每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“彩生活的價(jià)值是被低估的。”在很多次年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，彩生活董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事潘軍都會(huì)說(shuō)到這句話。

資本市場(chǎng)是用腳投票的。即使是在管面積最大的物業(yè)管理及小區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，彩生活的股價(jià)常年徘徊在港股物業(yè)股中后位，“物業(yè)第一股”、“O2O戰(zhàn)略”的故事已經(jīng)過(guò)時(shí)了。

2019年，物業(yè)管理公司錄得了最佳業(yè)績(jī)，但彩生活的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)卻放緩顯著。報(bào)告期內(nèi)，彩生活全年共錄得收益38.45億元（人民幣，下同），歸屬于控股股東的凈利潤(rùn)為4.9億元，分別同比增長(zhǎng)6.4%和2.8%。

而去年同期，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)幅度分別是121.9%、51.3%。

與此同時(shí)，彩生活此前最為重視的增值服務(wù)收入還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，增值服務(wù)毛利率也同比減少3.1個(gè)百分點(diǎn)至92.6%。

2017年度，彩生活增值服務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)一度到達(dá)42.9%高位，接近物業(yè)管理服務(wù)的貢獻(xiàn)，但此后就開(kāi)始逐年遞減，2018年和2019年分別是33.6%、31.3%。與此同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)逐步增多，從2017年到2019年分別為47.08%、57.57%、62.17%。

這一次，彩生活終于直面了問(wèn)題。其實(shí)，前任CEO唐學(xué)斌去年的離任已是一個(gè)信號(hào)——彩生活暫時(shí)放棄了“互聯(lián)網(wǎng)+增值服務(wù)”的幻想，將重新回歸線下業(yè)務(wù)。

在3月31日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘軍坦言，彩生活過(guò)往在互聯(lián)網(wǎng)方面投入了比較多的精力，唐總為增值服務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)落地做了很多有效的實(shí)踐。但彩生活在線下組織方面，出現(xiàn)了區(qū)域不平衡、團(tuán)隊(duì)不平衡等現(xiàn)象，公司也想將開(kāi)元國(guó)際、萬(wàn)象美和彩生活社區(qū)進(jìn)行有效整合。

在這一要求下，負(fù)責(zé)管理開(kāi)元國(guó)際、彩生活高端服務(wù)平臺(tái)主要推動(dòng)者的黃瑋無(wú)疑是新任CEO最合適的人選。

這是彩生活反思的結(jié)果。新上任的彩生活執(zhí)行董事，同時(shí)也是花樣年首席財(cái)務(wù)官的陳新禹指出，彩生活管理層對(duì)過(guò)去幾年的發(fā)展策略做了反思和回顧，“互聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性和投入性，我們還是有些認(rèn)識(shí)不足……我們強(qiáng)調(diào)互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略的時(shí)候，可能對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)的重視和強(qiáng)化管理有所不足。”

在物業(yè)管理行業(yè)最為重要的人員配置上，彩生活距離行業(yè)平均還有一定的差距。截至2019年12月31日，彩生活百萬(wàn)平米勞動(dòng)用工數(shù)僅為148人，還出現(xiàn)了同比微跌，而行業(yè)平均的百萬(wàn)平米勞動(dòng)用工數(shù)為228人。

此前，彩生活希望通過(guò)不斷優(yōu)化線上平臺(tái)來(lái)降低密集勞動(dòng)力的依賴，降低服務(wù)成本，但卻降低了業(yè)主的滿意度。

一直以來(lái)，彩生活對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+”的長(zhǎng)期、持續(xù)性的大規(guī)模投入，客觀來(lái)說(shuō)擠壓了基礎(chǔ)物業(yè)的利潤(rùn)，導(dǎo)致基礎(chǔ)物業(yè)的品質(zhì)不能得到有效的保障和提升，這就引起了客戶滿意度的下降和物業(yè)費(fèi)收繳率的下降。“我們對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)這些保盤(pán)的重視程度都不夠，甚至到丟盤(pán)的時(shí)候都沒(méi)有一些強(qiáng)有力的措施。”陳新禹說(shuō)。

另外，彩生活過(guò)去在投資端上也出現(xiàn)了一些重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如彩之家（社區(qū)租房）、彩車位（車位營(yíng)銷）。這對(duì)彩生活整體的流動(dòng)性、負(fù)債均有所影響，也讓市場(chǎng)產(chǎn)生了更多顧慮和擔(dān)憂。

這些問(wèn)題彩生活從去年開(kāi)始已經(jīng)在著手解決，并由潘軍親自掛帥。一方面，去掉重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，回顧物業(yè)輕資產(chǎn)本性；另一方面，一些并不熟悉的業(yè)務(wù)如商管板塊，請(qǐng)專業(yè)人士負(fù)責(zé)，再不行就及時(shí)止損退出。

“我們的股價(jià)是被市場(chǎng)嚴(yán)重低估的。”陳新禹坦言，說(shuō)出這句話其實(shí)心里并不舒服，但彩生活經(jīng)過(guò)2019年的調(diào)整，重新回到了更務(wù)實(shí)、更回歸物業(yè)（本質(zhì)）的戰(zhàn)略，“在未來(lái)不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，大家可以看見(jiàn)彩生活會(huì)有一個(gè)很大的變化，市值股價(jià)應(yīng)該也會(huì)有一個(gè)讓市場(chǎng)、讓我們自己滿意的表現(xiàn)。”

截至2019年12月31日，彩生活的平臺(tái)服務(wù)面積達(dá)到12.11億平方米。其中，合約管理總建筑面積為5.62億平方米，合作及同盟的總建筑面積6.49億平方米。

潘軍分析認(rèn)為，截至2019年底，除了百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司控制的面積之外，至少還有130億平方米（的市場(chǎng)空間），潘軍及其新一屆管理層最需要做的就是思考如何來(lái)整合這部分市場(chǎng)，“我們將用我們的優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)一步拓展市場(chǎng)份額，我們還有7億平方米小股操盤(pán)面積，這些還沒(méi)有進(jìn)入我們的并表面積。”

但根據(jù)彩生活2019年的表現(xiàn)，其平臺(tái)服務(wù)面積的增長(zhǎng)、合約管理面積增長(zhǎng)均出現(xiàn)了大幅放緩，分別為7.88%、1.5%。而2018年同期，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)幅度分別是24.67%、27%。

有一個(gè)好的母公司是多數(shù)物業(yè)公司被資本市場(chǎng)高估值的主要因素，相較于第三方的收并購(gòu)，母公司項(xiàng)目的直接托管來(lái)得更為直接和安心。

同為在管面積過(guò)億級(jí)的雅生活、碧桂園服務(wù)，2019年度合約管理面積的增長(zhǎng)均超過(guò)了30%。其中，碧桂園服務(wù)的合同管理面積已經(jīng)達(dá)到6.85億平方米，收費(fèi)管理面積約為2.76億平方米。

彩生活7億平方米小股操盤(pán)面積成色幾何還尚未可知。

整體來(lái)看，彩生活未來(lái)將強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面：提升業(yè)主對(duì)彩生活的滿意度、強(qiáng)有力地拓展物業(yè)費(fèi)收繳率、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

彩生活CEO黃瑋此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)還表示，彩生活目前的在管項(xiàng)目主要是靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)得來(lái)的，所以項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)單價(jià)都比較低。如果彩生活本次在這類項(xiàng)目中，物業(yè)管理服務(wù)做得非常到位的話，讓業(yè)主認(rèn)可其價(jià)值，就可能會(huì)提升物業(yè)費(fèi)的收繳率和上漲空間。

目前，彩生活旗下物業(yè)費(fèi)在8毛錢(qián)（每月每平方米）的社區(qū)還有150個(gè)，這當(dāng)中只有超過(guò)一半以上的社區(qū)盈利。

這一次，彩生活的決心很大。

對(duì)于線下業(yè)務(wù)的看重，彩生活已經(jīng)體現(xiàn)在最新的定位中。2019年年報(bào)，彩生活已經(jīng)從2018年單純的“社區(qū)服務(wù)平臺(tái)”變成“物業(yè)管理及小區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”；從“專注于通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，搭建線下及線上服務(wù)平臺(tái)”變成“專注于以物業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，搭建線下及在線服務(wù)平臺(tái)”。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)