每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今日（8月8日）晚間，北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），自2025年8月9日起施行。

其中最重磅的一條是，《通知》明確，符合北京市商品住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭，購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。即京籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

圖片來(lái)源：“北京發(fā)布”微信公眾號(hào)

官方消息發(fā)布后，北京多家開(kāi)發(fā)商第一時(shí)間齊齊轉(zhuǎn)發(fā)，有人直呼“刺激”，也有人繼續(xù)推介自家的在售項(xiàng)目。

某央企開(kāi)發(fā)商有關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“對(duì)我們公司肯定是個(gè)比較大的利好，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的項(xiàng)目大部分都在五環(huán)外。這次政策是一個(gè)特別積極的動(dòng)向，我們會(huì)好好把握機(jī)會(huì)，沖一沖業(yè)績(jī)?！?/p>

“五環(huán)外新房市場(chǎng)有望迎來(lái)銷(xiāo)售高峰”

根據(jù)《通知》，符合北京市商品住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭，購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。

也就是說(shuō)，再過(guò)幾個(gè)小時(shí)，京籍家庭，以及連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)2年的非京籍家庭，在五環(huán)外購(gòu)房便沒(méi)有套數(shù)限制。但在五環(huán)內(nèi)購(gòu)房的套數(shù)限制不變，依然是京籍家庭限購(gòu)2套，連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年的非京籍家庭限購(gòu)1套。

此次調(diào)整并不意味著五環(huán)外解除限購(gòu)，放開(kāi)的只是五環(huán)外購(gòu)房的套數(shù)限制，非京籍家庭的連續(xù)社保、納稅等年限要求并沒(méi)有變化。

北京五環(huán)外某樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

去年4月30日，自2011年起執(zhí)行了13年的北京住房限購(gòu)政策迎來(lái)首次調(diào)整。北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》，對(duì)五環(huán)外購(gòu)房限制大幅松綁，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)1套住房。即京籍家庭可買(mǎi)3套住房，京籍單身與非京籍家庭可買(mǎi)2套住房。

對(duì)于今日政策的進(jìn)一步松綁，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京五環(huán)外新房庫(kù)存量占據(jù)整個(gè)北京新房市場(chǎng)庫(kù)存的較高比例，二手房市場(chǎng)中五環(huán)外掛牌房源量也不容小覷。與此同時(shí)，居民的住房需求也逐漸從單一的剛性需求向多樣化改善性需求轉(zhuǎn)變。特別是2025年經(jīng)歷了2月至3月的“小陽(yáng)春”行情，市場(chǎng)在7月至8月又有明顯降溫，這時(shí)候政策出臺(tái)非常有必要。

從具體數(shù)據(jù)看，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，目前北京大約80%的新建商品房房源成交集中在五環(huán)外，當(dāng)下新建商品房住宅庫(kù)存81.4%在五環(huán)外，二手房大約50%房源在五環(huán)外。

“新政利好主要集中于新房，在北五環(huán)外，相對(duì)關(guān)注度會(huì)更高?！睆埓髠フJ(rèn)為，五環(huán)外新房市場(chǎng)有望迎來(lái)銷(xiāo)售高峰。

“一方面，不限購(gòu)政策將吸引更多購(gòu)房者關(guān)注五環(huán)外的新房項(xiàng)目，增加市場(chǎng)需求；另一方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這是一個(gè)積極信號(hào)，將促使他們加快項(xiàng)目建設(shè)和推盤(pán)節(jié)奏。二手房市場(chǎng)同樣會(huì)受到推動(dòng)，更多房源將進(jìn)入市場(chǎng)流通，交易活躍度提升?！睆埓髠ケ硎?。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也向每經(jīng)記者表示，本次政策直接利好五環(huán)外市場(chǎng)，利好布局五環(huán)外的企業(yè)，企業(yè)應(yīng)積極營(yíng)銷(xiāo)把握政策窗口期。政策落地后，預(yù)計(jì)一方面將對(duì)五環(huán)外的市場(chǎng)產(chǎn)生積極作用；另一方面，對(duì)于想賣(mài)出五環(huán)外二手房改善型住房的需求來(lái)說(shuō)，本次政策也帶來(lái)了新機(jī)會(huì)，促進(jìn)這部分改善性需求釋放。

未來(lái)預(yù)計(jì)更多城市跟進(jìn)

《通知》明確，對(duì)成年單身人士在北京市購(gòu)買(mǎi)商品住房的，按照居民家庭執(zhí)行限購(gòu)政策。居民家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套，在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上的非京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套。

公積金方面，《通知》明確，對(duì)借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人，下同）在北京市無(wú)住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄的，由此前認(rèn)定為二套房，調(diào)整成認(rèn)定為首套房。以房屋總價(jià)400萬(wàn)元，公積金貸款100萬(wàn)元、貸款年限30年為例，由二套房調(diào)整為首套房后，首付款最高減少60萬(wàn)元，月供最高減少253元。

最高貸款額度方面，將二套房公積金貸款最高額度由60萬(wàn)元提高至100萬(wàn)元，大力支持改善性住房需求。如借款人滿(mǎn)足適用公積金支持建筑綠色發(fā)展、支持多子女家庭購(gòu)房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優(yōu)惠，最多上浮40萬(wàn)元，最高可貸款140萬(wàn)元。

與此同時(shí)，《通知》將二套房公積金貸款最低首付款比例，由購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)住房不低于35%、購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外住房不低于30%，統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外。

北京五環(huán)外某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有深圳、杭州、西安等超30個(gè)市（區(qū)）跟進(jìn)出臺(tái)提取公積金支付首付款有關(guān)政策，預(yù)計(jì)未來(lái)更多城市將跟進(jìn)落地。

陳文靜指出，公積金政策其實(shí)是本次政策涉及最多的內(nèi)容，優(yōu)化首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、提高二套房貸款額度、降低二套房貸款首付比例、提高年度繳存公積金可貸額度等，均有利于降低購(gòu)房者置業(yè)成本和購(gòu)房門(mén)檻，增強(qiáng)購(gòu)房者置業(yè)能力。未來(lái)公積金政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)期，如支持公積金“帶押過(guò)戶(hù)”，進(jìn)一步加大人才公積金政策支持等。

從市場(chǎng)角度看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，北京新建商品住宅銷(xiāo)售面積304萬(wàn)平方米，與上年同期基本持平；二手住宅成交超10萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)12%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。但7月新房、二手房市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象，本次政策落地將有利于提振市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度好轉(zhuǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

“整體來(lái)看，7月30日中央政治局會(huì)議后，北京率先落地優(yōu)化樓市政策，未來(lái)預(yù)計(jì)更多城市跟進(jìn)，上海、深圳進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策、加大公積金政策支持存在較強(qiáng)預(yù)期。”陳文靜說(shuō)。

政策發(fā)布后的兩個(gè)小時(shí)里，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商發(fā)布了項(xiàng)目宣傳信息，開(kāi)始期待明天（8月9日）。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝