每經(jīng)網(wǎng)3月30日北京訊（記者 胡健）

北京、上海版樓市調(diào)控細(xì)則千呼萬喚始出來。相比之下，北京的執(zhí)行細(xì)則顯然更為嚴(yán)格。

今天（3月30日）下午，北京市政府發(fā)布了國五條調(diào)控細(xì)則，與此前猜測基本一致，京版細(xì)則可謂是迄今為止最為嚴(yán)厲的地方版調(diào)控細(xì)則。

北京樓市國五條調(diào)控細(xì)則今日出臺(tái)，規(guī)定自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房；嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個(gè)稅；進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例，新舊政策以存量房買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。

“國五條”細(xì)則落地前，個(gè)稅按差額20%，或是1%的核定稅率征收。實(shí)際交易中基本按照全額的1%征收個(gè)稅。新政執(zhí)行后，確定房屋原值的方式由原來的業(yè)主提供憑證變?yōu)橹鞴懿块T依據(jù)網(wǎng)簽系統(tǒng)核查。且明確了按1%征收的特殊類型房源。使得個(gè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)更加明確，得到統(tǒng)一，執(zhí)行程度更為嚴(yán)格。

鏈家市場研究部分析稱，北京約六成購房需求將受到影響。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2012年以來，改善性需求占比約為45%。其中至少八成為買一賣一的置換需求，也就是說有36%為業(yè)主的唯一住房，再除去少部分不滿5年的房源，預(yù)計(jì)二手住宅市場中將有60%左右的需求受到稅費(fèi)調(diào)整影響。

此外，鏈家還稱，單身人士限購一套住房，能夠很好的避免投資性需求入市。但對于大部分改善性需求來說，換房成本再度高企，需求難免被抑制。

2013年北京市房價(jià)控制目標(biāo)為：全市新建商品住宅價(jià)格與2012年相比價(jià)格穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型和改善型的商品住宅的價(jià)格，逐步將其納入到限價(jià)房序列管理。并且也提出通過“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式增加自住型和改善型住房的土地供應(yīng)。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，本次出臺(tái)背景與2010年、2011年的兩輪調(diào)控完全不同。2010年調(diào)控前市場的投資比重大約在30%左右，但兩輪調(diào)控后目前不足10%，自住性需求占到九成以上。小戶型及外地購房占比都明顯下降。目前調(diào)控延續(xù)了通過抑制需求來以控制房價(jià)上漲的思路，但對剛需和改善需求也會(huì)造成明顯的影響。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這次的調(diào)控的目標(biāo)明確為“2013年新建商品住房價(jià)格相對2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房價(jià)格”，相比2012年的“新建普通住宅價(jià)格穩(wěn)中有降”，明顯剔除了保障型住房對價(jià)格的影響，使得調(diào)控目標(biāo)更加明確和嚴(yán)格。至于是否能夠?qū)崿F(xiàn)，由于細(xì)則中明確規(guī)定了對于定價(jià)過高的商品房可以不發(fā)預(yù)售證或不辦理現(xiàn)房銷售備案，以及在2013年土地出讓環(huán)節(jié)多采取“限房價(jià)，競地價(jià)”的方式，因此全年調(diào)控目標(biāo)是可行的。

此外，北京要求正在開發(fā)建設(shè)適合自住、改善需求的商品房項(xiàng)目，在政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，降低房價(jià)，提前鎖定商品房上市銷售價(jià)格。對于此類住房的上市年限和收益將進(jìn)行限制。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院楊紅旭表示，北京細(xì)則是國五條政策的升級(jí)，對北京房價(jià)有降溫作用。其中，房價(jià)限價(jià)政策比較嚴(yán)，這意味著今年房價(jià)漲幅應(yīng)該不會(huì)超過3%，否則房價(jià)目標(biāo)落空。

另一個(gè)備受關(guān)注的城市上海在細(xì)則中并無明顯加碼的內(nèi)容，此前傳言的上調(diào)限購條件年限的說法并未兌現(xiàn)，其關(guān)于房價(jià)目標(biāo)的說法也與北京類似，上海市政府辦公廳30日印發(fā)該市貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》實(shí)施意見中稱，根據(jù)本市居民人均可支配收入增長等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)、物價(jià)水平，2013年度本市新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)為：按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。

上海細(xì)則中還稱，金融管理部門要加強(qiáng)政策實(shí)行效果監(jiān)測和評估，做好預(yù)案，并根據(jù)市場變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

新國五條地方版實(shí)施細(xì)則即將出臺(tái)的背景下，3月北京樓市也迎來井噴行情，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部最新統(tǒng)計(jì)，截至3月26日，北京市二手住宅成交37247套，與1月、2月同期相比，分別上漲了1.4倍和3.5倍。比2012年同期上漲223.1%。預(yù)計(jì)3月全月成交量或破4萬套，達(dá)到2009年以來的最高值。

但隨著細(xì)則的正式落地，這一現(xiàn)象很可能發(fā)生大逆轉(zhuǎn)。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，3月份接近6萬套的成交量將透支2013年上半年的成交，一旦政策落地，不論是二手房還是新建住宅市場，都將很快陷入明顯的觀望，成交量很可能出現(xiàn)起碼3個(gè)月的冷清。4月份一旦政策落地，全月北京成交量包括新建住宅及二手房住宅合計(jì)可能下滑到2萬套以下。

他表示，除了一些本就不急于買房或賣房的客戶將可能選擇觀望外，個(gè)別正在積極洽談交易的房主和買主在新政的影響下也會(huì)暫時(shí)觀望。房價(jià)平穩(wěn)，高速上漲時(shí)代結(jié)束，新調(diào)控用稅收手段限制了購房者的財(cái)產(chǎn)性收入。限購、限貸的繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行將給繼續(xù)打壓市場信心。市場對本政策的適應(yīng)期起碼3個(gè)月以上。