每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

“華夏幸福（600340，SH）的凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)科，在A股地產(chǎn)中排位靠前?！?2月20日，同策咨詢(xún)與研發(fā)中心產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)褚莉在一個(gè)名為“地產(chǎn)人看申城”的大型研討、考察活動(dòng)上向數(shù)十位開(kāi)發(fā)商透露了房地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)。

據(jù)她透露，類(lèi)似華夏幸福、聯(lián)東這樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，周轉(zhuǎn)率甚至已經(jīng)超過(guò)住宅開(kāi)發(fā)商。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地產(chǎn)商進(jìn)入。傳統(tǒng)房企包括萬(wàn)達(dá)、龍湖、復(fù)地、綠地、富力、陸家嘴、合生創(chuàng)展、珠江投資等大開(kāi)發(fā)商均已涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，搶占先機(jī)。此外，美的、格力、海爾、雅戈?duì)枴⑻K寧環(huán)球等尋求多元化發(fā)展的非地產(chǎn)企業(yè)，也進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域真的有很多機(jī)會(huì)嗎？開(kāi)發(fā)商的盈利模式如何？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)那樣的投資泡沫？

產(chǎn)業(yè)用地投資火爆

2012年上半年以來(lái)，全國(guó)各地工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施、工業(yè)園區(qū)寫(xiě)字樓租金價(jià)格不斷呈現(xiàn)一路上漲趨勢(shì)。以工業(yè)園區(qū)為代表，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為繼住宅、商業(yè)、旅游地產(chǎn)之后，又一個(gè)行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)下的投資新寵。

根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)資料報(bào)告顯示，2012年第三季度，北京工業(yè)用地平均價(jià)格較上季度上漲0.2%至每平方米1889元。工業(yè)廠房與物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金在本季度上升幅度分別為0.6%和1.0%；北京工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)租金保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，租金較上季度上升7.9%。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)走俏的同時(shí)，打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)旗號(hào)的各類(lèi)工業(yè)園區(qū)正如雨后春筍般，在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市興起，各類(lèi)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園項(xiàng)目紛紛上馬。

今年7月，由融信融（北京）國(guó)際投資有限公司計(jì)劃投資20億元建設(shè)的魯班文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園正式動(dòng)工，項(xiàng)目規(guī)劃面積8100余畝，計(jì)劃利用5年時(shí)間分三期建成。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資效應(yīng)正在一些開(kāi)發(fā)商之間發(fā)酵，不少有實(shí)力的規(guī)模房企也將目光投向這一領(lǐng)域。據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，有一半以上涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并成立了專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)研發(fā)部門(mén)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，傳統(tǒng)房企中包括萬(wàn)達(dá)、龍湖、復(fù)地、綠地、富力、陸家嘴、合生創(chuàng)展、珠江投資等大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)，均已涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，搶占先機(jī)。此外，美的、長(zhǎng)虹、三一重工、格力、海爾、雅戈?duì)?、蘇寧置業(yè)、TCL、中興等擁有大量地塊的傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)也紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

今年11月底，萬(wàn)達(dá)4天內(nèi)以33億元的代價(jià)接連競(jìng)得通州兩塊地，用于投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)通州文化產(chǎn)業(yè)園綜合項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地90公頃，總建筑面積120萬(wàn)平方米，總投資達(dá)260億元。這是萬(wàn)達(dá)涉足文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的又一投資動(dòng)作。

除了傳統(tǒng)房企，海爾地產(chǎn)也打著產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的旗號(hào)，在全國(guó)各地大舉建造自己的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。今年4月，海爾工業(yè)地產(chǎn)公司宣布將投資10億元在鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)建設(shè)海爾產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目二期500萬(wàn)臺(tái)空調(diào)生產(chǎn)基地項(xiàng)目。目前海爾集團(tuán)在全球范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目超過(guò)20多個(gè)。

此外，目前海爾地產(chǎn)已擁有全國(guó)最大的物流公司，已建成了12個(gè)工業(yè)園，并且每年增加五個(gè)。

在深圳，天安數(shù)碼城、華南城、星河集團(tuán)等開(kāi)發(fā)商也紛紛建立了自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，天安數(shù)碼城在全國(guó)14個(gè)城市建立了以電子產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)以主的工業(yè)園、工貿(mào)園、科技產(chǎn)業(yè)園和城市產(chǎn)業(yè)綜合體等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。華南城則在深圳、南寧、南昌、西安、鄭州、哈爾濱等城市建立物流產(chǎn)業(yè)園；星河集團(tuán)則在坂田建立一個(gè)建筑面積達(dá)180萬(wàn)平方米的中小企業(yè)孵化基地。

以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)為主的華夏幸福2011年銷(xiāo)售額達(dá)到165億元，2012年半年報(bào)顯示，其在北京周邊擁有固安工業(yè)園區(qū)、大廠潮白河工業(yè)區(qū)等近10個(gè)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。

目前，由于一些非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量涉足工業(yè)園區(qū)型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從統(tǒng)計(jì)口徑上無(wú)法統(tǒng)計(jì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模容量，但從全國(guó)工業(yè)用地建設(shè)增長(zhǎng)的指標(biāo)可略窺一二。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2012年前三季度，包括北上廣深在內(nèi)24個(gè)樣本城市工業(yè)用地成交1197宗，同比增長(zhǎng)17.35%；成交面積4800.15萬(wàn)平方米，成交總額196.39億元。

對(duì)此，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員肖楠稱(chēng)，今年前三季度三線城市工業(yè)用地規(guī)模大幅增加，價(jià)格也不斷上漲。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亂象叢生

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)興起的背后，是房企轉(zhuǎn)型的動(dòng)力驅(qū)使。然而，對(duì)一些此前并無(wú)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是“奶酪”還是“硬骨頭”，投資收益如何，面臨哪些難題，都值得開(kāi)發(fā)商考量。

此前，由于國(guó)內(nèi)工業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念混淆，一時(shí)間“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”概念盛行，一些缺乏明顯商業(yè)模式和規(guī)模的工業(yè)園開(kāi)發(fā)企業(yè)也夾雜其中。

對(duì)此，肖楠認(rèn)為，與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ讲煌?，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，普遍的投資回報(bào)期在5~8年左右，關(guān)鍵對(duì)后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和資金實(shí)力要求較高，更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和資金運(yùn)營(yíng)能力，專(zhuān)業(yè)度和門(mén)檻也更高。

肖楠表示，目前傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)明顯，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念難以界定，政府城投公司、傳統(tǒng)房企、實(shí)業(yè)企業(yè)都在做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也產(chǎn)生了一些不規(guī)范現(xiàn)象。

實(shí)際上，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的背后，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)名義大規(guī)模圈地的行為盛行。在經(jīng)營(yíng)方面，肖楠指出，一些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于不能與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)環(huán)境相結(jié)合，逐漸喪失了持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化程度仍然較低，尤其是招商嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)。在一些地方政府招商項(xiàng)目中，存在未獲得土地證便先行開(kāi)工，在工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地上分割售賣(mài)商業(yè)和住宅等違規(guī)行為。比如，此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》就報(bào)道了華南城在西安、南京、鄭州等物流園項(xiàng)目存在違規(guī)行為。

實(shí)際上，各地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題頻發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一在于招商。華夏幸福一市場(chǎng)推廣人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在項(xiàng)目建成后，如何把企業(yè)引進(jìn)來(lái)是對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)管理能力的考驗(yàn)。

另一方面，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)收益的角度看，肖楠認(rèn)為，評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商成功與否尚需時(shí)日。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益周期長(zhǎng)，當(dāng)下大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商仍然依靠物業(yè)收益維持資金平衡。

在資金運(yùn)營(yíng)上，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)除了依靠企業(yè)內(nèi)部融資之外，大多都有房地產(chǎn)板塊，靠住宅銷(xiāo)售反哺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以補(bǔ)充資金投入。

對(duì)此，肖楠認(rèn)為，眼下專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)并不多，專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵所在。

成功關(guān)鍵在于定位

褚莉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，事實(shí)上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利方向非常清晰，目前主要為土地批租、物業(yè)銷(xiāo)售、租賃以及園區(qū)服務(wù)，而物業(yè)銷(xiāo)售無(wú)疑是其中最主要的收入來(lái)源。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前了解到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)限于工業(yè)用途的土地性質(zhì)，此前開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品必須是整棟出售，一些項(xiàng)目的單棟面積動(dòng)輒超過(guò)2萬(wàn)平方米，造成其總價(jià)偏高，影響了銷(xiāo)售。

褚莉透露，上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的限制絲毫不影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)。很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商經(jīng)過(guò)七八年的積累，手上已擁有大量的項(xiàng)目以及意向的企業(yè)客戶。比如聯(lián)東在全國(guó)的產(chǎn)業(yè)園多達(dá)12個(gè)，由于同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目可以出售，雖然項(xiàng)目總價(jià)偏高，但銷(xiāo)售卻并不受影響。

與此同時(shí)，雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總價(jià)偏高，但很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商擁有的協(xié)助融資能力，也緩解了項(xiàng)目銷(xiāo)售的壓力。以上海東方萬(wàn)國(guó)企業(yè)中心為例，據(jù)項(xiàng)目副總經(jīng)理羅士明介紹，該項(xiàng)目可以協(xié)助客戶融資，幫助買(mǎi)家借到一部分貸款。

褚莉說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，仍然在于定位。由于產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展升級(jí)，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)由以往的加工型工業(yè)為主，轉(zhuǎn)向新能源、新加工以及高科技通訊等新興行業(yè)。這些新興行業(yè)不僅受到政府的扶持，中遠(yuǎn)期有不錯(cuò)的發(fā)展前景，更重要的是他們往往對(duì)于園區(qū)服務(wù)有較高的營(yíng)建配套要求。比如張江高科，擁有面向IT企業(yè)的高科技通訊服務(wù)。同樣，東方萬(wàn)國(guó)企業(yè)中心也憑借著智慧云系統(tǒng)——整合各式傳統(tǒng)計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以中央數(shù)據(jù)處理中心為依托的，云主機(jī)、云存儲(chǔ)、云終端等先進(jìn)電訊通信設(shè)施，吸引了陸家嘴金融企業(yè)的IT技術(shù)部門(mén)遷移入園區(qū)。

專(zhuān)業(yè)的園區(qū)配套設(shè)備和服務(wù)，不僅大大增強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)園的招商、銷(xiāo)售能力，也使產(chǎn)業(yè)園擁有普通房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具備的不菲的園區(qū)服務(wù)收益。褚莉說(shuō)，園區(qū)服務(wù)和租金收益，正是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益來(lái)源。

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