每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

城市更新正在從過往的“拆改留”逐步過渡到“留改拆”，行業(yè)正從增量擴(kuò)張邁向存量提質(zhì)，單純依靠“大拆大建”的傳統(tǒng)城市更新路徑已難以為繼，運(yùn)營閉環(huán)與資金適配逐漸成為行業(yè)破局的核心命題。

在國新辦舉行的“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會上，住建部已明確提出“把城市更新擺在更加突出位置”，系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)。

日前，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時表示，對房企來說，現(xiàn)在不能再“重開發(fā)輕運(yùn)營”。擅長住宅開發(fā)的企業(yè)，若想做養(yǎng)老類更新項(xiàng)目，必須補(bǔ)康養(yǎng)服務(wù)運(yùn)營的短板；做產(chǎn)業(yè)園改造的企業(yè)，要懂產(chǎn)業(yè)鏈招商，不能再搞簡單的招租?？梢哉f，運(yùn)營能力已經(jīng)成了項(xiàng)目盈利的核心競爭力，而非附加項(xiàng)。

圖片來源：受訪者提供

告別“住宅開發(fā)包打天下”

NBD：當(dāng)前背景下，房企做城市更新需要具備哪些核心能力？

羅宇：近一兩年，房企做城市更新已開始從“重開發(fā)”轉(zhuǎn)向“重運(yùn)營”，這一趨勢愈發(fā)明顯。

過去“拆改留”模式下，房企靠土地增值就能實(shí)現(xiàn)收益，但現(xiàn)在“留改為主、拆為輔”，若改造后沒有運(yùn)營支撐，投入的資金就無法形成價值閉環(huán)。

多數(shù)地方政府已無力承擔(dān)“只投入不產(chǎn)出”的改造，所以運(yùn)營成了必選項(xiàng)，而非可選項(xiàng)。

從實(shí)踐來看，房企的能力配比正在發(fā)生明顯調(diào)整：過去“開發(fā)能力”占主導(dǎo)，現(xiàn)在“運(yùn)營能力”的權(quán)重至少要提升到50%以上，甚至在核心地段項(xiàng)目中占主導(dǎo)。

比如深圳A Park深圳數(shù)字藝術(shù)公園項(xiàng)目，把老舊工業(yè)園改造成商業(yè)+酒店綜合體，前期的功能定位（專業(yè)策劃）、成本可控的場景設(shè)計(jì)（工業(yè)改體驗(yàn)式街區(qū)）、后期的招商（優(yōu)先選契合區(qū)域消費(fèi)的商戶）和活動運(yùn)營（定期舉辦市集聚人氣），每一步都依賴專業(yè)運(yùn)營能力；再比如北京798藝術(shù)區(qū)，若只做廠房改造而沒有文創(chuàng)及藝術(shù)業(yè)態(tài)運(yùn)營，也成不了今天的城市地標(biāo)。

對房企來說，現(xiàn)在不能再“重開發(fā)輕運(yùn)營”：擅長住宅開發(fā)的企業(yè)，若想做養(yǎng)老類更新項(xiàng)目，必須補(bǔ)康養(yǎng)服務(wù)運(yùn)營的短板；做產(chǎn)業(yè)園改造的，要懂產(chǎn)業(yè)鏈招商，不能再搞簡單的招租。可以說，運(yùn)營能力已經(jīng)成了項(xiàng)目盈利的核心競爭力，而非附加項(xiàng)。

NBD：您預(yù)判“十五五”期間的城市更新政策可能會有哪些傾斜？對房企、地方政府、金融機(jī)構(gòu)來說有哪些機(jī)遇？

羅宇：“十五五”城市更新政策或聚焦四類資產(chǎn)、推動“四好”建設(shè)，在推動“四好”建設(shè)的過程中，對地方政府、房企、金融機(jī)構(gòu)等各方來說都有新的機(jī)遇。

地方政府可以借助社會資金和市場主體力量緩解改造投入的財(cái)政壓力，但需從“主導(dǎo)者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙龑?dǎo)者”，平衡公益、商業(yè)與居民等各方利益。

而房企的機(jī)遇在于承接改造項(xiàng)目代建運(yùn)營、深耕產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營及歷史古建保育活化等細(xì)分領(lǐng)域，挑戰(zhàn)在于告別“住宅開發(fā)包打天下”的舊模式，需根據(jù)項(xiàng)目屬性選擇恰當(dāng)路徑，徹底摒棄傳統(tǒng)開發(fā)思維。

金融機(jī)構(gòu)的機(jī)遇在于融資模式日趨多元，可覆蓋項(xiàng)目全周期，其面臨的挑戰(zhàn)在于“主體、資產(chǎn)與專業(yè)能力適配”。當(dāng)前，金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先支持的許多央國企相對欠缺改造運(yùn)營的實(shí)施能力，對民企又缺乏信心和信任，往往導(dǎo)致部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目難獲資金支持。

NBD：在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的“非限購周期”背景下，對城市更新有哪些影響？

羅宇：非限購周期對城市更新的影響，我的判斷是“促進(jìn)而非加速”。

原因很簡單：城市更新的核心邏輯是“現(xiàn)貨決定期貨”。即房地產(chǎn)市場（現(xiàn)貨）決定存量資產(chǎn)改造投資（期貨）。在非限購周期下，城市更新能否推進(jìn)，關(guān)鍵還是看城市更新資產(chǎn)負(fù)債表平衡，如果改造后收益跑不贏負(fù)債成本，企業(yè)也不會輕易入局，因此更需要對城市更新融資降息等資金成本支持，而非單純依賴限購放松。

城市更新融資模式存在錯配

NBD：房企在城市更新各階段的資金籌措有哪些難點(diǎn)？

羅宇：前期最大的難點(diǎn)在于“資金需求大、風(fēng)險(xiǎn)高”。拆遷涉及補(bǔ)償、過渡費(fèi)，金額不小，但金融機(jī)構(gòu)不愿介入早期項(xiàng)目，擔(dān)憂拆遷進(jìn)度不及預(yù)期；而部分民企又面臨信任問題，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心資金被挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯出險(xiǎn)。

中期改造建設(shè)階段，難點(diǎn)是“現(xiàn)金流承壓”。改造投入是持續(xù)的，若項(xiàng)目有銷售部分（如回遷房之外的商品房），一旦不及預(yù)期，容易影響現(xiàn)金流。即使是純運(yùn)營項(xiàng)目，改造期間沒有收益，全靠自有資金或貸款支撐，對房企資金實(shí)力要求很高。

后期則考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營能力。運(yùn)營培育期動輒需要1~3年，例如歷史文化街區(qū)需通過持續(xù)運(yùn)營聚集人氣、培育商戶，此期間僅有投入而缺乏穩(wěn)定收益，因此對長期資金支持有強(qiáng)烈依賴。

破局關(guān)鍵在于“政策引導(dǎo)+模式創(chuàng)新”。在政策引導(dǎo)上，需要明確金融機(jī)構(gòu)參與規(guī)則，緩解“不敢貸”問題；在模式上，前端用城市更新基金、信托資金，中端用銀行改造貸、開發(fā)貸，后端對接保險(xiǎn)資金以及ABS、CMBS、REITs等資產(chǎn)證券化，形成全周期融資鏈條。同時需強(qiáng)化以“?？顚Ｓ谩睘橹鞯馁J后監(jiān)管，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，住建部已明確要求項(xiàng)目資金必須專項(xiàng)用于本項(xiàng)目。

NBD：目前城市更新領(lǐng)域有哪些創(chuàng)新的融資形式？這些創(chuàng)新形式的核心優(yōu)勢或落地難點(diǎn)是什么？

羅宇：其實(shí)城市更新領(lǐng)域在國內(nèi)歷經(jīng)這么多年發(fā)展，融資模式已經(jīng)相對成熟，如城市更新基金、商業(yè)銀行城市更新貸款、信托、ABS、CMBS、REITs等。但最大的問題不是沒錢，而是存在錯配。

金融機(jī)構(gòu)在放款時，基本已形成“看主體+看資產(chǎn)”規(guī)律，會從合規(guī)性角度優(yōu)先把資金給到央國企。但實(shí)際情況是，并非所有的央國企都具備操盤城市更新項(xiàng)目的能力。而金融機(jī)構(gòu)對民營房企的整體信心弱，如部分民營房企過去出現(xiàn)過把項(xiàng)目資金抽走，導(dǎo)致更新停滯的情況，金融機(jī)構(gòu)不敢放心提供資金。

要解決這一問題，就需要“政策引導(dǎo)+合規(guī)銜接”。在政策層面，研究中的《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法》，將明確金融機(jī)構(gòu)的參與規(guī)則。而在監(jiān)管層面，住建部也明確“房地產(chǎn)資金需用于本項(xiàng)目，避免挪用”，金融機(jī)構(gòu)必須全面轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸鲃庸芾怼睒I(yè)務(wù)模式。

NBD：您對有意布局城市更新的企業(yè)有哪些建議？

羅宇：房企做城市更新，首先要“分類施策”，不能盲目跟風(fēng)。比如高負(fù)債房企，優(yōu)先處理存量舊改項(xiàng)目，通過政企合作、資產(chǎn)出售化解風(fēng)險(xiǎn)，一句話概括就是，先解套再謀發(fā)展。

而對一些低杠桿或新入局的房企，要聚焦細(xì)分領(lǐng)域，比如收并購相對成熟的城市更新項(xiàng)目，參與城市更新項(xiàng)目改造代建運(yùn)營，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造運(yùn)營、歷史古建修繕活化結(jié)合文旅商業(yè)運(yùn)營、社區(qū)便民更新運(yùn)營等，這些領(lǐng)域政策支持相對較多。

最核心的地方在于，入局城市更新的企業(yè)，要建立清晰的商業(yè)模式，明確“為何做和如何做”。不同企業(yè)擅長的領(lǐng)域也不一樣，自有的優(yōu)勢資源也不同。比如，有的房企擅長做運(yùn)營，在招商運(yùn)營、獲取低成本資金等方面有核心優(yōu)勢；有的企業(yè)擅長做改造，在設(shè)計(jì)、成本控制端有優(yōu)勢。

如果進(jìn)行概括，房企做城市更新需要避免“看得到大勢，但沒能力落地”的問題，企業(yè)若能串聯(lián)“投資戰(zhàn)略一商業(yè)模式一操盤能力”，解決“資金一模式一能力”的問題，就有機(jī)會穿越行業(yè)周期。

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封面圖片來源：受訪者供圖