“房住不炒”、“租購?fù)瑱?quán)”是2017年房地產(chǎn)的熱門詞匯，國家出臺了一系列政策鼓勵租賃市場發(fā)展，長租公寓成為房地產(chǎn)發(fā)展的下一個風(fēng)口。

據(jù)《租賃崛起》行業(yè)研究報告預(yù)測，2016年、2020年、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元。

4萬億的市場規(guī)模吸引了包括資本系、中介系以及開發(fā)商系等在內(nèi)的主體爭相進(jìn)軍長租公寓市場。尤其是開發(fā)商憑借資金和資源整合優(yōu)勢，以快速擴(kuò)張之勢結(jié)束了長租公寓行業(yè)的野蠻生長時代，規(guī)模競爭成為行業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢。

具備規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢，碧桂園在長租公寓市場來勢洶洶，2017年進(jìn)軍長租公寓市場即提出3年實現(xiàn)100萬套的擴(kuò)張目標(biāo)，并于12月20日正式對外發(fā)布長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”。作為長租公寓的后來者，碧桂園將采取怎樣的擴(kuò)張模式，能否完成3年擴(kuò)張100萬套長租公寓的目標(biāo)？

3年目標(biāo)100萬套

2014年開始，長租公寓風(fēng)潮漸起，成為年輕人租房的新選擇。隨著更多的主體和資本進(jìn)入，擁有萬億規(guī)模的長租市場成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)口。政策利好不斷、銀行資金支持、資產(chǎn)證券化取得突破性進(jìn)展，長租公寓迎來前所未有的發(fā)展高潮。

12月20日，碧桂園正式對外發(fā)布集團(tuán)長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”，與美的集團(tuán)、OFO等30多家單位戰(zhàn)略簽約，并宣布力爭在三年內(nèi)發(fā)展100萬套長租公寓，重點打造長租城市。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，萬科泊寓已在全國22個城市擁有1600間公寓，龍湖冠寓預(yù)計到2017年年底開業(yè)的房間數(shù)量將超1.5萬間，旭輝領(lǐng)寓已在上海、蘇杭、南京等地布局5000間長租公寓，預(yù)計今年年底將入市2萬間房源。

對比開發(fā)商的發(fā)展速度，碧桂園碧家國際社區(qū)起步較晚。為何選擇在此時入局長租公寓？碧桂園集團(tuán)商業(yè)管理中心總經(jīng)理黎婉媚接受采訪時指出，長租公寓雖然經(jīng)歷了三四年的發(fā)展，但還是一個比較新的行業(yè)，進(jìn)入早和晚那么幾年不會形成非常大一個差距。

黎婉媚認(rèn)為，碧桂園的投資、設(shè)計到建設(shè)、采購以及金融各方面具備優(yōu)勢，整套系統(tǒng)已經(jīng)非常完備，具備做長租公寓的優(yōu)勢

資深專業(yè)人士宋春華認(rèn)為，像碧桂園這樣的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，具有很強(qiáng)的資源整合能力和更多的資金優(yōu)勢，能夠率先探索租賃市場的現(xiàn)實路徑，為“租購并舉”真正落地，提供鮮活的案例和樣板。

目前我國年租金規(guī)模約1萬億元，2016年房屋交易總額為15萬億元，在中美日三個國家中位列第一，但是租金規(guī)模與交易市場規(guī)模比值僅為7%。中國的租房人口占比低，租賃市場未來具備較大的增長空間。

《租賃崛起》行業(yè)研究報告預(yù)測，2030年中國租賃市場的規(guī)模預(yù)計會超過4萬億元。

據(jù)了解，為提高長租市場的占有率，包括泊寓、龍湖冠寓等在內(nèi)品牌運(yùn)營商均提出了規(guī)模擴(kuò)張的訴求，以窩趣為代表的長租公寓運(yùn)營商開始尋求品牌輸出，延伸產(chǎn)業(yè)鏈以及加強(qiáng)合作，實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，增強(qiáng)競爭力。

憑借快速開發(fā)和資源整合優(yōu)勢，碧桂園提出在未來3年擴(kuò)張100萬套長租公寓的目標(biāo)。碧桂園總裁莫斌表示，碧桂園是前十強(qiáng)房企里面唯一一家產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的，擁有品質(zhì)好、速度快、成本低以及資源組合優(yōu)勢等核心競爭力。

碧桂園集團(tuán)副總裁兼營銷中心總經(jīng)理程光煜表示，碧桂園的長租公寓是“輕重并舉”的模式，早期多輕資產(chǎn)盤活存量資產(chǎn)，注入碧桂園的運(yùn)營管理和服務(wù)；重資產(chǎn)需要一個開發(fā)建設(shè)的過程，未來重資產(chǎn)這一部分比重會越來越多。

程光煜介紹，碧桂園已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、廈門和武漢開啟了長租公寓的項目，元旦前會有項目面世。

據(jù)了解，上海作為碧桂園長租公寓的試點首發(fā)城市，歷時5個月籌備3個籌備項目，首開項目將于12月底開業(yè)，另2家年后開業(yè)，儲備項目30多個，單個項目體量普遍為300-400套。

深圳區(qū)域的長租事業(yè)部今年5月份開始已簽約6個項目，房源量近1500套，其中三個項目將在2018年1月初開業(yè)，同時，廈門曾厝垵項目即將開業(yè)。

提升盈利能力探索

據(jù)方正證券關(guān)于長租公寓市場調(diào)研報告顯示，目前長租公寓市場整體利潤率偏低，分紅預(yù)期低；現(xiàn)金流回正速度慢；行業(yè)高速增長，估值增長快；多種業(yè)態(tài)并行；總部強(qiáng)管控模式，店長級別不高，僅對營運(yùn)負(fù)責(zé)。

中國建設(shè)銀行廣東省分行行長劉軍表示，廣州住房租金回報率為1.7%，在北上廣深中是最高。這一租金回報率連房企的融資成本都難以覆蓋，這成為企業(yè)發(fā)展長租市場的阻礙。

莫斌直言目前長租公寓處于微利狀態(tài)，表示很高興能盡到社會責(zé)任。碧桂園獲得建設(shè)銀行200億元長租業(yè)務(wù)授信以及中信銀行300億元長租住宅保障性基金，解決了碧桂園發(fā)展長租公寓的資金問題。莫斌表示，目前碧桂園正在探索建長租城市，探索可持續(xù)的商業(yè)模式，同時相信國家政策會給做長租的企業(yè)更多利好，在盈利方面和持續(xù)性方面有更多發(fā)展。

宋春華認(rèn)為，長租市場回報周期長，需要開展租賃資產(chǎn)的證券化，吸引更多的社會資金，同時分擔(dān)房企的風(fēng)險。

據(jù)了解，目前長租市場的資產(chǎn)證券化處于探索之中，并取得了突破性的進(jìn)展。保利地產(chǎn)發(fā)行國內(nèi)首單央企租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），成為首家發(fā)行租賃住房REITs的房企；新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所獲批準(zhǔn)，成為國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs。

劉軍認(rèn)為，長租公寓的發(fā)展需要全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支持體系，覆蓋開發(fā)、運(yùn)營、消費(fèi)和退出四個方面。同時需要通過推動集體建設(shè)用地入市，加大自持比例土地入市，降低土地成本，從而提升長租物業(yè)的收益率。

碧桂園充分發(fā)揮物業(yè)獲取和成本采購優(yōu)勢，在降低成本的同時，將高周轉(zhuǎn)和快速開發(fā)模式運(yùn)用在長租物業(yè)開發(fā)。

碧桂園上海長租事業(yè)部總監(jiān)蔡紅梅接受采訪時指出，碧桂園長租物業(yè)體系具備標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系和標(biāo)準(zhǔn)工期制作流程，與裝修團(tuán)隊密切配合，能夠保證前期的改造和裝修按標(biāo)準(zhǔn)完成。

對于租金回報率較低的長租物業(yè)而言，時間就是金錢，高周轉(zhuǎn)模式同樣適用長租公寓市場。節(jié)省項目獲取到入市的時間，能夠提高效率，降低成本，提高回報率。

莫斌表示，碧桂園將集合社會所有力量，用好農(nóng)村集體建設(shè)用地，獲得各級政府、金融政策、金融機(jī)構(gòu)在長租方面支持，把碧桂園的品質(zhì)、速度、成本等優(yōu)勢發(fā)揮出來，打造全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)方式，相信碧桂園長租公寓將有很大的發(fā)展。

每經(jīng)記者：魏瓊