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每經記者 沙斐 發(fā)自上海

有上海世博會 “地鐵大門”之稱、位于馬當路和徐家匯路交界處的地塊——盧灣區(qū)第65街坊258弄地塊（南塊）再次被轉讓。

昨日（7月17日），凱德商用產業(yè)有限公司 （以下簡稱凱德商用）宣布，已完成向凱德商用中國發(fā)展基金III轉讓上海盧灣項目66%的實益權益。

分析人士對《每日經濟新聞》記者表示，上述需要大量投資且發(fā)展速度緩慢的項目，將借助凱德商用旗下基金開發(fā)并培養(yǎng)成熟后，再通過類似REITs（房地產信托基金）完成上市。這一做法由于降低了經營風險，提升了房企的投資收益率，而為業(yè)界提供了非常有價值的參考。但是依照現(xiàn)有法律法規(guī)，這一模式目前還很難在內地大規(guī)模實施。

第四次被轉讓

據(jù)記者統(tǒng)計，算上這一次，上述上海盧灣區(qū)項目已是第四次轉讓了。此前，上海當?shù)囟嗉颐襟w報道稱，上述地塊在近十年內幾經轉手，2003年7月30日，中海發(fā)展與盧灣區(qū)政府簽定了盧灣區(qū)65、67、68、69、70、71街坊地塊 《國有土地使用權出讓合同》，土地出讓面積共計約18.8萬平方米；2007年2月，摩根士丹利與上海永業(yè)成立上海永威置業(yè)有限公司（以下簡稱永威置業(yè)），斥資13億元從中海發(fā)展手中購得第65街坊258弄地塊（南塊）；2010年初，凱德商用又花費了38.6億元從摩根士丹利手中買下該地塊66%的股權。

資料顯示，凱德商用中國發(fā)展基金III投資中國零售商業(yè)地產的開發(fā)。該基金的投資期限為8年，規(guī)模達10億元。凱德商用擁有凱德商用中國發(fā)展基金III50%的股權，達5億美元，其余股權由亞洲及北美機構投資者持有。

此次轉讓完成后，凱德商用中國發(fā)展基金III已于上海、成都、武漢及青島五項零售資產投入約90%的資金。

凱德商用方面稱，凱德商用中國發(fā)展基金III成立初期，基金資產為凱德商用旗下三個正在開發(fā)中的購物中心，除了成都天府項目和魅力城項目以外，其中還包括了上海盧灣項目。

凱德商用曾于去年7月表示，上海盧灣項目是否注入凱德商用中國發(fā)展基金III將取決于政府的審批。凱德商用中國企業(yè)傳播經理李婉表示，此次發(fā)布的公告說明，上海盧灣項目已正式與凱德商用中國發(fā)展基金III完成了股權轉讓。

凱德商用總裁林明志介紹，凱德商用中國發(fā)展基金III是凱德商用迄今發(fā)起的最大私募基金?；鸬脑O立除了能推進凱德基金管理的業(yè)務模式，也讓凱德有更多資金調配于未來的投資項目。

基金退出方式引關注

5月6日，《每日經濟新聞》就凱德商用上海盧灣項目開發(fā)緩慢做過相關報道。當時有業(yè)內人士猜測，項目動工進度緩慢可能與凱德商用的開發(fā)模式有關聯(lián)。

知名房地產專家陳晟表示，內地開發(fā)商的資金來源主要靠銀行貸款，而凱德商用基本采用“私募（PE）+信托（REITs）”來獲得資金。

值得注意的是，由于凱德商用中國發(fā)展基金III旗下項目包括上海盧灣項目，多為凱德商用自身項目，因此該基金的退出方式也備受關注。

李婉對此表示，目前還不方便透露該基金將以何種方式退出。

有業(yè)內專家認為，凱德商用應該不會通過回購來幫助基金退出，通過證券化的操作方式可能性較大，將注入基金的項目通過REITs再上市，從而實現(xiàn)基金的成功退出。這也意味著上述地塊有可能第五次被轉讓。

陳晟稱，由于新加坡REITs發(fā)展的非常成熟，很多當?shù)氐拈_發(fā)商都利用基金的模式開發(fā)培育物業(yè)，降低了自身開發(fā)的經營風險，同時提升收益。

事實上，內地也有開發(fā)商在實踐類似的模式。復地投資集團執(zhí)行總裁張春華曾公開表示，復星把資產管理作為集團以后的核心業(yè)務之一，所以復星把資產管理作為成長型行業(yè)來發(fā)展，同時能更好地優(yōu)化集團資本結構，平衡債務風險，這方面的優(yōu)勢非常明顯。

不過，有業(yè)內人士認為，類似的房地產基金化運作短期內還難以作為主流在內地大規(guī)模開展，只能做小規(guī)模的實驗。

陳晟認為，如果內地的REITs能發(fā)展起來，房地產間接融資的格局將轉變?yōu)橹苯尤谫Y，這對房地產融資將有著突破性的進展。但在等待內地REITs環(huán)境成熟的同時，前提還需要出臺相應的基金法律。