每經(jīng)編輯｜王浩也    

你注意到?jīng)]，上周上海發(fā)布了一份很長(zhǎng)，但每個(gè)字都挺重要的文件。

文件全名叫《中共上海市委關(guān)于制定上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》。

文件全文公布后，邦爺發(fā)現(xiàn)里面“十三五期間逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)”這句話涵義很深：這意味著，到2020年上海會(huì)死守“3185平方公里”這條紅線(比原來(lái)的規(guī)劃目標(biāo)，減少了41平方公里！)，未來(lái)五年上海新增建設(shè)用地只有約60平方公里。

平均下來(lái)，每年只有12平方公里新增用地。按照歷年情況，60平方公里的新增建設(shè)用地大概三年就可以消化完畢了。

上海年末土地市場(chǎng)“發(fā)燒”

這么大的刺激存在，上海土地市場(chǎng)成交能不火爆？而且尤以年底最甚。

12月17日，中鐵建就以38億元摘得奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)一宗純宅地，碧桂園也以4.16億元在奉賢區(qū)南橋新城拿下一塊商住地。

23日，碧桂園、東原、平安聯(lián)合體則瞄上奉賢區(qū)南橋新城的純宅地，并以23.1億的價(jià)格成功拿下。

24日，碧桂園又以2.71億元成功奪得臨港泥城社區(qū)DE06-L-1商住地塊。

至此，上海2015年度推向市場(chǎng)的土地已經(jīng)接近尾聲。而這，只是2015年上海土地市場(chǎng)的冰山一角。

上海資深地產(chǎn)人孫華良就說(shuō)：“上?，F(xiàn)在普遍出現(xiàn)‘面粉比面包貴’的現(xiàn)象，土地價(jià)格的漲幅大大超過(guò)大家的預(yù)期。上海作為一線城市，房企進(jìn)來(lái)，至少目前看來(lái)還是比較樂(lè)觀的，所以有的看不懂價(jià)格也敢拿。”

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為市場(chǎng)火爆也可能是房企本身“有錢(qián)任性”。

克爾瑞上海區(qū)域總經(jīng)理李振宇則認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得授信、融資的渠道更廣泛，獲得資金的成本更加低，獲得資本的規(guī)模更加大。傳說(shuō)中的有錢(qián)買(mǎi)、買(mǎi)、買(mǎi)，可能就是這樣。

不過(guò)，在數(shù)據(jù)方面，今年上海土地市場(chǎng)不論是在出讓幅數(shù)、面積還是金額方面，較去年都有所下降。上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，導(dǎo)致下降最主要的原因是今年土地供應(yīng)相對(duì)減少，但是高溢價(jià)地、區(qū)域地王的出現(xiàn)可以佐證土地的品質(zhì)是不錯(cuò)的。

但從目前來(lái)看，上海土地的供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越少、計(jì)劃供應(yīng)的土地也會(huì)越來(lái)越少，而且一線城市的需求本來(lái)就比較旺盛，所以上海土地?zé)崆楣烙?jì)只會(huì)越來(lái)越高吧。

熱度依舊，買(mǎi)地要看準(zhǔn)下手

邦爺注意到，上海在“十三五“規(guī)劃建議里將2500萬(wàn)人口作為長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)，韓正市長(zhǎng)更是直言，要守住常住人口規(guī)模底線。

上海第六次全國(guó)人口普查資料顯示，2010年上海常住人口共2301.92萬(wàn)，也就是說(shuō)，4年中上海人口增加了123.76萬(wàn)人。而要守住2500萬(wàn)人的底線，就意味著未來(lái)幾年內(nèi)，上海的常住人口增加，不能超過(guò)74.32萬(wàn)人。

業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于人口的控制，未來(lái)人口壓力將不再通過(guò)中心城區(qū)或者現(xiàn)在的上海來(lái)進(jìn)行承擔(dān)，而是將人員往外圍新城引導(dǎo)，比如說(shuō)臨港新城。

因此新城區(qū)域?qū)o(wú)疑是上海城市建設(shè)和人口導(dǎo)流的關(guān)鍵潛力區(qū)。與此同時(shí)，如果要保證上海本來(lái)就不多的供應(yīng)量，那么就必須要考慮建設(shè)用地面積。盤(pán)活存量最主要的是對(duì)原本的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的盤(pán)活，所以預(yù)計(jì)未來(lái)上海對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)盤(pán)活的速度也會(huì)加快。

所以啊，邦爺想說(shuō)，至少明年在大形勢(shì)下土地市場(chǎng)沒(méi)有減弱的可能性，各位開(kāi)發(fā)商童鞋得看準(zhǔn)方向下手??！