每經(jīng)編輯｜程鵬    

在美國(guó)，一筆交易猶如“炸彈”，引爆地產(chǎn)圈！

據(jù)證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)6月12日?qǐng)?bào)道，當(dāng)?shù)貢r(shí)間6月11日，彭博社援引知情人士報(bào)道稱(chēng)，美國(guó)房地產(chǎn)巨頭Related Companies旗下一棟辦公樓即將以大幅折扣價(jià)格出售。這棟位于紐約曼哈頓西44街的物業(yè)，2018年購(gòu)入價(jià)格高達(dá)1.53億美元（約合人民幣11億元），但如今，出售的價(jià)格已不到5000萬(wàn)美元（約合人民幣3.6億元），價(jià)格下跌幅度將達(dá)67%。

這筆交易屬于所謂的short sale（即虧本出售）。知情人士稱(chēng)，這棟辦公樓的貸款余額超過(guò)1億美元。意味著，這棟物業(yè)的出售價(jià)，甚至低于未償貸款余額。

對(duì)于這則報(bào)道，Related未立即回應(yīng)置評(píng)請(qǐng)求。

美國(guó)多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)大幅跌價(jià)

當(dāng)前，美國(guó)曼哈頓及其他地區(qū)的辦公室空置率和辦公室改建為住宅的現(xiàn)象繼續(xù)激增，Related虧本甩賣(mài)商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)作標(biāo)志著，美國(guó)后疫情時(shí)代的辦公樓市場(chǎng)又一次遭受重創(chuàng)。

據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)公司高緯物業(yè)發(fā)布的一項(xiàng)研究顯示，截至2023年年底，全美約有五分之一的寫(xiě)字樓處于空置狀態(tài)。這一比例在大城市如洛杉磯和休斯敦甚至達(dá)到了25%。這是美國(guó)過(guò)去40年來(lái)最嚴(yán)重的情況。

除了這筆交易，其他公開(kāi)交易信息也能顯示美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的慘烈現(xiàn)狀，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)正在虧本出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

今年5月份，在美國(guó)得克薩斯州塔蘭特縣法院組織的拍賣(mài)會(huì)上，得克薩斯州沃斯堡最高的建筑—伯內(nèi)特廣場(chǎng)(Burnett Plaza)被得州Pinnacle銀行以1230萬(wàn)美元的價(jià)格買(mǎi)下，每平方英尺僅12.3美元。而在三年前，伯內(nèi)特廣場(chǎng)曾以超過(guò)1.375億美元的價(jià)格出售。意味著，跌幅高達(dá)91%。房地產(chǎn)投資管理公司Shorenstein最近將位于洛杉磯的62怡安中心(Aon Center)掛牌出售，售價(jià)為1.535億美元，遠(yuǎn)低于十年前支付的2.69億美元。

另外，全球最大的私募股權(quán)基金—黑石集團(tuán)也在大幅折價(jià)出售辦公樓。近期，黑石集團(tuán)以約1.86億美元的價(jià)格出售了1740廣場(chǎng)大樓，相較于2014年的買(mǎi)入價(jià)格（6.05億美元），跌幅也超過(guò)69%。

在美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持高利率的背景下，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的壓力正在日益增加。

PIMCO警告：美國(guó)

將有更多的地區(qū)性銀行出現(xiàn)倒閉

值得注意的是，市場(chǎng)對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)正在銀行系統(tǒng)中蔓延。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，到2025年年底，到期的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款總量將超過(guò)1萬(wàn)億美元，而到2027年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)到2.2萬(wàn)億美元。這表明，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的困境可能在未來(lái)兩年內(nèi)成為最大的潛在危機(jī)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)11日援引外媒報(bào)道，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪近日將美國(guó)6家地區(qū)性銀行列入負(fù)面觀察名單，這些銀行的信用評(píng)級(jí)面臨被下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。穆迪稱(chēng)，上述銀行對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款有大量敞口。

報(bào)道稱(chēng)，穆迪將第一招商股份、富爾頓金融、歐德國(guó)家銀行、皮帕克格拉德斯通金融、華盛頓聯(lián)邦儲(chǔ)蓄、F.N.B.Corp.等6家銀行的長(zhǎng)期評(píng)級(jí)列入可能下調(diào)的負(fù)面觀察名單。穆迪表示，利率持續(xù)居高不下加劇了長(zhǎng)期存在的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在周期低迷時(shí)，擁有大量商業(yè)地產(chǎn)貸款的地區(qū)性銀行面臨持續(xù)的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力壓力。

穆迪指出，在美聯(lián)儲(chǔ)加息周期開(kāi)始前的低利率環(huán)境期間，許多地區(qū)銀行對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)大量集中投資。而商業(yè)地產(chǎn)是“不穩(wěn)定的資產(chǎn)類(lèi)別”。以富爾頓金融為例，截至3月31日，商業(yè)地產(chǎn)占有形普通股權(quán)益的267%。

美聯(lián)儲(chǔ)在4月發(fā)布的金融穩(wěn)定報(bào)告中提到了商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。美聯(lián)儲(chǔ)警告，商業(yè)房地產(chǎn)和消費(fèi)貸款敞口較高的銀行可能會(huì)遭受更大的虧損。

據(jù)財(cái)聯(lián)社6月12日?qǐng)?bào)道，資管巨頭太平洋投資管理公司（PIMCO）最新警告稱(chēng)，美國(guó)將有更多的地區(qū)性銀行出現(xiàn)倒閉，因?yàn)檫@些銀行賬面上的問(wèn)題商業(yè)房地產(chǎn)貸款“非常集中”。

PIMCO主管全球私人商業(yè)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的董事總經(jīng)理John Murray告訴媒體，作為商業(yè)房地產(chǎn)（CRE）領(lǐng)域的貸方，美國(guó)地區(qū)性銀行面臨的“真正困境浪潮才剛剛開(kāi)始”。CRE是指非居住性質(zhì)的房地產(chǎn)，包括辦公樓、購(gòu)物中心、酒店等各類(lèi)商業(yè)物業(yè)。

Murray解釋道，關(guān)于美聯(lián)儲(chǔ)降息的不確定性加劇了CRE行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，高借貸成本壓低了估值并引發(fā)了違約，導(dǎo)致作為貸方的地區(qū)性銀行被困在難以出售的資產(chǎn)上。他表示，大型銀行一直在出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，令他們可以避免進(jìn)一步損失。

他補(bǔ)充道，在過(guò)去18個(gè)月中，他的團(tuán)隊(duì)一直在搶購(gòu)一些美國(guó)大型銀行拋售的CRE貸款?！叭欢?，隨著不良貸款因到期而增加，我們預(yù)計(jì)銀行將出售這些更具挑戰(zhàn)性的貸款，以減少其問(wèn)題貸款敞口?！?/span>

而區(qū)域銀行對(duì)這種動(dòng)蕩尤為敏感，今年早些時(shí)候，紐約社區(qū)銀行（NYCB）被曝尋求外部資本支撐其資產(chǎn)負(fù)債表，導(dǎo)致危機(jī)的重要問(wèn)題與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)，事件以外部投資者注資超過(guò)10億美元而告終。

對(duì)于銀行而言，抵押資產(chǎn)價(jià)值的下降可能會(huì)導(dǎo)致“貸款價(jià)值比”上升，也就是貸款金額與實(shí)際抵押品價(jià)值的比值增加。在極端情況下，甚至可能出現(xiàn)貸款金額超過(guò)抵押的房地產(chǎn)市值，給銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來(lái)壓力。

今年3月，MSCI Real Assets在報(bào)告中稱(chēng)，區(qū)域銀行是近年來(lái)唯一沒(méi)有要求商業(yè)地產(chǎn)借款人支付額外首付的銀行，這凸顯了他們?cè)诿鎸?duì)資產(chǎn)估值下跌的脆弱性。上周，Axos Financial Inc.被做空機(jī)構(gòu)興登堡研究以這一原因成功“狙擊”。

MSCI Real Assets報(bào)告預(yù)計(jì)，銀行將在今年面臨約4410億美元的到期房地產(chǎn)債務(wù)。Murray表示，規(guī)模較大銀行的CRE貸款已在2008年危機(jī)后受到限制，不太可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口出現(xiàn)系統(tǒng)性破產(chǎn)。

Murray表示，主要公共抵押房地產(chǎn)投資信托基金的貸款量已比2021年的水平下降了70%?！皬馁Y本市場(chǎng)和基本面的角度來(lái)看，利率上升結(jié)合衰退壓力，給商業(yè)房地產(chǎn)帶來(lái)了真正的挑戰(zhàn)。”

編輯|程鵬?杜恒峰

校對(duì)|何小桃

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（資料圖 圖文無(wú)關(guān)）

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