每經(jīng)記者杜冉樂 11月12日，天津松江（600225，SH）公告稱，定增決議有效期延長12個月?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，天津松江籌劃的27億元定增已于3月18日獲得證監(jiān)會審核通過，時間已過去7個月，但未收到書面核準文件，使其定增計劃遲遲難以落地。 按照最新的監(jiān)管政策，上市房企定增募投項目不能直接用于償還債務(wù)，必須投向具體項目?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，天津松江已通過的定增預(yù)案涉及償還債務(wù)，今年7月份曾修改過，除了取消融資租賃項目之外，其他不變。 當(dāng)前，天津松江負債率高企。從年初以來，該房企頻賣資產(chǎn)，11月8日停牌籌劃重大事項，或涉重大資產(chǎn)重組。 萬事俱備只欠定增批文 2014年9月份，天津松江趕上了新一輪房企再融資開閘的大潮，其籌劃的17億元定增募資方案順利獲得了證監(jiān)會的入場券及批文。 據(jù)悉，上述募資主要投向了該房企旗下的美里湖商業(yè)綜合體和張貴莊南側(cè)A地塊項目。不過，這次像天津松江之類的上市房企就沒那么幸運了。 去年2月份，天津松江完成上述定增計劃，但時隔2個月后，該房企又啟動了新定增預(yù)案，顯示其擬發(fā)行3.22億股新股，總募資27億元，投向增資天津恒泰匯金融資租賃有限公司、天津市東疆港休閑街項目、天津市南開區(qū)東南角地塊項目、償還銀行貸款及其他有息債務(wù)4個方面，其中涉及償還債務(wù)金額5億元。 記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年6、7月份，上述定增預(yù)案先后經(jīng)過了天津市國資委和中國證監(jiān)會兩個關(guān)卡，前者順利批復(fù)，后者已正式受理。 上述定增之事似乎都在按照既定軌道運行，去年10月份天津松江收到中國證監(jiān)會的反饋函，要求其就多個問題進行解釋，包括前次募積資金的使用進度、非經(jīng)常性損益占比較高且扣非后凈利較低，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流較低等。 記者了解到，截至去年6月底，天津松江前次定增募資僅使用了28.8%，到去年10月底也只使用了不及一半。到今年3月份，天津松江歷經(jīng)兩輪反饋及解釋之后，中國證監(jiān)會發(fā)審委審核通過其定增預(yù)案。 作為此次定增計劃的保薦機構(gòu)，國泰君安7月份上書中國證監(jiān)會，稱天津松江一季度凈利虧損3.6億元，較去年同期遭遇大幅下滑?；诖耍ㄔ鲱A(yù)案砍掉了募投“融資租賃”這一項，其他不變。 但這期間，全國典型樓市迎來房價暴漲，房企杠桿融資搶地王備受社會爭議。監(jiān)管層開始收緊房企融資渠道，其中，房企定增再融資不能用于償還貸款，而天津松江的新修訂預(yù)案正是處于被監(jiān)管的范疇。 按照原授權(quán)決議的有效期，12月6日為截止期限，但天津松江公告稱為保證定增延續(xù)性和有效性，該有效期至今年第六次臨時股東會審議該延期議案起12個月。 《每日經(jīng)濟新》聞記者致電天津松江，對方董事會辦公室一位工作人員表示，目前還不清楚具體進展情況。 頻繁“賣子”補流動性 截至2015年3月31日，天津松江的資產(chǎn)負債率已達82.91%。按照其去年的定增預(yù)案公開表述，該次定增完成之后，公司負債率將有所降低，提高償付能力等。 但如今，天津松江定增之事遲遲沒了下文，其短期償債壓力仍在。比如，截至今年9月底，該房企賬面的貨幣資金為21.75億元，比去年同期新增了6億元，但其短期債務(wù)與一年內(nèi)到期非流動債務(wù)合計30.58億元。 記者注意到，自今年初以來，天津松江就開始頻繁賣資產(chǎn)。年初，該房企控股子公司天津松江團泊投資擬公開轉(zhuǎn)讓水岸恬園項目在建工程，評估后轉(zhuǎn)讓價不低于約6.56億元，增值率逾88%。 今年5月份，天津松江全資子公司天津運河城投資擬公開轉(zhuǎn)讓天汐園項目在建工程，評估后轉(zhuǎn)讓價不低于近1.8億元，增值率逾15%。 蹊蹺的是，1個月后，天津松江團泊投資成功轉(zhuǎn)讓了在建工程團泊C水岸恬園項目，轉(zhuǎn)讓價約7.255億元，這雖比評估價高出0.7億元，但競得者為其關(guān)聯(lián)方——天津招江投資（天津松江持股23%）。 8月初，天汐園項目被天津相融置業(yè)摘得，交易成本約1.84億元，天津松江公告該摘牌者股東為上海相融投資，與己不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。記者查詢發(fā)現(xiàn)，該摘牌者唯一股東今年10月已變成一個自然人。 9月下旬，天津松江要直接賣掉天津運河城投資100%股權(quán)，該公司已資不抵債，上半年凈利虧損高達5.66億元。11月中旬，該房企又急于轉(zhuǎn)讓團泊西區(qū)四號地依山郡項目，評估后轉(zhuǎn)讓價約3億元，但至今尚未找到意向受讓方。 天津松江方面表示，公司轉(zhuǎn)讓項目能夠快速回籠資金，緩解資金短缺的壓力，為其他項目開發(fā)提供資金支持。 熟悉天津松江的中信建投證券一位不愿具名的地產(chǎn)分析師表示，從頻繁賣資產(chǎn)來看，該公司地產(chǎn)盈利能力欠佳，而其已開始探索融資租賃、科技園區(qū)等新業(yè)務(wù)，籌劃重大動作估計應(yīng)與裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以提高盈利性有關(guān)。