每經(jīng)編輯｜王嘉琦    

樓市就是一座“圍城”，還沒買的希望跌，買到的希望漲。

為了讓自己的房子賣出高價，近日，杭州和南京出現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主在賣房時聯(lián)合漲價的情況。

中新網(wǎng)客戶端5月30日報道，根據(jù)網(wǎng)上流傳的幾份通告，杭州幾個小區(qū)業(yè)主內(nèi)部達成有關本小區(qū)“上調(diào)二手房價”的共識，并提出了“二手房指導報價”。

這樣做，合法嗎？

小區(qū)業(yè)主聯(lián)合漲價：比市價高一萬

據(jù)中新網(wǎng)報道，杭州某小區(qū)業(yè)主群中的通告稱，“自2018年6月1日起，所有業(yè)主二手房指導報價如下：58000元-65000元/平方米。”

從該小區(qū)市場價來看，記者查詢某二手房交易平臺APP發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)二手房掛牌價多在4.4萬～4.8萬元/平方米，最近的一套成交價也只有4.2萬元/平米左右。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

也就是說，公告中提出的“指導報價”比市場價高了至少1萬元/平方米。

上述小區(qū)周邊一名房產(chǎn)中介告訴記者，據(jù)業(yè)主反映，在業(yè)主群中確實發(fā)過這種通告。但誠心賣房的主業(yè)不會受這種消息的影響，因為他們了解近期房子的成交價。

“肯定還是有掛高價的業(yè)主，但這些人都是不著急賣房的。”他說，“小區(qū)均價只有4.7萬元左右，但5月29日，有套房子報價5.4萬元，前幾天還有一套報價6萬元。對于報價過高的房子，只在內(nèi)部系統(tǒng)掛出，不在外網(wǎng)顯示。”

此前，南京某小區(qū)也被爆出業(yè)主聯(lián)合漲價的情況。

據(jù)《揚子晚報》4月26日報道，南京橋北片區(qū)的一家老盤的部分業(yè)主擬訂了一份《告明發(fā)業(yè)主同志意見書》，要求“從今年5月1日起，所有業(yè)主的二手房指導報價”往上提升7000元-10000元/平方米不等。此次提價已經(jīng)于今年4月10日達成共識，提價的理由主要有兩條：

首先是物業(yè)管理企業(yè)的更替，引入愛濤、紫竹兩家物業(yè)公司后，該小區(qū)的管理水平已有較大改進，小區(qū)衛(wèi)生、安全水準大幅提高，《意見書》希望業(yè)主“提高自信度，切忌妄自菲薄、自賤自貶”；

其次，改小區(qū)兩年來的二手房價均無變化，而實際性價比遠遠高于當前二手房價，提價行為是為了“保護業(yè)主財產(chǎn)不被少數(shù)賤賣急賣業(yè)主之自損之行為侵害”。

對于提高報價后的具體幅度，《意見書》也做出了詳細規(guī)定，包括

一居室29000元-30000元/平方米，二居室28000元-29000元/平方米，三居室28000元-28500/平方米，四居室28000元-28300元/平方米，頂躍25000元-27000元/平方米，一線江景房29000元-30000元/平方米。

揚子晚報記者在多家平臺上查詢到，該小區(qū)最近的二手房價格均價為21000元/平方米，跟這份《意見書》所倡議的價格相比，房價的差距竟然接近10000元/平方米。

專家：聯(lián)合漲價不違法，但沒法實現(xiàn)

那么，試圖在賣房時聯(lián)合漲價，這樣的行為是否合法？

“這說明業(yè)主對于項目的增值預期較大，不愿意價格下跌。其實是一種很正常的現(xiàn)象，購房者對于價格上漲的想法是正常的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中新網(wǎng)記者表示。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

但他同時指出，不正常的就是所謂價格聯(lián)盟，二手房買賣是自由市場，報價是自由的，業(yè)主期望通過此類業(yè)主群來實現(xiàn)價格的統(tǒng)一，其實根本沒法實現(xiàn)。

“更關鍵的是，價格是市場決定的，業(yè)主本身只可以接受市場的價格，各類所謂價格聯(lián)盟，是一種典型的炒房心態(tài)。”嚴躍進說。

北京云通律師事務所主任閆兵告訴中新網(wǎng)記者，目前尚沒有明確法律依據(jù)能夠?qū)I(yè)主聯(lián)合漲價的行為定性為違法。目前，與之相關的法律規(guī)范主要是《消費者權益保護法》和《反不正當競爭法》，但都是從調(diào)控行業(yè)或經(jīng)營者的角度出發(fā)，并沒有直接對“消費個體”進行限制。小區(qū)的業(yè)主顯然不屬于法律規(guī)定的經(jīng)營者或房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者。同時，業(yè)主出售房屋是行使《物權法》賦予的處分權，業(yè)主有權自行確定價格，甚至基于自愿組成個體集群確定私有財產(chǎn)價格。

但他也指出，基于《物權法》對私有財產(chǎn)的保護，該小區(qū)部分業(yè)主組成價格聯(lián)盟，制定的所謂“價格調(diào)控”措施也不具有任何法律強制力，小區(qū)內(nèi)不愿參與該組織的業(yè)主依舊可以自行確定房屋出售價格，任何組織均無權干涉其自由處分合法財產(chǎn)。

北京岳成律師事務所高級合伙人岳屾山向《中國之聲》表示：如果說是壟斷行業(yè)，或者是一些壟斷企業(yè)聯(lián)合漲價，可能構成壟斷行為。如果是一些還沒達到壟斷程度的經(jīng)營者串通漲價的話，可能是擾亂市場或者說是不正當競爭，那么這也是違規(guī)行為。但是作為業(yè)主的話，他只是處分自己的財產(chǎn)。因為個人出售房屋，買賣雙方有同樣的議價能力，不涉及到壟斷的情況，也不涉及到強迫交易的情況。從這個角度上來講，應該還不至于構成違規(guī)違法的情況。

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