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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 姚治宇

一日4城出臺(tái)樓市調(diào)控政策，繼北京樓市出臺(tái)樓市新政后，石家莊、廣州和鄭州接連出臺(tái)新政。

其中廣州新政為史上最嚴(yán)新政，單身限購(gòu)1套，社保3年變5年。新政將于3月18日起執(zhí)行，也將趕樓市“末班車”的購(gòu)房者堵在了門(mén)外。

新政出臺(tái)后，廣州迅速炸開(kāi)了鍋，網(wǎng)友表示今夜無(wú)眠，從未見(jiàn)過(guò)這么熱鬧的朋友圈；一覺(jué)醒來(lái)，大量人發(fā)現(xiàn)自己的購(gòu)房資格不見(jiàn)了。大量社保剛滿3年的網(wǎng)友表示“撲街了，距離購(gòu)房又多了2年的時(shí)間”，大量的非本市戶籍居民被擋在了廣州樓市的門(mén)外。

有網(wǎng)友表示，具有廣州購(gòu)房資格的單身男女成為結(jié)婚的熱門(mén)對(duì)象，別的樓市新政催人“假離婚”，廣州新政則促使人快結(jié)婚。也有網(wǎng)友調(diào)侃，最開(kāi)心的當(dāng)屬民政局了，單身人士限購(gòu)1套，認(rèn)房又認(rèn)貸，假離婚的套買房資格的路被堵上了。

廣州樓市新政：社保3年變5年

3月17日深夜，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，宣布了廣州樓市政策限購(gòu)升級(jí)。

政策顯示，外地戶籍居民購(gòu)房資格由連續(xù)繳納3年社保提升至5年；二套房資格認(rèn)定一樣遵循“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)則，首套貸款還清的情況下二套房需5成首付；單身人士限購(gòu)1套住房，增城、從化依舊不限購(gòu)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為廣州樓市新政最嚴(yán)厲的做法是提出了5年社保繳納要求，明顯要比北京和上海的5年要更嚴(yán)厲。因?yàn)閺V州外來(lái)人口相對(duì)數(shù)量多，從就業(yè)的穩(wěn)定性等角度看，滿足5年社保要求的外來(lái)人口實(shí)際上在學(xué)歷、職務(wù)等方面有了很大的要求，這使得潛在的購(gòu)房需求會(huì)比較少，對(duì)于抑制外來(lái)炒房需求是有較大的影響的。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為廣州嚴(yán)厲的政策，體現(xiàn)了廣州不到兩萬(wàn)元均價(jià)的市場(chǎng)基本面下還是有很多外來(lái)的購(gòu)房和炒房需求進(jìn)入，所以對(duì)于此類政策總體上體現(xiàn)了控制房?jī)r(jià)的積極導(dǎo)向，也有利于今年廣州樓市的降溫或價(jià)格的穩(wěn)定。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志表示，新政不會(huì)改變廣州房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，只是上漲速度放緩。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大部分一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平，四大一線城市中僅廣州環(huán)比上漲。

網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測(cè)的陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，3月1日-3月16日，廣州網(wǎng)簽5984套，成交均價(jià)為15550元/平。半個(gè)月網(wǎng)簽量接近2月份成交6808套，成交量大漲，均價(jià)方面則呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢(shì)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，廣州一二手樓市均出現(xiàn)個(gè)盤(pán)的“火爆”。番禺區(qū)祈福新村繽紛匯項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)半年左右均價(jià)從1.8萬(wàn)元/平直逼3萬(wàn)。

據(jù)房地產(chǎn)中介介紹，目前番禺的二手房放盤(pán)較少，祈福新村活力花園價(jià)格已從1.8萬(wàn)~1.9萬(wàn)元/平方米漲至2萬(wàn)元/平方米。

業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)專家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，簽約價(jià)格顯示房?jī)r(jià)在跌，實(shí)際上廣州房?jī)r(jià)處于上漲通道，而且漲幅較大。

據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至2016年11月，廣州全市庫(kù)存去化周期已經(jīng)降至5.7個(gè)月，遠(yuǎn)低于8-10個(gè)月的正常水平。曾經(jīng)作為庫(kù)存大區(qū)的增城區(qū)，庫(kù)存去化周期已低至4個(gè)月。

增城、佛山將受惠？

廣州此次限購(gòu)升級(jí)之下，增城、從化仍不限購(gòu)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增城將成為下一個(gè)熱門(mén)區(qū)域，大量的購(gòu)房需求將涌入增城。

合富輝煌房地產(chǎn)集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為限購(gòu)加碼，房?jī)r(jià)漲勢(shì)會(huì)收住，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲。限購(gòu)加碼，部分廣州購(gòu)房者只能流向增城、佛山、從化這三個(gè)區(qū)域、增城現(xiàn)時(shí)庫(kù)存只剩下4個(gè)月，新貨不多，預(yù)計(jì)3月29日出讓的5塊宅地，會(huì)刷新增城樓面價(jià)，永寧街地塊或會(huì)破1.5萬(wàn)/平，未來(lái)增城房?jī)r(jià)或會(huì)破4萬(wàn)。

另外，佛山作為不限購(gòu)城市，具備臨近廣州的地理位置優(yōu)勢(shì)，成為廣州客青睞的購(gòu)房城市。

合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，2016年商品住宅成交面積為1908萬(wàn)平方米，同比上升29%；成交均價(jià)為9709元/平方米，相比去年同期大幅上漲13%，量?jī)r(jià)創(chuàng)歷年的新高。

受惠于整體市場(chǎng)向好以及政策規(guī)劃等多重利好，截至2016年12月，大佛山住宅市場(chǎng)存量共614萬(wàn)平方米，同比減少四成，按照近12個(gè)月月均消化速度計(jì)算，消化庫(kù)存時(shí)間縮短至4個(gè)月。

據(jù)了解，廣州買家為佛山樓市貢獻(xiàn)了近四成的成交量。廣州限購(gòu)升級(jí)之下，佛山則成為下一個(gè)調(diào)控目標(biāo)的熱門(mén)選項(xiàng)。

黎文江認(rèn)為，今年會(huì)有更多需求流入佛山，這樣一來(lái)佛山房?jī)r(jià)自然上漲，或會(huì)進(jìn)一步升級(jí)限購(gòu)政策。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，佛山目前本身購(gòu)房政策寬松，廣州政策收緊將有更多的購(gòu)房需求涌入佛山，大家擔(dān)心佛山后續(xù)會(huì)收緊外來(lái)政策，尤其是廣佛交界地方可能會(huì)有政策出臺(tái)。近期廣佛交界處交易可能會(huì)比較活躍，搶購(gòu)現(xiàn)象可能會(huì)出現(xiàn)。