每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

6月3日，港交所網(wǎng)站顯示，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際）更新了IPO申請(qǐng)材料，并提交了新一版的招股書，準(zhǔn)備“四進(jìn)宮”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際曾在2017年6月30日第一次提交招股說(shuō)明書，2018年2月14日第二次提交，當(dāng)年11月22日又進(jìn)行了第三次招股書的提交，每一次都以“失效”告終。這意味著前三次IPO，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際都倒在了門口。

值得注意的是，近期IPO遭遇“失效”的企業(yè)不止萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際一家。就在剛剛過(guò)去的5月，就有中梁控股、海倫堡、奧山控股等房企的招股說(shuō)明書相繼因遞交上市資料超6個(gè)月未上市，被港交所判定為“失效”狀態(tài)。

房企上市為何難跨第一道門檻？

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

一家地方“迷你”房企畫像

公開資料顯示，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際是一家總部設(shè)于安徽的地方性房企，目前僅有90名員工，堪稱“迷你”房企。

招股書顯示，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際于最后實(shí)際可行日期，共有90名雇員；項(xiàng)目分布在安徽的淮南市和六安市2座城市；累計(jì)開發(fā)了16個(gè)項(xiàng)目，其中12個(gè)已竣工，處于可開發(fā)狀態(tài)的項(xiàng)目有4個(gè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2010年起，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際就專注于大型綜合住宅項(xiàng)目“泉山湖項(xiàng)目”的開發(fā)和銷售。第一太平戴維斯報(bào)告顯示，自2015年到2018年，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的泉山湖項(xiàng)目一直保持淮南市“最大住宅項(xiàng)目”的紀(jì)錄。2018年，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際在淮南市房地產(chǎn)開發(fā)商10強(qiáng)中排名第一（招股書資料）。

通過(guò)天眼查，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者找到了安徽泉山湖置業(yè)有限公司、安徽萬(wàn)創(chuàng)發(fā)展置業(yè)有限公司、安徽萬(wàn)創(chuàng)未來(lái)企業(yè)管理有限公司的相關(guān)資料。有趣的是，這三家公司使用的是同一個(gè)電話號(hào)碼。

隨后，記者撥通了上述三家公司的電話，接電話的公司行政人員表示“這里是泉山湖置業(yè)”。同時(shí)，該行政人員在請(qǐng)示上級(jí)之后告訴記者“不接受采訪”。

本次更新后的招股書披露，截至2019年4月30日，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際擁有總建筑面積為98.38萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，較2018年9月末增長(zhǎng)25.01萬(wàn)平方米。其中，開發(fā)中物業(yè)共80.94萬(wàn)平方米，持作未來(lái)開發(fā)物業(yè)12萬(wàn)平方米，可銷售建筑面積為3.21萬(wàn)平方米，可租賃建筑面積為2.24萬(wàn)平方米的未售竣工物業(yè)。

招股書顯示，2016年、2017年和2018年，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的營(yíng)業(yè)收入分別為7.8億元、6.28億元和13.03億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為45%；上述3年毛利分別為1.39億元、1.60億元和4.87億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為44%；凈利潤(rùn)則分別為5416萬(wàn)元、8300萬(wàn)元和24032萬(wàn)元，復(fù)合增幅62%。

雖然利潤(rùn)有不錯(cuò)的增長(zhǎng)，但反觀萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際這3年的凈負(fù)債率，分別為555%、215%、-74%。

對(duì)此，萬(wàn)創(chuàng)給出的解釋是，集團(tuán)于往績(jī)記錄期的高資本負(fù)債比率乃主要由于本集團(tuán)的低基礎(chǔ)總權(quán)益所致。集團(tuán)持有的土地及物業(yè)（分類為投資物業(yè)者除外）均按收購(gòu)成本入賬以符合相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，因此，集團(tuán)的土地及物業(yè)的估值盈余凈額并不反映于集團(tuán)的總權(quán)益內(nèi)。2018年凈負(fù)債大幅降低，主要是由于2018年向華融資產(chǎn)償還約人民幣8.29億元。

為何多家房企倒在IPO門口？

遞交招股書可謂企業(yè)上市正式邁出的第一步，但要跨過(guò)這一步卻并不輕松。

據(jù)了解，IPO申請(qǐng)一欄若“沒(méi)有進(jìn)展”則包含失效、被拒絕、撤回三種狀態(tài)。招股書的有效期為6個(gè)月，如果超過(guò)這一期限企業(yè)仍未成功獲批IPO，在港交所官網(wǎng)上企業(yè)招股書則會(huì)顯示為“失效”，意指這一次申請(qǐng)流程已經(jīng)終止。如果企業(yè)還有繼續(xù)上市需求，可以重新遞交材料，開啟新流程。

僅剛剛過(guò)去的5月，就有中梁控股、海倫堡、奧山控股等房企的招股說(shuō)明書被港交所判定為“失效”狀態(tài)。而上述房企均在2018年即遞交了招股書，并已在失效后更新了資料重新IPO。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在無(wú)論何種規(guī)模的房企，都在積極謀求上市，最主要的目的是融資。甚至越小的公司，可能越熱衷上市。

因?yàn)橥ㄟ^(guò)債券融資和通過(guò)合作開發(fā)來(lái)擴(kuò)大規(guī)模的方式相對(duì)更難，而港股上市對(duì)公司盈利能力的要求比較低。比如多拿幾塊地，或多開發(fā)些項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率很快就會(huì)變正。

那么，為何諸多房企在IPO的第一道門檻就被“絆了一跤”？

張波認(rèn)為，首先應(yīng)該正視流程，按照港交所慣例，擬上市企業(yè)在遞交申請(qǐng)后，有6個(gè)月限期來(lái)解答監(jiān)管機(jī)構(gòu)的問(wèn)題。若6個(gè)月限期內(nèi)沒(méi)能完成對(duì)港交所問(wèn)題的反饋，申請(qǐng)材料就自動(dòng)失效。若要繼續(xù)上市流程，企業(yè)就必須重新遞交材料。

但流程之下，若招股書頻繁遭拒，則需要自省企業(yè)自身的實(shí)力。

“還是要看企業(yè)本身有沒(méi)有核心實(shí)力，或者有無(wú)足夠資源讓其更好發(fā)展。對(duì)于萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際這一類小微房企，優(yōu)化財(cái)務(wù)、擴(kuò)大布局是當(dāng)務(wù)之急。如果兩項(xiàng)基本功都沒(méi)有做好，無(wú)論沖擊多少次，給予的評(píng)價(jià)都只能是‘有待觀察’。”

張波向記者直言，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分化必然加劇，規(guī)?；拇蠓科?，有足夠的體量?jī)?yōu)勢(shì)，又在地域有獨(dú)特的資源，就能夠越來(lái)越容易拿到更好的項(xiàng)目，繼續(xù)提升競(jìng)爭(zhēng)力，不斷擠壓小微企業(yè)的生存空間。所以對(duì)于小型企業(yè)而言，抓住一切機(jī)遇通過(guò)上市等渠道擴(kuò)大市場(chǎng)份額，是其生存之道。

 （文章來(lái)源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）