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每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

10月29日，信達(dá)地產(chǎn)（600657，SH）對(duì)外披露了實(shí)際控制人信達(dá)資產(chǎn)集合了旗下包括信達(dá)地產(chǎn)、信達(dá)資本、聚信通達(dá)、信達(dá)國(guó)際、前海華建等6家下屬企業(yè)，擬設(shè)立總規(guī)模為51.01億元的深圳信達(dá)城市發(fā)展基金，其中信達(dá)地產(chǎn)出資7億元。

就投資模式而言，上述基金與市場(chǎng)上的一般地產(chǎn)基金并無(wú)太大區(qū)別。不過(guò)，上述基金因投向深圳“城改”而引來(lái)熱議。前不久成立的中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司也是為此而生。

資本扎堆，會(huì)否讓深圳“城改”變成一場(chǎng)新的財(cái)富盛宴？

“信達(dá)版”金融地產(chǎn)模式

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)看，上述地產(chǎn)基金可做成F0F基金（即基金中的基金）或資管產(chǎn)品，以股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合方式投向單體項(xiàng)目且單獨(dú)核算收益，其投資策略與風(fēng)控模式與市場(chǎng)上的其他地產(chǎn)基金并無(wú)太大區(qū)別。

在前述地產(chǎn)基金構(gòu)成中，信達(dá)資本作為普通合伙人(GP)，僅出資100萬(wàn)元，占基金投資人總出資比例的0.02%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，“信達(dá)系”旗下其他相關(guān)企業(yè)均為有限合伙人（LP），其中實(shí)際控制人信達(dá)資產(chǎn)出資20億元，占比39.21%，聚信通達(dá)10億元，占比19.6%，信達(dá)地產(chǎn)與建信投資出資均為7億元，占比各為13.72%，信達(dá)國(guó)際出資3000萬(wàn)元，占比0.59%，前海華建出資6.7億元，占比13.13%。

實(shí)際上，作為中國(guó)四大AMC巨頭之一，信達(dá)資產(chǎn)最早依靠承接與處置國(guó)有商業(yè)銀行的不良債權(quán)起家，并逐漸發(fā)展成為與華融資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、東方資產(chǎn)旗鼓相當(dāng)?shù)慕鹑谫Y管巨頭，業(yè)內(nèi)曾稱其為金融“禿鷲”。

2013年，信達(dá)資產(chǎn)赴港上市。除了不良資產(chǎn)收購(gòu)之外，信達(dá)資產(chǎn)已掌握了證券、期貨、保險(xiǎn)、信托、融資租賃以及公、私募基金等多張金融牌照。

按照信達(dá)資產(chǎn)彼時(shí)的上市戰(zhàn)略部署，結(jié)合旗下多個(gè)業(yè)務(wù)平臺(tái)，其推出了業(yè)務(wù)協(xié)同戰(zhàn)略，其中包括信達(dá)地產(chǎn)借信達(dá)資產(chǎn)的綜合優(yōu)勢(shì)打造“金融地產(chǎn)”模式。

然而記者梳理發(fā)現(xiàn)，過(guò)去幾年，信達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張并不明顯，比如2012年至2014年各年度營(yíng)收與凈利潤(rùn)均“四平八穩(wěn)”，其中2014年?duì)I收為48.5億元，凈利潤(rùn)為7.67億元，但其資產(chǎn)負(fù)債率一路走高，截至今年6月底已飆升為80%，相比2012年底上升16.5個(gè)百分點(diǎn)。

去年至今，樓市供需大逆轉(zhuǎn)，傳統(tǒng)地產(chǎn)模式陷入困境，一個(gè)典型特征為“地產(chǎn)金融化”與“金融地產(chǎn)化”趨勢(shì)明顯。

信達(dá)地產(chǎn)在今年的中報(bào)里說(shuō)，為打造金融地產(chǎn)模式，其與信達(dá)資產(chǎn)的系統(tǒng)協(xié)同已取得一定成效，包括與兄弟企業(yè)間的業(yè)務(wù)協(xié)同。

瞄準(zhǔn)深圳“城改”財(cái)富盛宴

按照信達(dá)地產(chǎn)的公開(kāi)表述，上述地產(chǎn)基金將主要投向深圳，其認(rèn)為該區(qū)域城市更新需求大，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，拓展項(xiàng)目機(jī)會(huì)，改善盈利結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)和盈利模式，鞏固公司對(duì)華南區(qū)域的戰(zhàn)略投資布局。

當(dāng)前，全國(guó)樓市的區(qū)域分化特征明顯，尤其是今年以來(lái)，在多數(shù)二三四線城市房?jī)r(jià)萎靡甚至下跌的情況下，北上廣深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)卻一路飆升，引來(lái)不少龍頭房企爭(zhēng)搶“地王”。

中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“一線城市的中心區(qū)可用的土地越來(lái)越少，在劃定城市開(kāi)發(fā)邊界的時(shí)候，也主要是以一線城市為主，即便是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也不準(zhǔn)占用耕地，所以這些城市已進(jìn)入整理有限的存量土地階段。”

在陳寶存看來(lái)，上述城市被拆遷的多為核心地段，土地價(jià)值高，但拆遷成本也高，一般開(kāi)發(fā)商不容易拿下來(lái)，而央企或本地國(guó)企就具有融資成本低和政商資源雄厚等優(yōu)勢(shì)。

按照深圳規(guī)劃與國(guó)土委去年6月份發(fā)布的《深圳市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃（2010-2015）》，規(guī)劃期內(nèi)城市更新固定資產(chǎn)投資（包括拆遷費(fèi)用和直接投資）預(yù)計(jì)約3500億元，拉動(dòng)GDP累計(jì)約7000億元。力爭(zhēng)完成3-5個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)改造，為新能源、生物、互聯(lián)網(wǎng)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)騰挪空間。

今年7月中旬，由深圳品頌投資、世聯(lián)地產(chǎn)、萬(wàn)科旗下兩個(gè)子公司以及號(hào)稱“地產(chǎn)私募巨頭”的中城投資共同出資1.6億元的中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司在深圳前海注冊(cè)成立，背后實(shí)際運(yùn)作人為劉愛(ài)明。

劉愛(ài)明表示，中城新產(chǎn)業(yè)將“重倉(cāng)深圳”，聚焦深圳市城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)所帶來(lái)的一二級(jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)孵化基金、新興金融服務(wù)及產(chǎn)業(yè)鏈整合機(jī)遇等。