每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自成都

2012年，對(duì)于國(guó)家或是每個(gè)人來說，都是不平凡的。尤其在經(jīng)濟(jì)生活領(lǐng)域，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷著改革開放以來最大的變革和調(diào)整，其中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更是前所未見。

今日（12月28日）下午，中國(guó)西部第一大報(bào)《成都商報(bào)》與中國(guó)主流財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》再度攜手，舉辦成都地產(chǎn)界的年度盛宴--“2012中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都年會(huì)暨2012中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都榜頒獎(jiǎng)典禮”。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家馬光遠(yuǎn)在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)表《2013中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)的應(yīng)對(duì)》主題演講并表示，之所以仍要發(fā)展房地產(chǎn)，是因?yàn)槟壳叭匀欢倘薄?/p>

2013年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)、方向和主要任務(wù)已清晰可見，“城鎮(zhèn)化”被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議列為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)及最大潛在內(nèi)需之源。“城鎮(zhèn)化肯定是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)。未來10年，房地產(chǎn)肯定是未來發(fā)展最好的產(chǎn)業(yè)之一，而且很有可能沒有之一。”馬光遠(yuǎn)稱。

“房地產(chǎn)抓住10年城鎮(zhèn)化的發(fā)展機(jī)會(huì)，10年后會(huì)怎么樣？”在馬光遠(yuǎn)看來，觀察全世界的泡沫，都是同樣一個(gè)結(jié)局：崩盤。10年后只能趕快逃離房地產(chǎn)。”

房地產(chǎn)回暖成定局

“房地產(chǎn)回暖從6月份已經(jīng)成為定局。”在下午舉行的“2012年中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都年會(huì)”上，馬光遠(yuǎn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)如是研判。

今年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投入、銷售數(shù)字，儼然能夠佐證馬光遠(yuǎn)的判斷。2012年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長(zhǎng)16.7%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額53526億元，增長(zhǎng)9.1%，增速比1-10月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。

“未來一年，房地產(chǎn)政策不會(huì)有大的變化，房地產(chǎn)悄然進(jìn)入了不算太壞的‘均衡’。”馬光遠(yuǎn)認(rèn)為。

在十八大之后，2013年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)、方向和主要任務(wù)已清晰可見，“城鎮(zhèn)化”被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議列為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)及最大潛在內(nèi)需之源。在馬光遠(yuǎn)看來，十二五期間，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的總體機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，其中，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)將成為房地產(chǎn)發(fā)展面臨的重大機(jī)遇。

以京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三個(gè)大城市圈為例，馬光遠(yuǎn)表示，一線城市城鎮(zhèn)化過程中沒有風(fēng)險(xiǎn)，人口向大城市轉(zhuǎn)移是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

“城鎮(zhèn)化肯定是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)。未來10年，房地產(chǎn)肯定是未來發(fā)展最好的產(chǎn)業(yè)之一，而且很有可能沒有之一。”馬光遠(yuǎn)稱。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，他所說的發(fā)展僅限于房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展，并不包括房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

房?jī)r(jià)暴漲可能習(xí)慣不大

“十一五”期間，銷售面積和銷售額的年增長(zhǎng)率都在下降，但價(jià)格一直呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。但馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)回暖從6月份已經(jīng)成為定局，但房?jī)r(jià)暴漲的可能性不大。未來房?jī)r(jià)更可能出現(xiàn)一個(gè)緩慢的上漲，在個(gè)別城市甚至?xí)兴陆怠?/p>

在經(jīng)濟(jì)生活領(lǐng)域，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷著改革開放以來最大的變革和調(diào)整，其中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更是前所未見。在近期的十八大中，中央高層表態(tài)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖，最新的表態(tài)是：決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

“這是迄今為止最嚴(yán)厲的表態(tài)。”馬光遠(yuǎn)表示，政府之所以調(diào)控房地產(chǎn)，并不是要抑制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而其關(guān)鍵還是因?yàn)槎倘保?億年輕人需要住房。

馬光遠(yuǎn)將中國(guó)房?jī)r(jià)問題，比作是世界經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域最復(fù)雜的邏輯之一。在其看來，在政府一系列調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但還會(huì)有白銀時(shí)代。

泡沫10年后破滅？

“從目前來講，一線城市的房子確實(shí)過剩的，從一些大城市來看，也改變了以前房子絕對(duì)短缺的狀況，很多人擁有多套房子。在90年代的時(shí)候，城市的住房私有率是80%，過了這么多年以后才到89%、90左右，說明了多套房子的人太多。”馬光遠(yuǎn)此前公開表示，“要搞清楚這個(gè)問題，首先必須進(jìn)行房地產(chǎn)的普查，告訴我們現(xiàn)在中國(guó)真正有多少房子，還需要多少房子，這不僅僅是我一個(gè)人關(guān)心的問題，是很多人需要關(guān)心的問題。”

馬光遠(yuǎn)表示，我們現(xiàn)在有很不健康的問題，有很不穩(wěn)定的地方，但未來政策的總方向不會(huì)改變：讓大家住上房子，住上好房子。

馬光遠(yuǎn)分析認(rèn)為：真正完成城鎮(zhèn)化50%的過程，還需至少15年。但房地產(chǎn)的暴利期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)。

按照諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家福格爾做過的研究，經(jīng)濟(jì)減速邊界指標(biāo)為：制造業(yè)就業(yè)人數(shù)占全部就業(yè)人數(shù)的比例達(dá)到23%，以2005年的不變匯率，按照購(gòu)買力平價(jià)，人均GDP達(dá)到11750美元。馬光遠(yuǎn)表示，就上述理論依據(jù)而言，這兩個(gè)指標(biāo)中國(guó)都已經(jīng)達(dá)到。而此前作為拉動(dòng)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)狀況似乎并不樂觀。

“房地產(chǎn)抓住10年城鎮(zhèn)化的發(fā)展機(jī)會(huì)，10年后會(huì)怎么樣？”在馬光遠(yuǎn)看來，觀察全世界的泡沫，都是同樣一個(gè)結(jié)局：崩盤。10年后只能趕快逃離房地產(chǎn)。”