每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

房企發(fā)債正日益收緊。5月下旬以來，合生創(chuàng)展、富力地產、碧桂園等多家主流房企發(fā)債項目被“中止”，而龍湖地產則將發(fā)債額從80億元縮減為50億元。

來自同策咨詢的數據顯示，今年5月，40家典型上市房企發(fā)公司債融資總額呈現較大幅度的滑落，環(huán)比減少87.59%，在融資總額中僅占比12.93%。在58.35億元公司債融資中，境內發(fā)行融資40億元，環(huán)比減少65.52%（上月境內發(fā)行116億元）；境外發(fā)行18.35億元，環(huán)比減少94.82%（上月境外發(fā)行354.13億元）。境內外的公司債融資渠道都在緊縮，這也意味著融資難度的加大。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創(chuàng)始人黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，房企不可能自己中止發(fā)債，只可能是被迫中止。因為在高負債的情況下，有些房企只有不斷借新還舊才能延續(xù)流動性。

一券商人士則表示，“其實債券項目中止，只是房企融資收緊的一個表象。自2018年以來，資管新規(guī)出爐，房企通過非標融資難度越來越大。”他指出，尤其在樓市調控持續(xù)嚴厲的背景下，隨著融資成本的提升，房企的經營壓力也在加大，尤其是中小房企將陷入融資困境。

同時值得注意的是，伴隨房企間分化加劇，融資潮水退去后，個別資質較差的“裸泳者”發(fā)生信用違約的概率或增加。而“資產荒”背景下的債券違約，又會使得投資者失去信心，不利后續(xù)引入現金流。那么對于房企而言，出路到底在哪里？

●償債高峰逼近 中小房企或迎“倒閉潮”？

在樓市調控持續(xù)嚴厲的背景下，隨著融資成本的提升，房企的經營壓力也在加大，尤其是中小房企將陷入融資困境。

從同策研究院發(fā)布的40家典型上市房企融資數據看，債權融資依舊是房企資金的主要來源之一，5月總額達450.04億元，占融資總額的99.75%，環(huán)比下降39.80%（4月債權融資總額747.57億元）。

而細數5月的債權融資方式可見：中期票據（113.77億元，占比25.22%）、信托貸款（113.54億元，占比25.17%）、境內銀行貸款（98.63億元，占比21.86%）、其他債權融資（65.76億元，占比14.57%）、發(fā)行公司債（58.35億元，占比12.93%）、委托貸款與海外銀團貸款均為0。

發(fā)行公司債依舊是上述房企融資的主要方式。同策提供的數據中，這一指標在4月（5月數據暫未出）融資量就環(huán)比大幅上漲，占比61.13%，位居第一。其中境內發(fā)行116億元，占比24.67%，境外發(fā)行354.13億元，占比75.33%。

克而瑞數據也顯示，2017年末，170家房企總有息負債為58361億元，同比上升30%，增幅較2016年增加近3個百分點。其中60家重點房企債務增加更為顯著，總有息負債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個百分點。2017年末，60家重點房企有息負債占比達82.9%，增加2.8個百分點。2017年，總有息負債超過千億元的房企有15家，較2016年增加了6家。

當公司債在房企融資中的重要性越來越突出，突然紛起的“中止”無疑顯得更讓人警惕。黃立沖就預計，部分實力較弱的中小房企會出現財務困難，以及償債危機。

前兩年，公司債放寬條件發(fā)行，推動房地產債券發(fā)行呈井噴式增長，房地產債券融資高點是2015年~2016年，2016年達到頂峰。

來自中指院數據顯示，2015年，房地產企業(yè)發(fā)債6682億元，2016年進一步飆升至1.15萬億元，同比擴張72%。但自2016年第四季度起，房企發(fā)債政策收緊，2017整個年度房企融資額大幅萎縮。來自WIND的數據顯示，2017年房地產企業(yè)共發(fā)行公司債85支，總規(guī)模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降88.17%。

而今，房企更是到了償債高峰臨近的關鍵時刻。

58安居客房產研究院首席分析師張波對《每日經濟新聞》記者表示，從2015年開始的發(fā)債高峰期，隨著這些債券的陸續(xù)到期，預計接下來的3年里會迎來房企的償債高峰。

其直言，今年或迎來一些中小房企的倒閉潮，中小房企通過銀行貸款和發(fā)企業(yè)債等正常途徑融資的可能性逐步縮小，通過非正規(guī)渠道的融資手段或能解決燃眉之急，但或許只是暫時性推延了資金鏈斷裂的時間點。

克而瑞地產研究的分析也稱，2015年的公司債浪潮下，房企紛紛通過發(fā)行公司債補充流動資金，其中3年內的長債轉化為短債，部分房企已然面臨還債高峰期；此外還有部分正處于快速擴張的房企如陽光城、金科等，積極嘗試（超）短期融資券、1年期優(yōu)先票據、短期銀行借款、信托貸款等其他方式補充資金，因而提升了其短期債務比例。

●新渠道受寵 效果仍是杯水車薪？

自2016年10月新一輪房地產調控啟動以來，上交所、深交所均出臺文件明確公司債發(fā)行門檻、發(fā)行要求等，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會、銀監(jiān)會提出嚴禁違規(guī)資金進入房地產領域；發(fā)改委要求嚴格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產項目。

而在國內樓市調控和融資收緊的背景下，房企融資結構和融資渠道正在發(fā)生變化，過往房企青睞的一般公司債以及私募債的比例在逐步下調，具體表現為由2015年的占比78%下降至2018年一季度的37%。同時，房企也紛紛選擇創(chuàng)新類融資方式、拓寬融資渠道。

據觀點指數監(jiān)測，中期票據成為房企青睞的“香餑餑”，該發(fā)債渠道占比在今年一季度已經上漲至28%，ABS所占比重為15%，資產證券化等其他方式則位于第二順位，為20%。

觀點指數認為，上述數據也凸顯出房企的自我“救贖”：一方面通過加速銷售回款來補充現金流；另一方面通過自籌資金等非標方式緩解資金鏈的緊張局勢。

除中期票據以外，資產證券化也成為房企的新寵。

據同策研究院統計，2017年以來，長租公寓類資產證券化產品發(fā)行筆數已達19筆（包括計劃發(fā)行和已反饋狀態(tài)），融資金額近1000億元，打開了新的融資渠道。

同策咨詢指出，房地產行業(yè)市場逐漸從增量時代步入存量時代，長租公寓作為存量改造的重要解決方式之一充分迎合當前市場發(fā)展階段的需要，成為我國房地產市場長效調控機制的重要組成部分。市場的需求與政策性的支持使長租公寓迎來發(fā)展機會。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示，2018年3月14日，國務院發(fā)文確認我國第一部租賃法案將于今年出臺；《住房銷售管理條例》《住房租賃條例》《城鎮(zhèn)住房保障條例》三條被列入2018年的立法計劃，使得住房租賃市場更加規(guī)范、透明、光明，也更受到政策支持。

在這樣的利好下，現有的長租公寓資產證券化、類REITs及REITs等創(chuàng)新融資產品發(fā)行規(guī)模大，審批速度快。證監(jiān)會也在加緊研究面向個人投資者的公募REITs產品制定相關的政策法規(guī)。租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

“目前我國公寓市場尚未完整與成熟，加之未來在明確的法律法規(guī)指導下資產證券化與REITs等創(chuàng)新金融渠道的拓寬，長租公寓發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。也是基于這樣的優(yōu)勢，大多數開發(fā)企業(yè)把它當作短期的融資工具。”張宏偉同時也指出，從絕對量和對于房企的需求來說，靠長租公寓資產證券化的融資，對房企而言還是杯水車薪。而且長租公寓資產證券化的持續(xù)火熱帶來的潛在沖突也不容忽視。

張宏偉認為：“這一趨勢，雖然在短時間內解決了融資難的痛點，但有些企業(yè)在獲取資金后只注重規(guī)模化擴張，缺少長期運營思維，沒有真正將資金用于持續(xù)提升自身的運營能力，導致難以發(fā)掘盈利點。這也將不利于企業(yè)乃至整個長租公寓行業(yè)健康長期發(fā)展。”

清華大學房地產研究所所長劉洪玉坦言，過去的這一年里，很多企業(yè)還是意識到了外邊的金融環(huán)境的變化，也在努力通過自己的策略的調整，來適應外部環(huán)境的變化，主要體現在三方面措施：一個是企業(yè)要做杠桿，包括創(chuàng)新融資能力和現金流的管理；二是要穩(wěn)運營；三是強管控。