每經(jīng)記者｜吳抒穎    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

中午11點(diǎn)拿地簽約，晚上6點(diǎn)開工儀式——這一幕由深圳萬科制造。

這家闊別深圳土地公開市場(chǎng)多年的龍頭房企，憑實(shí)力搶了昨日（11月23日）深圳“年內(nèi)最大規(guī)模”土拍的頭條，也成為深圳業(yè)界茶余飯后的談資。

深圳萬科的“心急”是可以理解的，畢竟在大本營(yíng)深圳，其坐穩(wěn)了十多年的銷售額鐵王座或許將在今年失去，再不積極補(bǔ)倉(cāng)，深圳萬科或?qū)?ldquo;無米可炊”。

更為光火的是，這是萬科南方區(qū)域失落的一個(gè)投射。曾經(jīng)是萬科最為閃閃發(fā)亮的區(qū)域，近年來卻不得不面臨銷售額、回款額均表現(xiàn)不佳的窘境。不僅是深圳，在大灣區(qū)的龍頭城市廣州、佛山，萬科也黯淡了許多。即便在新帥孫嘉上臺(tái)之后，情況一時(shí)半會(huì)兒也并沒有好轉(zhuǎn)。

由此，萬科南方區(qū)域是一個(gè)十分值得觀察的樣本。過去幾年，萬科曾經(jīng)在“多元化”領(lǐng)域十分激進(jìn)，南方區(qū)域又是之中的急先鋒。隨著萬科進(jìn)行戰(zhàn)略反思重新提升鞏固基本盤，多元化業(yè)務(wù)多數(shù)消聲，但余波仍在。當(dāng)潮水褪去，那些失去的日子，又將如何找回？

深圳萬科拿地軌跡

就算萬科出現(xiàn)在昨日深圳那場(chǎng)堪稱“史詩級(jí)”的土拍現(xiàn)場(chǎng)，但其時(shí)能夠預(yù)料到萬科能夠有所斬獲的業(yè)界同行實(shí)屬不多。這是因?yàn)?，過往深圳萬科也常常出現(xiàn)在深圳土地拍賣的現(xiàn)場(chǎng)，但它往往是旁觀者，極少舉牌。

回溯過往，萬科這些年在深圳公開市場(chǎng)拿下的土地僅有2018年可以視作“定向出讓”的現(xiàn)為萬科總部用地的土地；再往前，就要到2013年左右萬科在龍崗拿下的商辦用地了。

過去在深圳市場(chǎng)，萬科通常更依賴收并購(gòu)或者聯(lián)合國(guó)企。例如過去兩年受到市場(chǎng)熱捧的“瑧山府”“瑧山道”等豪宅項(xiàng)目，正是收并購(gòu)而來；而HBC匯德中心、瑧灣匯，則是和深圳地鐵合作的項(xiàng)目。

但近年來，一眾開發(fā)商對(duì)深圳市場(chǎng)進(jìn)行一番圍獵之后，萬科的這一優(yōu)勢(shì)在深圳市場(chǎng)已經(jīng)逐漸失去。

故而，萬科對(duì)深圳寶安西鄉(xiāng)尖崗山的這宗宅地，應(yīng)該是勢(shì)在必得。在經(jīng)過百余輪的激烈競(jìng)價(jià)后，萬科最終以上限價(jià)格59.98億元總價(jià)、可售樓面價(jià)6.5萬元/平方米拿下該地塊。

今年前10月深圳房企權(quán)益銷售額TOP20榜單中已無萬科身影 數(shù)據(jù)來源：克而瑞

不過，萬科能夠從這宗土地獲得的利潤(rùn)實(shí)在不會(huì)太多。這宗土地的限價(jià)是8.3萬元/平方米，多名深圳業(yè)界人士在測(cè)算后告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“很難算平，不過萬科（融資）成本低，可能好一些”。

尚不清楚萬科是否為此降低IRR的標(biāo)準(zhǔn)，但拿地當(dāng)日即開工，也可以一定程度上反映出萬科為了能夠?qū)崿F(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”早日入市降低成本所做的努力。

萬科愿意搶下這宗利潤(rùn)不會(huì)太優(yōu)厚的宅地，一方面或許是因?yàn)槿f科董事會(huì)主席郁亮對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)“回歸普通行業(yè)”的預(yù)判，另一個(gè)現(xiàn)實(shí)的原因則是，深圳萬科已經(jīng)沒有太多儲(chǔ)備的項(xiàng)目了，即便算上城市更新，萬科在“大本營(yíng)”領(lǐng)先領(lǐng)跑的優(yōu)勢(shì)也逐漸被同行趕超。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前10月，深圳房企權(quán)益銷售額的TOP20榜單中，不見萬科身影——在今年之前很長(zhǎng)一段時(shí)間，萬科從來都是年度銷冠，但今年它很可能要與這個(gè)位置說再見了。

就算萬科最后兩個(gè)月發(fā)力，它也很難重返第一，畢竟華潤(rùn)置地、招商蛇口等深耕深圳的企業(yè)，今年發(fā)展得也十分迅猛。何況華潤(rùn)置地在年底還有“網(wǎng)紅盤”開盤，留給萬科的超越機(jī)會(huì)并不多。

萬科南方“得與失”

事實(shí)上，不僅是深圳萬科，今年萬科南方區(qū)域整體的表現(xiàn)成色都十分有限，市場(chǎng)份額也稍有降低。

以粵港澳大灣區(qū)另外幾座核心城市為例，萬科僅在東莞守住了優(yōu)勢(shì)。

廣州萬科雖有廣信資產(chǎn)包加持，但這一資產(chǎn)包情況復(fù)雜，解包時(shí)間長(zhǎng)，在短時(shí)間內(nèi)能夠?yàn)槿f科所做的貢獻(xiàn)不會(huì)太多；今年前10月，萬科在廣州的銷售金額不到百億元，落后于保利、越秀和碧桂園；佛山萬科同樣表現(xiàn)平平，權(quán)益金額不敵保利、恒大、碧桂園與時(shí)代。

萬科南方區(qū)域失落是不爭(zhēng)的事實(shí)，今年半年報(bào)顯示，萬科南方區(qū)域的銷售額占比為15.3%，排名墊底；在營(yíng)業(yè)收入之上，南方區(qū)域占比為27.07%，四大區(qū)域之中僅跑贏北方區(qū)域。

資料來源：萬科2020年半年報(bào)

在今年9月份萬科南方區(qū)域的媒體交流會(huì)上，萬科南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官孫嘉被問及南方區(qū)域發(fā)展落后的問題時(shí)坦承，南方區(qū)域相比10多年前排在前面，現(xiàn)在是落后，這是好產(chǎn)品、好服務(wù)做的不夠，所以過去一年基本盤業(yè)務(wù)里面做了很多新嘗試。

“另外，過去幾年時(shí)間里，我們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)領(lǐng)域，包括舊改里面投入的資源比較多，這方面開發(fā)、經(jīng)營(yíng)需要更長(zhǎng)的時(shí)間。不像住宅開發(fā)是快作戰(zhàn)，商場(chǎng)、寫字樓是經(jīng)營(yíng)到成熟期，再以資本化退出的過程，所以不在于財(cái)務(wù)報(bào)表短期的回款。”

孫嘉說的是實(shí)話，萬科南方區(qū)域的探索，也可以為同行提供發(fā)展的思路。

的確，萬科南方區(qū)域過去幾年在非住宅開發(fā)領(lǐng)域投入過多。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，萬科南方區(qū)域在過去一段時(shí)間里，在長(zhǎng)租公寓以及大宗資產(chǎn)方面投入巨大，這部分資產(chǎn)一度是南方區(qū)域嘗試轉(zhuǎn)型的樣板之作，萬科南方區(qū)域是想嘗試在住宅開發(fā)之外，有更多的營(yíng)收來源以彌合住宅開發(fā)領(lǐng)域進(jìn)入瓶頸之后的缺失。

事后證明，住宅開發(fā)在短時(shí)間內(nèi)是很難被取代的。同樣郁亮在那場(chǎng)媒體會(huì)上也直言，孫嘉“做得不夠好，但非常努力”。

所幸，萬科南方區(qū)域回頭為時(shí)仍不晚。據(jù)了解，從去年開始，萬科南方區(qū)域就逐漸嘗試出清一些變現(xiàn)能力較差的重資產(chǎn)項(xiàng)目，深圳、佛山等曾經(jīng)的“明星”項(xiàng)目赫然在列。

此次萬科重回深圳土地公開市場(chǎng)，是一個(gè)積極的信號(hào)，進(jìn)取的萬科南方區(qū)域又回來啦。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)