每經(jīng)編輯｜楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)Real-estate-circle）

壹 周 樓 評(píng)

謝國忠、牛刀、國世平、齊俊杰……在中國房地產(chǎn)的歷史上，這些人都曾經(jīng)預(yù)言過房價(jià)的趨勢(shì)，但大部分時(shí)候，他們的預(yù)言全都被證明錯(cuò)了。很多無辜的百姓聽了他們的話，眼巴巴地等著房價(jià)降，結(jié)果卻等來了再創(chuàng)新高，就此再也買不起房子…

專家不靠譜，地產(chǎn)商是不是靠譜？恐怕也不是！

李嘉誠過去兩年大規(guī)模賣出內(nèi)地的物業(yè)，讓很多人相信內(nèi)地房價(jià)已經(jīng)見頂，隨即跟著他一起把房子賣了，結(jié)果呢……

還有證大的戴志康也在去年退出房地產(chǎn)，并且還預(yù)言“房價(jià)就是最后的瘋狂”，可是結(jié)果又如何呢？

在房價(jià)這件事上，似乎沒有人能真正說對(duì)，甚至連短期判斷價(jià)格趨勢(shì)，也很少有人說正確過。

不過，沒有說對(duì)，不代表沒有人做對(duì)。還是有人能抓住了趨勢(shì)的，比如融創(chuàng)、萬科等等。

業(yè)界估計(jì)融創(chuàng)今年會(huì)賺翻，是因?yàn)閷O宏斌在今年房價(jià)漲得最瘋的那些城市都早有布局（很多地和項(xiàng)目，他去年就買了，光地價(jià)已經(jīng)升值一倍以上了）。

萬科雖然比較糾結(jié)，但賺錢還是不耽誤的，比如今年年初收購的綠洲雅賓利，樓板價(jià)就漲到了10.03萬元/平米以上，而它收購時(shí)的項(xiàng)目售價(jià)才六七萬/平，光一個(gè)盤光看報(bào)價(jià)，萬科在這半年里就賺了不少。

好吧，問題來了，他們踩點(diǎn)的技能，我們能學(xué)會(huì)嗎？

房價(jià)走勢(shì)神預(yù)測(cè)：要靠大數(shù)據(jù)研究

答案是，可以！

萬科、融創(chuàng)、恒大……這些公司之所以有能力把握房價(jià)短期行情，狠狠賺上一筆，是因?yàn)樗麄冇写髷?shù)據(jù)。

早在2014年，融創(chuàng)拿下上海顧村地塊時(shí)，邦爺就知道，他們有一支龐大的大數(shù)據(jù)收集和處理隊(duì)伍，靠這支隊(duì)伍獲得的數(shù)據(jù)研究定價(jià)和長期價(jià)格趨勢(shì)。

也許就是依靠了這樣一個(gè)數(shù)據(jù)收集機(jī)構(gòu)，他們才有了精準(zhǔn)預(yù)測(cè)房價(jià)的神能力。去年開盤的大寧北玉蘭公館開盤價(jià)4萬元／平米，新一批推出的價(jià)格更預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到接近6萬元／平米。

而按照顧村新拍的兩塊土地樓板價(jià)和保本價(jià)，未來顧村的新房售價(jià)更預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到7萬元／平米以上。

但就是這樣預(yù)測(cè)房價(jià)神準(zhǔn)的公司，在判斷價(jià)格上也有失誤的時(shí)候。萬科上海在2013年下半年買入張江兩塊“地王”時(shí)，融創(chuàng)和它競爭過，結(jié)果樓板價(jià)只差幾百元，沒有拿下來。然而萬科2014年開盤就把盤賣到了4萬元/平以上，后來一路走高，現(xiàn)在報(bào)價(jià)也已經(jīng)超過7萬元／平米。

據(jù)說，因?yàn)楫?dāng)時(shí)負(fù)責(zé)拿地的融創(chuàng)上海公司數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)人覺得，那塊地掙到錢很難，但萬科只用一年時(shí)間就證明了這個(gè)判斷是錯(cuò)的。

看來，萬科在數(shù)據(jù)方面比融創(chuàng)還牛逼啊~但也有人說這只是因?yàn)樵趶埥菈K市場，萬科的一手信息比融創(chuàng)多而已。（先前萬科在那里開發(fā)了一個(gè)樓盤，名字叫“海上傳奇”，積累了大量當(dāng)?shù)乜蛻舻臄?shù)據(jù)和調(diào)研信息，所以更容易判斷張江的價(jià)格承受能力和房價(jià)上漲空間。）

上述融創(chuàng)數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)人就對(duì)邦爺說過，房地產(chǎn)要搞大數(shù)據(jù)那真是太難了。區(qū)域內(nèi)的所有海量數(shù)據(jù)，都會(huì)在一定程度上影響到房價(jià)，但要把這些數(shù)據(jù)收集全備談何容易，要利用這些數(shù)據(jù)精準(zhǔn)地為目標(biāo)客戶畫像決定價(jià)格，就更難了。

數(shù)據(jù)說：今年上半年可能是最好購房時(shí)機(jī)

你要注意，那是負(fù)責(zé)人早幾年前說的話，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的問題，現(xiàn)在解決起來會(huì)容易得多。

8月28日，易居中國宣布正式完成私有化，并將旗下易居營銷服務(wù)集團(tuán)與克而瑞信息集團(tuán)合并成立“易居（中國）企業(yè)集團(tuán)”（下稱“新易居”），由易居中國創(chuàng)始人之一丁祖昱出任CEO。 恒大、萬科、星河灣、富力地產(chǎn)等十三家房企參與入股投資?！?/p>

在新易居有一個(gè)重要一塊，就是房地產(chǎn)交易服務(wù)由易居營銷、克而瑞大數(shù)據(jù)、樂居電商、房友二手房構(gòu)成，基于房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)，通過線上線下服務(wù)整合，涵蓋增量和存量市場。

之前的資料顯示，克而瑞之前開發(fā)的CRIC訪客分析系統(tǒng)，讓開發(fā)商可以看出來訪人群偏好旅游、閱讀、美食等，常用的A方面，客戶較多關(guān)注的是社交通訊、影音娛樂 、電商網(wǎng)購等方面內(nèi)容，比如購物習(xí)慣，使用的購物平臺(tái)（手機(jī)淘寶、京東、小米商城）、和購物品類分析（家電、護(hù)理、生活服務(wù)），由此分析目標(biāo)客戶的購買能力。另外，克而瑞還可以通過訪客分析系統(tǒng)，了解樓盤的競爭對(duì)手的定價(jià)和品質(zhì)，進(jìn)而有效定制房價(jià)。

作為新易居的股東，包括恒大、萬科、融創(chuàng)、星河灣等房地產(chǎn)企業(yè)，顯然有機(jī)會(huì)近水樓臺(tái)先得月，比其他房企更早一步獲取基于大數(shù)據(jù)分析所獲得的房價(jià)預(yù)測(cè)，進(jìn)而做拿地、漲價(jià)、跌價(jià)的各種決斷。

也正是因?yàn)楹愦蟆⑷f科、融創(chuàng)……這些企業(yè)對(duì)大數(shù)據(jù)的投入和對(duì)新易居的投資，讓邦爺相信，房價(jià)后期還有一輪機(jī)會(huì)。

因?yàn)榫驮趯O宏斌說不會(huì)拿“地王”時(shí)，融創(chuàng)中國卻在今年上半年通過并購等方式增加了將近50%的土地儲(chǔ)備；另外，恒大也增加了3000萬平米左右的土地儲(chǔ)備，一定程度上反映出這些企業(yè)對(duì)未來市場的看好。

只不過，他們新增的土地儲(chǔ)備，并不在一線城市。以融創(chuàng)為例，今年上半年的收購，很多是在武漢、成都、西安、博鰲、東莞等城市，可以看出下一輪房價(jià)行情會(huì)在哪些城市發(fā)生。

＊文中觀點(diǎn)為受訪者言論，和邦地產(chǎn)立場無涉。