每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜彭水萍    

上周公募REITs二級市場終于止跌回升。截至上周五（8月29日），中證REITs（收盤）指數(shù)和中證REITs全收益指數(shù)均環(huán)比上漲1.06%。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，已上市的73只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達(dá)到65只，下跌的則減少至8只。漲幅最大的三只產(chǎn)品為國泰君安濟南能源供熱REIT、中航易商倉儲物流REIT和嘉實物美消費REIT，周內(nèi)漲幅分別為5.7%、4.29%和4.22%。跌幅最大的三只產(chǎn)品則為工銀蒙能清潔能源REIT、中航京能光伏REIT和華夏華電清潔能源REIT。

行業(yè)方面，上周首單外資消費REITs——華夏凱德商業(yè)REIT正式獲批。同時國泰君安東久新經(jīng)濟REIT的擴募申請也于上周獲批，這是公募REITs市場第八單獲批的擴募項目。此外，上市公司中國外運半年報顯示，REITs項目增厚利潤對沖其他收益下滑，資產(chǎn)盤活戰(zhàn)略見效。

二級市場止跌回升，各類型REITs均收漲

在經(jīng)歷了幾個星期的連續(xù)下跌后，上周公募REITs二級市場止跌回升。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至上周五，中證REITs（收盤）指數(shù)收于846.89點，環(huán)比上漲1.06%；中證REITs全收益指數(shù)收于1073.33點，環(huán)比同樣上漲了1.06%。其中，產(chǎn)權(quán)類REITs和特許經(jīng)營權(quán)類REITs平均周漲跌幅分別為1.6%、1.1%。

底層資產(chǎn)方面，過去一周各類型REITs均收漲。開源證券數(shù)據(jù)顯示，保障房、環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、能源、消費類REITs周內(nèi)漲幅分別為1.84%、0.23%、1.07%、1.13%、1.14%、0.69%、2.49%。

單只產(chǎn)品方面，據(jù)Wind，已上市的73只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達(dá)到65只。漲幅最大的三只產(chǎn)品為國泰君安濟南能源供熱REIT、中航易商倉儲物流REIT和嘉實物美消費REIT，周內(nèi)分別上漲了5.7%、4.29%和4.22%。

環(huán)比下跌的產(chǎn)品則大幅減少至8只。跌幅最大的三只是工銀蒙能清潔能源REIT、中航京能光伏REIT和華夏華電清潔能源REIT，周內(nèi)分別下跌了2.62%、1.3%和0.43%。

值得一提的是，上周全市場66只公募REITs（不計6月后新上市的7只）已全部完成2025年半年報披露。

申銀萬國證券數(shù)據(jù)顯示，以連續(xù)兩年具備完整可比數(shù)據(jù)的REITs樣本進(jìn)行統(tǒng)計，2025年上半年REITs整體營收同比微增0.6%，凈利潤同比下滑7.5%，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）同比提升1.3%；可供分配金額同比收縮4.3%，上半年實際分紅金額同比下降26%，致使平均現(xiàn)金流分派率（未年化）降至2.36%（同比下降50BP），平均分紅率（未年化）降至2.26%（同比下降146BP）。

分板塊來看，消費類資產(chǎn)在“兩新”等政策刺激下表現(xiàn)強勢，營收、凈利潤、可供分配金額同比增速分別為47%、35.6%、46.5%，產(chǎn)業(yè)園和能源類資產(chǎn)基本面則有所弱化，盈利及現(xiàn)金流能力承壓。

首單外資消費REIT獲批

上周，行業(yè)層面也有多項動態(tài)值得關(guān)注。

首先，上周有2單首發(fā)公募REITs取得新進(jìn)展。8月27日，中金唯品會奧萊REIT基金成立。該基金發(fā)起人為Vipshop Holdings Limited（以下簡稱唯品會），原始權(quán)益人及運營管理機構(gòu)為杉杉商業(yè)集團(tuán)，基金管理人為中金基金，計劃管理人及財務(wù)顧問為中金公司，首募規(guī)模34.8億元。

就在同一天，首單外資消費REITs——華夏凱德商業(yè)REIT正式獲批，準(zhǔn)予募集基金總份額4億份。該基金主要原始權(quán)益人及運營管理機構(gòu)是凱德投資，管理人為華夏基金。首批納入兩個資產(chǎn)，分別是位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總建筑面積達(dá)到16.84萬平方米，截至今年3月31日的整體出租率約為96%。另外，作為戰(zhàn)略投資者，凱德投資、凱德中國信托和凱德發(fā)展將共同持有華夏凱德商業(yè)REIT至少20%的份額。

其次，上周國泰君安東久新經(jīng)濟REIT擴募申請正式取得證監(jiān)會批復(fù)，這也是整個公募REITs市場第8單獲批的擴募項目。據(jù)悉，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT本次擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目為東久工業(yè)旗下的東久（南通）智造園和東久（重慶）智造園一期，購入項目資產(chǎn)估值合計3.59億元。

此外，根據(jù)上市公司中國外運上周發(fā)布的2025年中報，可以看到REITs項目增厚利潤對沖其他收益下滑，資產(chǎn)盤活戰(zhàn)略見效。多家券商在分析中指出，今年二季度該公司投資凈收益同比增長73.7%至8.6億元，主要為中銀中外運倉儲物流REIT上市，發(fā)行溢價率達(dá)16.2%，顯著增厚投資收益。

截至8月29日，共有12只REITs基金等待上市。

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