每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

9月底的深圳前海，室外30℃的悶熱與雪場內(nèi)-6℃的寒冷形成鮮明對比。

一墻之隔的“冰火兩重天”，不僅是深圳前海華發(fā)冰雪世界的真實寫照，也是中國室內(nèi)滑雪場爆發(fā)式發(fā)展現(xiàn)狀的體現(xiàn)，以及部分頭部房企向“文旅”賽道轉(zhuǎn)型的迫切嘗試。

9月29日，獲吉尼斯認證為“全球最大室內(nèi)滑雪中心”的深圳前海華發(fā)冰雪世界試運營?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場了解到，試運營首日上午9時許，場館外聚集了大量冰雪愛好者與打卡市民，門票早早售罄，甚至有香港游客組團過來游玩。

9月30日晚間，深圳前海華發(fā)冰雪世界項目方面向記者表示，試運營當日共接待游客超4500人。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的背景下，“地產(chǎn)+文旅”模式能否幫助房企實現(xiàn)轉(zhuǎn)型破局，仍待市場檢驗。華發(fā)股份（SH600325，股價5.34元，市值146.96億元）的打法，無疑是在給有類似轉(zhuǎn)型方向的房企“蹚路”。

9月29日，獲吉尼斯認證為“全球最大室內(nèi)滑雪中心”的深圳前海華發(fā)冰雪世界試運營，當日共接待游客超4500人。圖為華發(fā)冰雪世界內(nèi)部。每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

票價處于國內(nèi)高端梯隊

按照此前計劃，深圳前海華發(fā)冰雪世界項目總投資規(guī)模達296億元（含雪場、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)），在國內(nèi)室內(nèi)滑雪場領(lǐng)域堪稱“標桿級”。不過，深圳前海華發(fā)冰雪世界項目方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，由于該項目后期多宗商業(yè)地塊被政府收儲，因此總投資規(guī)模有所變化。

這樣的重資產(chǎn)投資背后，也揭示了國內(nèi)室內(nèi)雪場典型的“重資產(chǎn)”屬性：高投入、高運營成本、長回報周期。

相對而言，室內(nèi)滑雪場的投入金額明顯高于傳統(tǒng)室外滑雪場。記者梳理國內(nèi)典型滑雪場的投入金額后了解到，室外滑雪場的投入金額數(shù)億元比較常見，而室內(nèi)滑雪場的投入金額動輒就是數(shù)十億元，甚至更高。

如“武夷雪谷”室外滑雪場，雪道總面積15萬平方米，總投資5.1億元；海陽市林山滑雪場占地1200畝，投資1.6億元。廣州熱雪奇跡、上海耀雪冰雪世界等典型室內(nèi)滑雪場的投資金額均超過70億元。

深圳前海華發(fā)冰雪世界的投入更是“加碼”。公開資料顯示，深圳前海華發(fā)冰雪世界此前規(guī)劃的總投資超296億元。

記者注意到，為了緩解資金壓力，2025年7月，華發(fā)股份將7塊未建商業(yè)用地退還給政府，回籠資金約44.05億元。華發(fā)股份在公告中表示，此舉是為了“盤活沉淀資產(chǎn)，規(guī)避持續(xù)開發(fā)的市場風(fēng)險”。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，室內(nèi)雪場在運營成本方面具備“燒錢”屬性。9月30日上午，農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長袁帥向記者表示，室內(nèi)冰雪類文旅項目普遍存在“高投資、高能耗、高運營成本”的特點，項目將面臨平衡“客流吸引力”與“成本控制”的挑戰(zhàn)。

“在成本控制方面，高能耗的制冷系統(tǒng)和龐大的運營團隊將大幅增加運營成本，如何在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下降低能耗和人力成本是關(guān)鍵。在非冰雪熱門城市復(fù)制此類項目，還需突破多重障礙，如氣候差異導(dǎo)致非冰雪城市居民對冰雪運動的認知和接受度較低等。”袁帥表示。

一位冰雪行業(yè)從業(yè)者向記者透露，室內(nèi)雪場全年運營，恒溫制冷系統(tǒng)的持續(xù)用電成為運營成本的重要一環(huán)。而室外雪場僅為季節(jié)性經(jīng)營，核心成本是造雪用電，兩者成本差異顯著。

反映在票價上，深圳前海華發(fā)冰雪世界的定價處于國內(nèi)高端梯隊：平日初級道3小時滑雪票348元起，中/高級道不限時票568元起，高于廣州融創(chuàng)雪世界、上海耀雪冰雪世界等競品。“畢竟整體投入不一樣，所以票價高其實也正常。”上述冰雪行業(yè)從業(yè)者表示。

國金證券研報對深圳前海華發(fā)冰雪世界的盈利預(yù)測顯示，中性預(yù)期下，項目進入成熟期后每年可貢獻營收6.5億元、凈利潤1.3億元。

室內(nèi)滑雪市場快速擴容

盡管面臨多重挑戰(zhàn)，深圳前海華發(fā)冰雪世界的開業(yè)，為深圳增添了一座重量級文旅地標。

記者進入深圳前海華發(fā)冰雪世界內(nèi)部看到，開闊宏大的空間瞬間顛覆了人們對室內(nèi)場館的常規(guī)認知，部分專業(yè)滑雪者也表達了震撼之情。

9月29日上午，中國香港滑雪總會秘書長蕭輝豪在深圳前海華發(fā)冰雪世界項目現(xiàn)場接受記者采訪時表示：“冰雪運動在香港特別受歡迎，（深圳前海華發(fā)冰雪世界）項目在大灣區(qū)，對香港滑雪愛好者來說較為便捷，提供了一個堪稱‘五星級’的場地。”

據(jù)了解，深圳前海華發(fā)冰雪世界場內(nèi)打造了一個4000平方米的冰雪樂園，設(shè)有14項冰雪游樂項目，包括極地探險之旅、雪上卡丁車、速降回旋雪道、飄雪游樂場等。

對于其他待開業(yè)的基礎(chǔ)配套情況，深圳前海華發(fā)冰雪世界項目方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“目前JW萬豪酒店正在緊鑼密鼓籌備，預(yù)計很快營業(yè)。包括潛水基地、超感公園街區(qū)等，將于今年底面世。到時項目除了滑雪，還將呈現(xiàn)攀巖、機車、沖浪、騎行等多元運動業(yè)態(tài)。”

據(jù)記者觀察，從全球格局看，目前國內(nèi)已經(jīng)成為室內(nèi)滑雪的“主戰(zhàn)場”。據(jù)《2024~2025中國滑雪產(chǎn)業(yè)白皮書》數(shù)據(jù)，目前全球規(guī)模排名前十的室內(nèi)滑雪場中，中國已占據(jù)7席，且前五名全部在中國。隨著深圳前海華發(fā)冰雪世界和長春萬達茂滑雪場開業(yè)，全球前十中將有9席屬于中國。待太倉阿爾卑斯國際度假區(qū)二期建成后，全球規(guī)模排名前十的室內(nèi)滑雪場將被中國包攬。

這一盛況背后，是中國室內(nèi)滑雪市場的快速擴容。2024~2025雪季財年（2024年5月1日至2025年4月30日），全國運營的室內(nèi)滑雪場達66家，較2013雪季財年的5家增長超12倍；同期室內(nèi)滑雪場累計產(chǎn)生563萬滑雪人次，占全國總滑雪人次的21.61%，年化復(fù)合增速為15.37%，高于全部滑雪人次12.87%的增速，成為全球滑雪市場的主要增長點。

多位業(yè)內(nèi)專家向記者表示，對深圳來說，這座“全球最大室內(nèi)滑雪中心”填補了深圳大型冰雪文旅項目的空白，在大灣區(qū)融合發(fā)展的背景下極具意義。

國家高端智庫CDI資深研究員宋丁向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，雖然該項目位于深圳，但在大灣區(qū)的“9+2”城市融合已經(jīng)是非常明顯的趨勢了，未來大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)和市場將會形成一體化格局，這對一些重要文旅項目也是新機遇。

企業(yè)運營能力成為關(guān)鍵

記者梳理發(fā)現(xiàn)，除此次布局冰雪世界的華發(fā)股份，在地產(chǎn)企業(yè)中，對“地產(chǎn)+文旅”模式較為輕車熟路的企業(yè)，還包括融創(chuàng)中國、華僑城等。其中，融創(chuàng)中國是典型代表，其文旅板塊已構(gòu)建起涵蓋融創(chuàng)樂園、熱雪奇跡、商業(yè)、酒店等多元業(yè)態(tài)的完整體系，尤其在冰雪文旅領(lǐng)域布局深遠，旗下“熱雪奇跡”品牌已開業(yè)9家室內(nèi)雪場。

值得一提的是，此前深圳前海華發(fā)冰雪世界項目就是由華發(fā)股份與融創(chuàng)中國合作開發(fā)。2020年11月，“華發(fā)股份+融創(chuàng)中國”聯(lián)合體以127.1億元競得深圳寶安沙井地塊，計劃合作開發(fā)該項目。此后，融創(chuàng)中國因流動性壓力退出，該項目由華發(fā)股份全盤接手。

華僑城則在戰(zhàn)略調(diào)整中重提“地產(chǎn)+文旅”雙輪驅(qū)動，強調(diào)旅游業(yè)務(wù)存量提升與增量拓展并重，依托旗下超60家文旅景區(qū)的基礎(chǔ)，試圖通過資源優(yōu)化與產(chǎn)品升級重振核心競爭力。

當下，在住宅銷售增速放緩背景下，“地產(chǎn)+文旅”模式能否成為部分房企發(fā)展的新機會？

袁帥告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“地產(chǎn)+文旅”模式已經(jīng)在業(yè)內(nèi)存在多年，考驗的是企業(yè)資金實力及運營能力。尤其是大型文旅項目，往往需動用數(shù)百億元資金，同時還需預(yù)留充足資金應(yīng)對可能出現(xiàn)的市場波動和意外風(fēng)險。而且，文旅項目的回報周期較長，一般企業(yè)根本難以承受。

“對滑雪文旅項目來說，室內(nèi)雪場需打造獨特IP（具有商業(yè)價值的創(chuàng)意內(nèi)容或品牌）、強化安全保障，并推動與商業(yè)、度假、數(shù)字化業(yè)態(tài)融合，才會在競爭日益激烈的背景下具備吸引力。說到底，最終還是拼企業(yè)的運營能力。”袁帥表示。