每經(jīng)編輯｜蔡雅蕓

二、一問一答

劉洋問：You+里年輕的男男女女，有沒有一夜情？

劉洋答：到現(xiàn)在為止沒有一起。之前，我們自己特別怕這種事，甚至想找退伍軍人做保安。

Q：萬科怎么看待你的模式？

A：萬科之前有萬匯樓、螞蟻工坊，這些想法很好。他們更想知道You+如何執(zhí)行的。我告訴他們，你們想的事是對(duì)的，但我用了很長(zhǎng)的時(shí)間去執(zhí)行。

我不怕別人學(xué)，沒有興趣做不了這么久。

Q：別人在做同類項(xiàng)目，你們怕不怕？

A：市場(chǎng)太大了，互相打不到對(duì)方。中國(guó)有兩億人在外面漂著。萬科能成為最大的、最有粘性的嗎？

我希望保持一個(gè)低回報(bào)率，那些黑心的會(huì)成為我們的襯托。我們的模式是消費(fèi)者受益，我們也受益。

現(xiàn)在是微利。外面的人一窩蜂進(jìn)來的話，一定會(huì)有苦果。

Q：你們的利潤(rùn)從哪兒來？

A：傳統(tǒng)地產(chǎn)商在做地產(chǎn)的黃金年代，養(yǎng)成了獲取高額利潤(rùn)的思維慣性，總覺得這筆高額利潤(rùn)就應(yīng)該是他的。

現(xiàn)在哪一個(gè)地產(chǎn)商先把思想轉(zhuǎn)變了，去利潤(rùn)化，做好成本測(cè)算，在此之上才可以成功切換經(jīng)營(yíng)模式。

趨利的最好方法是，把成本拿回來，再想附加值。萬科、萬達(dá)、富力、綠地等老總都來過。我發(fā)現(xiàn)同一個(gè)信號(hào)，從今年開始，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，利潤(rùn)不會(huì)再高。

這個(gè)時(shí)代一定要想好自己的策略，要哪一塊。為了保證利潤(rùn)做轉(zhuǎn)型，天底下沒有這種好事。

我認(rèn)為是誰先退讓，誰先贏。目前我們?cè)诤腿f科做測(cè)算，萬科給我項(xiàng)目，成本價(jià)說出來，我再去衡量附加值能做多少，能定位給哪些人，一直租還是租一段時(shí)間再賣。

到底怎么做，一定要摸索。只有一點(diǎn)--先讓。不過，很多地產(chǎn)商不愿意干。其實(shí)，讓利潤(rùn)是為了解決目前的發(fā)展問題，戰(zhàn)略調(diào)整順了，利潤(rùn)自然就有了。

Q：模式很重要，劉洋本人就是重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力，資本方需要你去復(fù)制，你儲(chǔ)備的那50個(gè)人，任何一個(gè)，能保證這些人都可以不走樣嗎？

A：如果變成模式，沒有原創(chuàng)性，反而就沒有文化了，熱情是比資本、比市場(chǎng)更殘酷的事情。你有人格魅力，你培養(yǎng)的徒弟如何保證？

如果能建立更好，希望聯(lián)合，陣地共用。

我第一個(gè)店就有團(tuán)支部，這不是講政治。由我自己建立一套管理機(jī)制沒有意義，所以想到借用外力，我們和團(tuán)組織的思想是一致的。

至于熱情，如果如您所說我是10分，那我找的就是10分以上，他們年輕，比我還了解消費(fèi)者，他們本身就是消費(fèi)者。

把愛給別人，誰都會(huì)，但怎么做？不熱愛生活、做店長(zhǎng)肯定不行。我認(rèn)為越松的表面，越要有一個(gè)縝密的內(nèi)核，我做的是架構(gòu)，是培訓(xùn)，事先想好一系列措施，讓他們沒有后顧之憂。我只是一根火柴，點(diǎn)然后，再碰撞不同的火柴，火自然越燒越旺。

以后You+所有店的第一個(gè)聚會(huì)，都要提供給建筑工人，讓他拍良心幫我做事，這樣才有愛。有人做就有火苗，又不一樣。做工時(shí)，很瑣碎，成為朋友就沒有陷害。再大成本也做，因?yàn)槲覀兘o他尊重，給他的報(bào)酬讓他很意外。

我的一點(diǎn)管理心得：找個(gè)點(diǎn)，讓火燎原。

Q：裂變時(shí)，不同人的做事風(fēng)格會(huì)變，如何保證快速?gòu)?fù)制？

A：劉洋：想找那么多愛打麻將的不容易。我的粉絲就是我的工作人員。我找員工，第一是德，同心同德；第二是才，我讓喜歡做什么的人就去做什么，至于長(zhǎng)出什么樣，我也不知道。

現(xiàn)在，每個(gè)店的店長(zhǎng)都是我以前的家友，他們放棄了之前的工作（來投奔我）。所以，現(xiàn)在說可以復(fù)制的原因是，我手里已經(jīng)至少儲(chǔ)備了好幾十個(gè)店的人才。雖然大家知識(shí)結(jié)構(gòu)不一樣，但這不重要，管理經(jīng)驗(yàn)等可以培訓(xùn)。大家愛好多元，但目標(biāo)一致。

總而言之，高速?gòu)?fù)制的核心是人。

至于說，現(xiàn)在能復(fù)制多少，沒法計(jì)數(shù)，我只希望堅(jiān)持走下去，每天都在進(jìn)步。

另外，因?yàn)檫呺H效應(yīng)，我的核心會(huì)被稀釋，所以復(fù)制時(shí)不以我為核心，要做分子裂變。就算會(huì)走形，走不出這個(gè)圈就可以。抓住原則去做，未來什么樣，我也不確定，走著看。

Q：安全、信任、快樂、溫暖、平等，讓我聯(lián)想起大學(xué)宿舍。商業(yè)消費(fèi)體這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，能夠束縛每個(gè)使用者的行為。那么如何打造系統(tǒng)，讓消費(fèi)者適應(yīng)規(guī)矩？

A：跟著心走，You+還在搭結(jié)構(gòu)，用正常的商業(yè)模式，自己還沒有條理化，很多生意是做出來的。現(xiàn)在沒有辦法梳理一個(gè)模式。

Q：合作物業(yè)、開發(fā)商的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？

A：合作需要相互退讓。合作的所有原則在人，大家能不能拿出底線，不貪心。我認(rèn)為應(yīng)該拿合作者當(dāng)神。

Q：You+會(huì)自己拿地做嗎？

A：我們不會(huì)拿地。我希望我們專注地做運(yùn)營(yíng)，而不是產(chǎn)業(yè)鏈，找更多合作方，政府、基金、開發(fā)商，我來做物業(yè)增值保值，讓房產(chǎn)回報(bào)更穩(wěn)定，因?yàn)槲矣锌蛻簟?/p>

Q：You+在市場(chǎng)拓展方面，有何計(jì)劃？

A：目前，我們沒有計(jì)劃，暫時(shí)是一線城市。杭州是試點(diǎn)，還沒有最后確定。YOU+做了3年才浮出水面，說明我是相對(duì)求穩(wěn)的人。

我沒有速度，我只要往前走，不管后面的追兵，每天走，量體裁衣。現(xiàn)在我們已經(jīng)有很多專業(yè)人才一起做，包括酒店、金融等職業(yè)經(jīng)理人，我們?cè)谧龈b密的內(nèi)核，公司目前有100多人。

Q：格力董明珠說取消和雷軍的賭注，因?yàn)槔总娺M(jìn)入了房地產(chǎn)，不再是手機(jī)企業(yè)。您怎么看？

A：我不想進(jìn)入地產(chǎn)，我們和房子本身沒有太多關(guān)系。我認(rèn)為第一要做人，第二要做資金鏈，第三要讓自己的團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)。所以這和我沒有關(guān)系，我不是很關(guān)心，也沒和雷總談過這些。他只關(guān)注我有多少粉絲，能讓更多年輕人有穩(wěn)定的家。

雷中不是沖動(dòng)的人，非?？b密，不會(huì)輕易進(jìn)入。

Q：倉房改造，是否有遇到某些方面的麻煩？

A：目前三個(gè)店全部都是在創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。之所以選擇產(chǎn)業(yè)園，就是因?yàn)槟芨愣ㄗ》渴掷m(xù)。手續(xù)不全的不碰，此外，消防也會(huì)做到每個(gè)房間。

Q：衛(wèi)生、運(yùn)營(yíng)維護(hù)，是不是更傾向于直接家友自治？

A：不可能全部自治，保潔能保持公共區(qū)域衛(wèi)生，有統(tǒng)一大掃除時(shí)間，家友可以請(qǐng)阿姨來幫收拾房間。

Q：公寓定位為何從“青年公寓”改為“創(chuàng)業(yè)社區(qū)”？

A：我們做創(chuàng)業(yè)社區(qū)，是因?yàn)橛?0%~30%的家友是創(chuàng)業(yè)者，需要幫助，他們需要朋友的支持以及專業(yè)意見。我們做了這個(gè)社區(qū)，可以提供免費(fèi)的咨詢，還可以使他們和各類專業(yè)人士聊天。

未來，我們可能會(huì)在一個(gè)城市做一個(gè)（公寓），或者幾個(gè)創(chuàng)意社區(qū)里面有工作席位，來孵化創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。我可以幫他們找投資人。

目前已經(jīng)確定的項(xiàng)目，有北京蘇州橋一個(gè)1.2萬平方米的大院、天河創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

Q：You+在衛(wèi)生、運(yùn)營(yíng)等，是否會(huì)交給家友自治？

A：不可能全部自治。會(huì)請(qǐng)保潔來保持公共區(qū)域衛(wèi)生，另外也有統(tǒng)一的大掃除時(shí)間，家友一起收拾房間。

Q：DIY對(duì)后續(xù)的裝修品質(zhì)是否會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響？

A：租給你，就是你的空間，我們會(huì)尊重你。只要不把墻砸穿，砸到別人家就可以。如果需要還原，我決定由我花錢。

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