穆迪最新研究數(shù)據(jù)顯示，由于2015年與2016年兩年，開(kāi)發(fā)商發(fā)行了大量利率較低的債券進(jìn)行再融資，以替換高成本債務(wù)，而大部分境內(nèi)債券為五年期，一般在第3年可回售，這種債券結(jié)構(gòu)令2018年和2019年開(kāi)發(fā)商債券償付規(guī)模大增。

目前，獲得穆迪評(píng)級(jí)的中國(guó)開(kāi)發(fā)商有52家，包括萬(wàn)科、碧桂園、恒大、中海、世茂、富力、綠地等公司。52家開(kāi)發(fā)商中，有39家將于2018年有總額度達(dá)到392億美元的債券到期或達(dá)到可回售期限。

其中，至2018年，恒大到期/可回售的債券總額是54.56億美元、富力是38.95億美元、綠地是26.32億美元、碧桂園是22.55億美元、萬(wàn)達(dá)是20.87億美元，上述5家開(kāi)發(fā)商債券額度排在前五位，到期及可回售債券合計(jì)163億美元，在受評(píng)開(kāi)發(fā)商明年到期及可回售債券總額中占42%。

2018年，穆迪52家受評(píng)開(kāi)發(fā)商中，有39家有總額度達(dá)到392億美元的債券到期或達(dá)到可回售期限2018年，穆迪52家受評(píng)開(kāi)發(fā)商中，有39家有總額度達(dá)到392億美元的債券到期或達(dá)到可回售期限

為了評(píng)估開(kāi)發(fā)商的償付能力，穆迪提出以開(kāi)發(fā)商2017年底現(xiàn)金/2018年到期及可回售債券總額比率是否超過(guò)1.5倍的水平來(lái)衡量。采用這一比率的原因是穆迪認(rèn)為，不低于1.5倍的開(kāi)發(fā)商可輕松應(yīng)對(duì)其無(wú)法開(kāi)展再融資，且不得不用現(xiàn)金全額償付其2018年到期債券的假設(shè)情景。

目前，除了富力外，其他四家開(kāi)發(fā)商的2017年底現(xiàn)金/2018年到期及可回售債券總額比率均超過(guò)了1.5倍。

今年上半年，多數(shù)房企業(yè)績(jī)?nèi)〉貌煌潭鹊脑鲩L(zhǎng)。據(jù)中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，截至8月27日，78家A股上市房地產(chǎn)公司中期業(yè)績(jī)合計(jì)營(yíng)收2940.7億，凈利潤(rùn)達(dá)到了341.3億，凈利潤(rùn)率達(dá)到了11.6%，相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%，上漲了接近2個(gè)百分點(diǎn)。

而實(shí)時(shí)銷售方面，中指院數(shù)據(jù)則顯示，2017年8月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比上升7.24%，近五成城市環(huán)比上升，同比則下降20.64%。

多家開(kāi)發(fā)商在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出上調(diào)年度銷售目標(biāo)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2017年房企銷售業(yè)績(jī)將再創(chuàng)下新高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2017年房企將迎接歷史上銷售業(yè)績(jī)與利潤(rùn)上漲最迅速的一年。

不過(guò)，調(diào)控的因素依然不可忽略。深圳一家房企高管對(duì)記者表示，“公司去年和今年上半年的業(yè)績(jī)較好，但還是會(huì)擔(dān)心今年下半年和明年上半年的行情，項(xiàng)目入市的價(jià)格和節(jié)點(diǎn)上要考慮的因素變多，公司將更重視回籠現(xiàn)金”。

除了開(kāi)發(fā)商手上持有的現(xiàn)金外、即時(shí)的房地產(chǎn)銷售，融資發(fā)債也能為開(kāi)發(fā)商注入流動(dòng)性。

一般情況下，開(kāi)發(fā)商將保持銀行貸款融資渠道的順暢，從而能夠完成2018年到期銀行貸款的再融資的問(wèn)題。

雖然人行公布的數(shù)據(jù)顯示，自2016年6月以來(lái)，房企的銀行貸款增長(zhǎng)有所放緩，但截至2017年6月，開(kāi)發(fā)商銀行貸款同比仍增長(zhǎng)9.8%，高于2016年底開(kāi)發(fā)商銀行貸款8.4%的增速。

綜合上市房企的公開(kāi)信息，除萬(wàn)達(dá)外，另外4家開(kāi)發(fā)商均在近幾個(gè)月內(nèi)發(fā)行了債券。如，2017年6月，恒大發(fā)行了規(guī)模為38億美元 (新資金) 的境外債券用于債務(wù)備付;2017年4月和7月，富力發(fā)行了人民幣20億元的境內(nèi)中期票據(jù)，并表示票據(jù)募集資金將用于償還現(xiàn)有債務(wù)。

值得注意的是，2016年10月，是房地產(chǎn)融資政策的分水嶺。隨著境內(nèi)去杠桿、境外美元進(jìn)入加息通道，房企融資環(huán)境面臨進(jìn)一步收緊的壓力，境內(nèi)債券發(fā)行活動(dòng)大幅減緩。目前，僅央企招商蛇口一家開(kāi)發(fā)商新獲得了在境內(nèi)發(fā)債的額度。此外，今年第二季度，監(jiān)管部門也加強(qiáng)了對(duì)境外發(fā)債的審查。

以過(guò)去兩個(gè)月開(kāi)發(fā)商的境外發(fā)債情況為例，7月，有龍湖、碧桂園、金地等房企發(fā)債、8月，旭輝、新城控股、雅居樂(lè)等房企也進(jìn)行了發(fā)債，這些房企在穆迪的評(píng)級(jí)以Ba為主。

目前的疑問(wèn)在于低評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商2018年能否進(jìn)入境內(nèi)外債券市場(chǎng)。

不過(guò)，穆迪副總裁、高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任曾啟賢認(rèn)為：“監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于境內(nèi)外發(fā)債的持續(xù)審查導(dǎo)致受評(píng)開(kāi)發(fā)商，特別是低評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商2018年能否及時(shí)完成債券再融資的能力存在一定的不確定性。但我們認(rèn)為即使在投資者選擇回售全部債券，且開(kāi)發(fā)商無(wú)法實(shí)現(xiàn)債券再融資的假設(shè)壓力情景下，多數(shù)受評(píng)開(kāi)發(fā)商仍有能力完成2018年到期債券的償付，同時(shí)保留充足的流動(dòng)性。”

來(lái)源：一財(cái)網(wǎng) 記者 

陳淑貞