲得超額認(rèn)購(gòu)。這也是今年以來A股上市地產(chǎn)公司首個(gè)成功海外發(fā)行債券的案例。金地集團(tuán)表示，此舉將進(jìn)一步拓寬公司融資渠道。

而9月18日，金地集團(tuán)又宣布以16.54億港元收購(gòu)港股上市公司星獅地產(chǎn)，成為今年繼招商、萬科之后，又一個(gè)成功收購(gòu)港股殼公司的內(nèi)地龍頭房企。

短短幾個(gè)月內(nèi)，金地集團(tuán)境外融資動(dòng)作不斷。今年前三季度，金地?fù)碛胸泿刨Y金188.2億元，并沒有短期資金壓力。對(duì)于公司發(fā)債的原因，金地財(cái)務(wù)總監(jiān)韋傳軍在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，主要是借助目前的境外融資窗口期，調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)。

實(shí)際上，隨著內(nèi)地樓市調(diào)控政策持續(xù)，銀行信貸和房地產(chǎn)信托緊縮形勢(shì)沒有緩解。從9月份開始，內(nèi)地房企整體融資步伐明顯加快。佳兆業(yè)、金隅、中航等房企均掀起了一股境外發(fā)債潮。

此外，港股地產(chǎn)公司IPO數(shù)量也激增。日前，上海旭輝、江蘇金輪、江蘇新城等紛紛推出赴港上市計(jì)劃。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，此輪意向境外融資規(guī)模超過200億元。這是自2009年恒大、龍湖、花樣年等內(nèi)地房地產(chǎn)公司赴港上市以來的新一輪融資潮。

值得注意的是，隨著銀行信貸收緊，內(nèi)房企長(zhǎng)期處于資金渴求的狀態(tài)。在目前銀行信貸規(guī)模偏向大型房企，房地產(chǎn)信托基金成本高企的背景下，香港廉價(jià)的融資渠道和成本成為房企不錯(cuò)的選擇。境外融資潮能否持續(xù)，將決定著未來房企市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展的成敗。

房企順勢(shì)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)

目前，低成本資金的使用已經(jīng)成為歷史，據(jù)悉，目前內(nèi)房企境外發(fā)債的年利率大多在10%以上。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存和去杠桿化的趨勢(shì)明顯，房企面臨著內(nèi)部債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，以尋求更加平衡的現(xiàn)金流方式。從房企資金層面上分析，不難看出未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

萬科、保利、金地等上市房企的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，隨著房企融資成本增加，資本化利息支出不斷上升。萬科2011年借款利息資本化率從2010年7.6%上升到8.6%，這意味房企融資成本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

隨著房企融資規(guī)模增加，金地集團(tuán)今年前三季度財(cái)務(wù)費(fèi)用支出達(dá)到1.11億元，同比增長(zhǎng)超一倍；萬科前三季度財(cái)務(wù)費(fèi)用支出高達(dá)6.7億元，同比增長(zhǎng)244.01%；而招商地產(chǎn)前三季度財(cái)務(wù)費(fèi)用支出達(dá)到2.61億元，同比增長(zhǎng)1075%。

為了降低融資成本，龍頭房企不得不考慮調(diào)整各自的債務(wù)結(jié)構(gòu)，而香港廉價(jià)的融資渠道成為眾多房企的選擇。世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，隨著內(nèi)房企不斷拓展自己的融資渠道，利率市場(chǎng)化趨勢(shì)更加明顯，在當(dāng)前利率市場(chǎng)化的背景下，資金渠道來源和成本優(yōu)勢(shì)正在成為房企的最核心競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，從三季報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，盡管上半年樓市成交回暖，但為了保證短期流動(dòng)資金的安全，龍頭房企已經(jīng)大幅減少短期負(fù)債，轉(zhuǎn)而選擇增加長(zhǎng)期負(fù)債。

從長(zhǎng)短期借款來看，萬科前三季度末長(zhǎng)期借款達(dá)到358.3億元，增長(zhǎng)70.85%；金地長(zhǎng)期借款由年初的100.9億元增加至145.53億元。相比之下，萬科短期借款三季度末為44.8億元，金地短期借款由年初16億元下降至10億元。

對(duì)于公司債務(wù)結(jié)構(gòu)方面的變化，萬科公告解釋稱，是為長(zhǎng)期發(fā)展做準(zhǔn)備。而金地韋傳軍也表示，公司發(fā)行長(zhǎng)期債券，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)是當(dāng)前的主要考慮。

吳志輝分析稱，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，而大量短期借款使企業(yè)面臨“短貨長(zhǎng)投”的局面，集中到期的短期債務(wù)容易造成現(xiàn)金流危機(jī)。企業(yè)通過調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，可以緩解房企資金流動(dòng)性壓力。

而眼下，國(guó)內(nèi)樓市因調(diào)控而進(jìn)入穩(wěn)定的市場(chǎng)“僵持階段”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月18日發(fā)布的10月大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降的城市有17個(gè)，持平的有18個(gè)，上漲的有35個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.5%。與去年同月相比，價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過1.5%。

對(duì)于當(dāng)前樓市的狀態(tài)，世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，未來房地產(chǎn)去投資化的趨勢(shì)仍將持續(xù)。業(yè)界人士也大多認(rèn)為，未來樓市將保持穩(wěn)定，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅反彈的可能性不大。

吳志輝稱，利率市場(chǎng)化的進(jìn)程事實(shí)上正在促使房企采取合適的內(nèi)部融資加上外部融資的組合，內(nèi)部收益率與融資利率的裂口大小正在催生房企競(jìng)爭(zhēng)力的差異，從而推動(dòng)市場(chǎng)的大洗牌，房企的集中度正在顯著提升。

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