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每經(jīng)記者 區(qū)家彥

在年初佳兆業(yè)債務(wù)違約事件，以及美元加息預(yù)期的沖擊下，曾經(jīng)為國內(nèi)上市房企擔(dān)當(dāng)主要融資渠道的海外債券市場熄火，境內(nèi)公司債發(fā)行漸漸升溫。

近期恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等H股公司紛紛回歸境內(nèi)債券市場進行融資。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，由于境內(nèi)評級機構(gòu)對這些公司的評級遠高于境外，導(dǎo)致內(nèi)房股的境內(nèi)發(fā)債成本較海外大幅下降，像恒大的境內(nèi)債成本比海外債幾乎低一半。

相對于債務(wù)融資，部分內(nèi)房股回歸A股融資卻前途未卜。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，由于A股已經(jīng)暫緩IPO，即便未來恢復(fù)，發(fā)行速度也可能會放緩，對于像富力、萬達這種已經(jīng)遞交申請的內(nèi)房股而言，回歸A股之路再度蒙上陰影。

扎堆境內(nèi)發(fā)債

在這輪回歸境內(nèi)發(fā)債浪潮中，恒大無疑是最搶眼的內(nèi)房股。6月10日，公司宣布獲得中國證監(jiān)會批準發(fā)行境內(nèi)債券，最高規(guī)模達200億元。6月18日，恒大成功發(fā)行首期50億元的境內(nèi)債券，第二批150億元的境內(nèi)債也在7月7日成功發(fā)行，這不僅創(chuàng)下內(nèi)地民企在境內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模紀錄，恒大也成為首家成功在境內(nèi)發(fā)債的紅籌地產(chǎn)公司。

自2010年國務(wù)院發(fā)布“10號文”以來，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資一直受到限制，大量房企轉(zhuǎn)投海外市場尋求債務(wù)融資。直至2015年，受累于佳兆業(yè)債務(wù)違約事件以及美國QE退出影響，海外融資成本水漲船高，加上內(nèi)地房地產(chǎn)融資大幅松綁，吸引越來越多在港上市的內(nèi)地房企回歸境內(nèi)尋求債務(wù)融資。除了恒大，龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、時代地產(chǎn)也加入了境內(nèi)發(fā)債的大軍。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，對于目前已成功發(fā)債的內(nèi)房股而言，境內(nèi)發(fā)債成本無一不較海外發(fā)債出現(xiàn)大幅下降。以恒大發(fā)行的首期5年期50億元境內(nèi)債券為例，票面利率僅為5.38%，相對于公司在今年2月發(fā)行的10億美元5年期優(yōu)先票據(jù)12%的票面利率，債務(wù)融資成本下降近55%。

“國內(nèi)評級機構(gòu)對大型內(nèi)房股給予較高的信用評級，是他們境內(nèi)發(fā)債成本明顯下降的重要原因”，一位長期關(guān)注恒大的基金經(jīng)理告訴記者，海外債權(quán)人對國內(nèi)房地產(chǎn)態(tài)度較為悲觀，他們對公司的負債狀況更為關(guān)注，高負債企業(yè)往往信用評級更低。但國內(nèi)債權(quán)人對房地產(chǎn)的前景顯然相對樂觀，他們對大型內(nèi)房股的經(jīng)營狀況也更加熟悉，因此像恒大、龍湖這樣的龍頭企業(yè)在國內(nèi)能獲得很高的信用評級。

黃立沖預(yù)計，隨著未來兩年海外債務(wù)進入償債高峰，預(yù)計接下來會有更多的內(nèi)房股回歸境內(nèi)發(fā)債，用低成本的境內(nèi)債務(wù)替換高成本的海外債務(wù)，從而降低公司的利息支出。

回歸A股可能沒那么快

除了轟轟烈烈的境內(nèi)發(fā)債熱潮，部分符合資格的內(nèi)房股還尋求回歸A股上市之路。但隨著A股在最近一段時間出現(xiàn)大幅下跌，新股發(fā)行已經(jīng)暫緩，這為部分內(nèi)房股回歸A股的計劃蒙上了陰影。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，富力地產(chǎn)與萬達商業(yè)已經(jīng)明確啟動回歸A股的計劃，前者計劃發(fā)行不超過10.8億股A股，預(yù)計最高募資金額不超過350億元，后者則計劃發(fā)行3億股A股，預(yù)計籌集資金將不超過120億元。

“盡管近期A股市場重挫，但A股的大部分地產(chǎn)股相對于內(nèi)房股仍享有較高的估值溢價，他們回歸的愿望還是強烈的”，中銀國際房地產(chǎn)分析師田世欣認為，對于像萬達這樣的龍頭企業(yè)而言，回歸A股除了能享受較高的估值，并拓展資本平臺融資渠道以外，也能提升公司在A股市場以及消費者心目中的形象。

但黃立沖認為，雖然IPO有可能在年內(nèi)重新啟動，但速度也許不會太快。