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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡

一塊可能成為上海新地王的土地，在市委書記韓正公開表態(tài)上海房價(jià)過高的原因是“供地不合理”之后，率先響應(yīng)中止出讓。10月12日上午，上海市規(guī)劃和國土資源管理局刊登公告，中止楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊出讓活動(dòng)，原因是由于出讓地塊開發(fā)建設(shè)條件需進(jìn)一步完善。

根據(jù)資料顯示，該地塊此前的起拍價(jià)為40.17億元，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)突然中止土拍，肯定和市委市政府在10月9日舉行的建交委干部大會(huì)有直接關(guān)系。

此前上海市委書記韓正公開表態(tài)指出，中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是市場(chǎng)化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。

容積率或提高

有業(yè)內(nèi)估計(jì)，為貫徹市委市政府最新會(huì)議精神，接下來新增的土地在中小型套數(shù)方面勢(shì)必會(huì)有所增加。但中小戶型的配比上開發(fā)商是否樂意執(zhí)行，則仍需觀察。由于上海市場(chǎng)限購并未真正放開，在接下來一段時(shí)間內(nèi)，上海的小戶型供應(yīng)量勢(shì)必增加。原來大戶型的房子要分割成兩個(gè)小戶型來賣。這或許會(huì)給開發(fā)商造成一定風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，地價(jià)的持續(xù)飆升和房價(jià)的持續(xù)上漲很大程度上源自各大開發(fā)商對(duì)上海到2020年無地可供的判斷，即沒有新增建設(shè)用地，而存量土地則面臨拆遷和扭轉(zhuǎn)等其他問題，這就導(dǎo)致了大家一哄而上和地王頻出的局面。此外，上海每年的土地供應(yīng)量無法滿足上海每年的新增人口數(shù)。增加中小型戶型并不會(huì)澆滅開發(fā)商拿地的熱情。供不應(yīng)求的局面并不會(huì)改變，開發(fā)商還是爭(zhēng)相搶地。

一般而言，面積縮小，套數(shù)增加，價(jià)格勢(shì)必會(huì)受到影響，對(duì)此，歐陽捷表示，價(jià)格降低的可能性不大，而新江灣城板塊歷來是高端區(qū)域的代名詞，從銷售單價(jià)在6萬~7萬/平方米就能看出該地客源主要是以改善性需求為主。“容積率提高之后，限高勢(shì)必會(huì)增加，建筑面積也會(huì)相應(yīng)增加。一樣可以做大戶型。房子拔高一點(diǎn)，配套做得豪華一點(diǎn)，精裝成本可能會(huì)增加。房子面積即使縮小了，房屋單價(jià)卻可以做上去。“大家對(duì)于板塊的認(rèn)知度很高，戶型做小之后，總價(jià)會(huì)偏低，承受能力會(huì)更強(qiáng)，因而，開發(fā)商在定價(jià)過程中，房屋單價(jià)可能會(huì)更高。

根據(jù)出讓預(yù)合同顯示，該地塊建筑面積近14.8萬平方米，容積率1.125，一般而言，1.1幾的容積率往往是做大平層或者別墅的范圍，而如果做小戶型勢(shì)必要在重新更改容積率，這就意味著原先的大房型將改為中小戶型。更改后的容積率將在1.7~1.8左右。而原先600套的住宅項(xiàng)目套數(shù)將會(huì)增加一兩百套也在情理之中。原先的大平層也將改為公寓類產(chǎn)品。

對(duì)開發(fā)商利潤影響不大

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也表達(dá)了類似的看法，他認(rèn)為，調(diào)整了容積率之后，適當(dāng)增加中小型比例，不會(huì)給開發(fā)商造成影響，“只需將這些套數(shù)控制在三分之一以內(nèi)即可。”，只要單價(jià)不發(fā)生變化，客戶檔次不會(huì)有多大變化。容積率增加，車位或許會(huì)增加。由于單價(jià)提升的原因，戶型會(huì)相應(yīng)減小。“當(dāng)然，如果在單價(jià)相同的前提下，肯定是大戶型更容易銷售。但市場(chǎng)對(duì)于中小戶型的接受度并不低，丁祖昱還舉了最近持續(xù)熱銷的大寧金茂府，90平的小戶型均價(jià)在7萬/平方米，價(jià)格略低于大戶型產(chǎn)品，中小戶型在實(shí)際銷售中最先售罄。小戶型要比大戶型好賣的多。”

根據(jù)資料顯示，此次供應(yīng)的地塊位于新江灣板塊，屬純宅地。而該板塊是楊浦區(qū)成交的絕對(duì)主力，2014年9月-2015年8月成交占比達(dá)到楊浦區(qū)的78%。

不同于相鄰的寶山地區(qū)，楊浦區(qū)新江灣城板塊目前在售項(xiàng)目大平層中高端房源居多，是中高端客群在中外環(huán)線區(qū)域的第一選擇，當(dāng)前在售主力項(xiàng)目中大平層房源占到絕大多數(shù)，產(chǎn)品均價(jià)3.9萬-5.8萬元/平方米。

預(yù)計(jì)在不久的將來，該地塊將重新推入市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士表示，只要將小戶型控制在一個(gè)合理大范圍內(nèi)（不超過30%），并不會(huì)拉低該區(qū)域的品質(zhì)，只要高低搭配合理。屆時(shí)該地塊的預(yù)計(jì)樓板價(jià)將達(dá)40000元/平米左右，甚至更高，成為今年上海新的宅地地王。