每經(jīng)記者｜吳抒穎    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要即將出臺(tái)，在這片熱土上有所布局的開(kāi)發(fā)商紛紛向外釋放出利好信息，不少樓盤(pán)也開(kāi)始打著“灣區(qū)”概念對(duì)外宣傳。在規(guī)劃出臺(tái)前夕，東莞對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行加碼也被視作是灣區(qū)樓市暗流涌動(dòng)的信號(hào)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，由于深圳、東莞的帶動(dòng)，長(zhǎng)期以來(lái)，珠江東岸的城市組團(tuán)無(wú)論是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面均優(yōu)于西岸，這種差距也體現(xiàn)在樓市表現(xiàn)上。隨著未來(lái)粵港澳大灣區(qū)一體化的統(tǒng)籌發(fā)展，西岸的中山、珠海、江門(mén)和肇慶或?qū)⒃诮?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等方面翻開(kāi)新的篇章。

站在這一角度前瞻，珠江西岸樓市亦有受益的可能。不過(guò)多名熟悉這一城市組團(tuán)的開(kāi)發(fā)商、代理商人士提醒，雖然樓市近期炒作粵港澳大灣區(qū)概念的聲音不絕于耳，但由于調(diào)控深入和前期透支等原因，預(yù)計(jì)在綱要出臺(tái)后，樓市成交仍將保持平穩(wěn)。

                                                   珠江西岸 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

僅肇慶尚未限購(gòu)

“每一個(gè)，幾乎你能看到的每一個(gè)樓盤(pán)近期都在用粵港澳大灣區(qū)的概念宣傳。”一名珠海的代理商人士向記者表示。多名中山、肇慶負(fù)責(zé)樓盤(pán)策劃的人士也指出，最近他們?cè)谧鲂麄骰蛘咄平闀r(shí)，“灣區(qū)”是一個(gè)高頻詞匯。

上述代理商人士表示，很多開(kāi)發(fā)商寄望于政策的東風(fēng)能為他們帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的利好，但現(xiàn)實(shí)是，珠海、中山等地去年以來(lái)調(diào)控趨嚴(yán)，無(wú)論是外地人還是本地人已經(jīng)能夠理性地看待樓市，即使是政策能夠?yàn)槌鞘械陌l(fā)展帶來(lái)積極的效應(yīng)，但預(yù)計(jì)對(duì)樓市的影響有限。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)梳理，目前珠江西岸的珠海、中山、江門(mén)和肇慶4城中，珠海本地人限購(gòu)3套，外地人限購(gòu)1套且需5年社?；騻€(gè)稅，新購(gòu)住房三年內(nèi)禁止交易；中山和江門(mén)部分區(qū)域則執(zhí)行本地人限購(gòu)3套，外地人限購(gòu)2套的政策，外地人首套需要半年社保，二套要1年社保。肇慶則全域不限購(gòu)。

在嚴(yán)厲調(diào)控政策的作用下，今年以來(lái)珠江西岸樓市成交持續(xù)回歸理性。以珠海為例，珠海世聯(lián)市場(chǎng)研究中心最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年前四個(gè)月，珠海一手房住宅成交面積為50.61萬(wàn)平方米，同比下降52.27%；成交金額為111.22億元，同比下降46.13%；成交均價(jià)為21975.99元/平方米，同比上升12.87%。

中山的情況與之類(lèi)似。世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，2018年1~4月，中山商品房累計(jì)成交面積為188.03萬(wàn)平方米，同比下降22.18%；累計(jì)成交金額為148.59億元，同比下降19.49%；成交均價(jià)為7903元/平方米，同比上升3.47%。

一名熟悉珠海、中山市場(chǎng)的研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，珠海、中山的市場(chǎng)已經(jīng)透支了未來(lái)的一部分發(fā)展?jié)摿Α?/p>

他分析稱(chēng)，前幾年珠海、中山的利好也很多，比如說(shuō)深中通道、橫琴自貿(mào)區(qū)等。珠海、中山的樓市在過(guò)去一段時(shí)間，其實(shí)也是受區(qū)域政策和規(guī)劃推漲比較厲害的，所以除非大灣區(qū)的規(guī)劃有非常明顯利好區(qū)域的細(xì)則，不然在短時(shí)間內(nèi)，珠海、中山的購(gòu)房者很難對(duì)此“敏感”。

一名曾經(jīng)親歷過(guò)橫琴自貿(mào)區(qū)利好的經(jīng)紀(jì)人也指出，在橫琴規(guī)劃出臺(tái)的那段時(shí)間，“做大單”的機(jī)會(huì)有很多，但目前整體均價(jià)較高，成交情況較為平穩(wěn)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年4月，橫琴均價(jià)44967.18元/平方米；同期，廣州南沙一手住宅報(bào)價(jià)則在2.3萬(wàn)/平方米左右，橫琴均價(jià)遠(yuǎn)高于南沙。

經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)是支柱

多名研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的人士指出，在調(diào)控的基調(diào)下，短期內(nèi)其實(shí)已經(jīng)很難看到珠江西岸樓市爆發(fā)的可能。但是在大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的背景下，未來(lái)珠江西岸城市的樓市仍有一定的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。

深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，在港珠澳大橋等工程的帶動(dòng)下，珠江西岸的城市和香港、澳門(mén)以及珠江東岸的城市聯(lián)系會(huì)更加緊密，但是也應(yīng)該看到，珠海、中山目前無(wú)論是經(jīng)濟(jì)總量還是人口密度，相對(duì)于珠江東岸仍有一定的差距，未來(lái)仍有較大提升空間。

事實(shí)上，珠海、中山近年來(lái)的發(fā)展是有目共睹的。官方數(shù)據(jù)顯示，2017年珠海全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2564.73億元，同比增長(zhǎng)9.2%。這一增速略高于深圳，居全省前列。除此之外，在全國(guó)二、三線(xiàn)城市的“搶人大戰(zhàn)”中，珠海也被普遍視作是對(duì)人才最為友好的城市之一。

5月24日，珠海官方發(fā)布“珠海英才計(jì)劃”，其中指出，被評(píng)定的一、二、三類(lèi)人才則可選擇與政府按各占50%的比例，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)珠海市共有產(chǎn)權(quán)房，分別為160平方米、120平方米、100平方米，連續(xù)工作10年后可無(wú)償獲贈(zèng)政府所持有的50%產(chǎn)權(quán)。

這被解讀為是珠海“放大招”。鄧志旺指出，人才對(duì)于城市發(fā)展確實(shí)有積極的一面，這些頂尖的人士如果能夠安定下來(lái)，對(duì)于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)有促進(jìn)作用，從而帶來(lái)了購(gòu)買(mǎi)力。但是關(guān)鍵在于，人才政策能夠發(fā)揮多少作用？搶人才的關(guān)鍵仍在于是否有好的營(yíng)商環(huán)境、是否適合創(chuàng)業(yè)等。

另一方面，珠江西岸目前較低的房?jī)r(jià)也是不少人才選擇筑巢的原因，這也是未來(lái)潛在的購(gòu)買(mǎi)力。畢業(yè)于中山大學(xué)的小龍告訴記者，他從廣州轉(zhuǎn)到中山工作和生活的原因是中山的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，且他認(rèn)為隨著整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，中山目前在產(chǎn)業(yè)等方面還是相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力的。

小羅與之類(lèi)似，他是深圳人，目前在廣州供職于一家券商機(jī)構(gòu)，計(jì)劃一兩年后定居肇慶。“肇慶現(xiàn)在一萬(wàn)多元的均價(jià)，能買(mǎi)到最好的房子，一萬(wàn)多元在深圳買(mǎi)什么啊？小產(chǎn)權(quán)房都買(mǎi)不到！”

鄧志旺認(rèn)為，未來(lái)珠江西岸的樓市發(fā)展仍應(yīng)該看人才政策帶來(lái)的效果。“例如珠海，最大的問(wèn)題可能是總體人口少、人才比較少，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的氛圍比較弱。如果能夠解決這些問(wèn)題，我認(rèn)為珠海應(yīng)該能夠成長(zhǎng)成為與珠江東岸深圳、東莞等相提并論的城市。”