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每經記者 龐靜濤 合肥攝影報道 每經編輯 隋丕寧

9月30日之前的那段日子，對在合肥有項目的開發(fā)商來說，是一年內最美好的時光。合肥市場上一房難求，買房資格甚至需要付出額外成本方能取得。然而，10月2日晚上9點左右，合肥市政府發(fā)布樓市調控新措施，市場成交的量與價同時發(fā)生變化。最嚴調控政策之下，這個2016年房價上漲最快的城市開始出現下跌，開盤去化不力，甚至出現項目開盤即虧本的“怪相”。

來自克而瑞的數據，調控之后的第一個月，合肥新建商品住宅成交43.98萬平方米，創(chuàng)下49個月的低點，環(huán)比下跌63%；房價在上漲13個月后，首次出現下跌至12791元/平方米，環(huán)比跌5%。

合肥房地產市場此前的火熱，也吸引了包括萬科、恒大、華潤、萬達、碧桂園等大型房企爭相入駐，然而，合肥市場當之無愧的老大依然是從合肥東邊小縣城崛起的文一地產。

今年7月，中國指數研究院發(fā)布的《2016年上半年中國房地產企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，文一地產以128億元銷售額位居54位，再創(chuàng)安徽房企銷售額首位。

中國指數研究院數據顯示，文一地產在合肥擁有近30個項目，這幾乎是萬達、恒大和碧桂園在合肥項目的總和。在土地市場競爭最為激烈的2015年和2016年，文一地產在合肥市場依然收獲18宗土地，其中不乏多宗高價地。

當樓市風云突變，這些高價地如何快速變現，則成為房企們必須思考的問題。文一地產也不能置身事外，其不得不改變多個項目的原有開發(fā)節(jié)奏。然而，這家邁進全國50強的房企，唯一重倉的城市也是合肥，處在調控風暴眼的文一地產，成為市場關注的焦點。

外界的熙攘之中，文一地產長久以來不惜高價拿地，并將“快”視為圭臬的高周轉模式是否能夠得以維繼并無確切答案，值得注意的是，在接受記者采訪時，文一地產高管用“過冬”來形容接下來的2016年，并表示公司已經儲備糧草，謀劃應對措施。

●困境：當高價地遇到最嚴調控

最嚴調控之下，合肥這個中國房價上漲最快的城市房價開始下跌，開盤去化不力，甚至有開發(fā)商開盤即虧本。

合肥對樓市“動真格”之舉開始奏效。11月30，合肥迎來首場“限價”土拍，約90家房企鏖戰(zhàn)8宗地，最終兩宗土地觸及政府設置的最高價格，以搖號產生競得者。

《每日經濟新聞》記者從合肥國土局網站了解，當日競拍的6宗限價地塊后期需保證房源售價不能高于區(qū)域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。

土地最高價則為地塊所在區(qū)域歷史最高成交價，即已成交的最高價格。以蜀山區(qū)為例，政府給出的最高限價折合樓板單價為22103元，與今年6月葛洲壩地產競得的樓板單價21550元地塊基本持平。

“限價”在降低地價的同時，也將昔日的“地王”留在最高點。據《安徽商報》報道，合肥市對備案價格低于本區(qū)域內同品質、同類型房源明碼標價平均備案價格的項目，開設綠色通道，即報即辦，加快市場供應；若申請備案價在平均備案價與最高備案價之間，將“指導企業(yè)科學合理制定價格”。

11月下旬，《每日經濟新聞》記者就新的備案規(guī)則致電合肥物價局，工作人員表示，新的備案項目價格不得高于所在區(qū)域已存在的最高價格，此舉意味著政府給房價設置了一道紅線。以濱湖為例，目前該區(qū)域最高備案價價格為19899元/平方米，高于該價格的項目無法進入銷售環(huán)節(jié)。

“限價”對文一地產的影響不用言說。2015年12月，文一地產競得濱湖BH2015-05-A地塊，成為當年單價“地王”，豪門金地項目由此誕生。

文一地產試圖通過產品升級獲得更多的溢價，其一位不愿具名的高管向記者透露，該項目成型之前，參觀了很多豪宅項目并進行比對和參考，重新打造項目的物業(yè)，用材、戶型甚至是景觀。

合肥房管局網站顯示，豪門金地項目的高層住宅均價在2.2萬元/平方米左右，而距離該項目不遠的合肥云谷高層住宅均價約1.35萬元/平方米，洋房為1.7萬元/平方米左右。

今年3月，文一地產76.89億元競得濱湖總價“地王”，該地塊住宅部分樓板單價約1.9萬元，而目前合肥物價局給對濱湖新房設置的價格紅線為1.99萬元/平方米。

如果按政府的指導價格定價，開盤即虧損。文一地產高管向記者表示，受限購影響較大的豪門金地降價空間不大，主要是因為該項目地價高于周邊項目，文一應對策略為拉長銷售周期。

中國指數研究院數據顯示，目前，文一地產在合肥擁有近30個項目，這幾乎是萬達、恒大和碧桂園在合肥項目的總和。

據《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，2015年和2016年，文一地產在合肥公開土地市場分別競得的18宗土地花費代價合計為242.73億元，而同期，文一地產的銷售業(yè)績?yōu)?80億元。

如此高的投資拓展金額，文一地產如何滿足資金需求？文一地產高管稱，“快”是文一地產發(fā)展的根本，拿地到開工甚至到開盤一般時間為4~6個月，16~24個月基本實現項目結算。文一地產在合肥常是數十個項目同時開發(fā)，項目資金并聯，為文一地產提供了大量現金流。

調控之下，文一地產已經放緩合肥市區(qū)項目的開發(fā)節(jié)奏。此舉意味著，高周轉的模式在部分項目已經行不通。在接受記者采訪時，文一地產高管用“過冬”來形容接下來的2016年，并表示公司已經儲備糧草，謀劃應對措施。

●突圍：向不限購區(qū)域發(fā)力

樓市風云突變，這些高價地如何快速變現？文一發(fā)端于合肥肥東，成長于合肥，唯一重倉的城市也是合肥。面對房價上漲壓力，監(jiān)管部門開始將調控之手伸向被文一地產寄予厚望的非限購區(qū)縣，如肥東、肥西、定遠等地，以實現突圍。

10月31日，文一地產與合肥萬科簽約，將聯合開發(fā)肥東FD16-12號地塊，該地塊為9月23日，萬科以48.80億元代價競得，樓面價1.12萬元/平方米，成為肥東住宅樓面價的高點。

文一地產于肥東縣發(fā)家，除了地產開發(fā)，還涉及教育、旅游、酒業(yè)等方面，有著深厚的政府關系，這是萬科所倚重的。

但外界頗為不解的是，在肥東擁有大量儲備的文一地產緣何和萬科合作。學習萬科產品研發(fā)、營銷管理等技能之外，通過萬科提升整個肥東的知名度和價值才是文一地產所看重的。文一地產高管透露，為保證公司業(yè)績和資金，將加快不限購地區(qū)項目的開發(fā)。

看似一切盡在掌控之中，肥東的房價和成交也節(jié)節(jié)高攀，這似乎是一場贏局。10月，肥東新建商品住房量價大漲，銷售量1903套，實際成交加權平均價首次破萬，每平方米為10552元，單月上漲787元，環(huán)比上漲幅度8.06%，高于合肥同期環(huán)比上漲幅度。

然而，因為不限購帶動的房價過快上漲，引起了監(jiān)管層的注意。肥東縣物價局于11月17日召開《關于貫徹落實商品住宅價格監(jiān)管工作的專題會議》，會后流出的會議紀要顯示，肥東提出要有效抑制商品住房市場價格過快增長，并列出八項調控舉措，包括：開發(fā)企業(yè)首次備案應提供整個項目銷售推盤方案，并按要求做出銷售價格承諾；對前期已備案但未取得預售許可證的房源，按照同區(qū)域、同品質、同類型房源最低備案價格適當下調備案價格。

上述會議召開后的第五天，文一地產位于肥東的名門云河灣、名門河畔項目即傳出特價房的消息。文一地產的內部文件顯示，上述兩個項目11月的銷售均價為1.27萬元/平方米，政府部門為平衡房價要求 11月房價控制在1.06萬元/平方米，項目需提供11套均價為9500元/平方米的房源以達到限價要求。

合肥市區(qū)針對新房價格限制的風潮刮到了肥東。有業(yè)內人士分析認為，包括肥東在內的合肥三縣如果在短期內出現大漲的話，政府一定會出手平衡房價，這對開發(fā)商并不是利好，不僅僅是幾套房的問題，而是影響了市場預期。

接下來，文一地產不得不將更多的精力投向省內其他不限購的三線、甚至四線城市。

●融資：控股中發(fā)科技 加快走向資本市場？

現金流可謂高周轉的“命脈”。2015年初以降，當房地產公司拼命發(fā)債，使用7%、5%、3%，甚至更低成本資金的時候，文一地產的融資仍主要依賴傳統(tǒng)的銀行貸款和信托資金。

面對外界的疑慮，文一地產某高管以“公司創(chuàng)始領導財務出身，對資本市場抗拒”來解釋對資本市場的遠離。今年6月，文一地產似乎終于“開竅”，通過股權收購的方式成為中發(fā)科技實際控制人。

6月，文一集團掌門人控制的瑞真商業(yè)以1.5億元代價收購上海宏望（后更名為“上海望亦”）100%股權，獲得三佳集團70%股權。三佳集團持有中發(fā)科技17.09%的股權，文一方面得以間接控制上市公司*ST中發(fā)。

“控制中發(fā)科技唯一的目標就是進入資本市場”，“相對一線企業(yè)的成本，文一很弱勢，完全靠自有資金太慢了，要靠資本市場”，文一地產高管表示。另據記者了解，上市已經成為文一地產今年和明年的年度工作目標。

今年7月，中發(fā)科技設立子公司宏光窗業(yè)，與實際控制人控制的房地產置業(yè)公司等達成日常經營性業(yè)務往來，以期通過日常經營性關聯交易扭虧。

轉變態(tài)度的同時，文一地產也在加快走向資本市場的步伐，11月22日，瑞真商業(yè)以5.4億元的代價購得三佳集團30%的股份和400萬元債權。上述股權轉讓完成后，瑞真商業(yè)持有三佳集團30%股權，上海望亦持有三佳集團70%股權，瑞真商業(yè)持有上海望亦100%股權，因此瑞真商業(yè)間接持有三佳集團100%股權。此外，據《每日經濟新聞》記者從知情人士處獨家獲悉，目前，瑞真商業(yè)實控人已著手向上市公司資產注入事宜。

但是，文一地產的運氣似乎不夠好，面對監(jiān)管層的借殼新規(guī)，如何快速、便捷地將其200億元的身家裝進市值僅30億元的上市公司，這將考驗一度排斥資本市場的文一地產高管們。

市場回暖之前，大量“地王”在手的文一地產，數個重點開發(fā)項目節(jié)奏放緩，僅僅依靠三線甚至四線城市能否撐起文一地產的高周轉模式尚無定論。

監(jiān)管層對融資渠道的控制仍在收緊，特別是公司債、銀行貸款、信托自資金及通過上市公司融來的資金被禁止流向土地市場，這對依靠快速拿地，快速開發(fā)的高周轉企業(yè)將產生不利影響。

●調整：進軍二線城市 改變單一布局

在加快非限購區(qū)域項目開發(fā)和尋求資本市場的輸血之外，試圖通過向二線城市擴張，改變過于單一的布局。

文一地產希望進軍一線城市，提升規(guī)模的同時，可以分散風險。文一地產在經歷過兩次上海的土地競買之后，深感和一線房企的差距與自身資金實力亟待提高，轉而進軍二線城市。

文一地產甚至提出一個實現目標的路線圖，進軍熱門二線城市，南昌、武漢、南京……

7月23日，文一地產以總價5.53億元競得武漢東西湖一塊居住用地，樓面價45556元/平方米，溢價率208.59%。

9月23日，文一地產以5.5億元總代價，溢價率217%，樓面價9838元/平方米，競得南昌青山湖區(qū)單價“地王”。

據《每日經濟新聞》記者了解，文一地產在二線城市的擴張仍在繼續(xù)，武漢另有新的項目在推進，然而湖北國土官方對拿地資金的審查無疑也增加了文一地產的資金壓力。

最近幾年，文一地產所屬的文一集團在多元化產業(yè)上的投入和發(fā)展，被認為是地產低谷時的保障。文一集團官方網站的信息，其下屬產業(yè)涵蓋了，建工、餐飲旅游等十個產業(yè)，2015年度營收總額141億元，其中地產銷售業(yè)績?yōu)?25億元。

文一地產高管表示，多元化產業(yè)和地產之間可以實現資金互補。2008年，受金融危機影響，公司收縮戰(zhàn)線。為應對地產的冬天，公司自2011年起每年向多元化產業(yè)投資2億元，希望地產冬眠時，多元化業(yè)務實現的現金流可以為地產提供資金成本并穩(wěn)定團隊。

如果合肥樓市真的再次進入“冬天”，文一地產辛苦準備的過冬措施和希望資本市場輸血的渴求，能否幫助文一地產迎來春天？