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深圳商業(yè)新地標險“翻車”?每經記者實探K11:部分設施已完成整改,品牌仍待升級,項目方回應也來了

每日經濟新聞 2025-05-11 17:55:06

4月28日,深圳太子灣K11開始試運營,首日吸引30萬客流。然而,項目也面臨體驗落差、招商爭議等問題。5月10日,《每日經濟新聞》記者實探發(fā)現,部分問題已解決,但業(yè)態(tài)豐富度不足等核心爭議仍待破解。項目相關人士回應稱,一直在復盤和解決問題,采用“先聚人氣再調業(yè)態(tài)”策略,并計劃2026年推出二期。

每經記者|陳榮浩    每經編輯|陳夢妤    

在深圳南山區(qū)太子灣,耗資百億元、歷時7年打造的K11 ECOAST海濱文化藝術區(qū)(以下簡稱K11),于4月28日開始試運營。

這個承載著“大灣區(qū)文化零售新地標”厚望的項目,根據招商蛇口微信公眾號披露的數據,開業(yè)首日即吸引30萬客流,“五一”假期日均客流超15萬,成為大灣區(qū)文旅新熱點。

注:該K11為招商蛇口和香港新世界合作項目。

然而,與高人氣相伴的是體驗落差、招商爭議與運營瑕疵的集中爆發(fā):動線混亂、品牌“掉檔”、馬桶圈尺寸不符、設施倉促等問題引發(fā)不少網友吐槽,“期待越大,失望越大”的聲音不絕于耳。

5月10日,《每日經濟新聞》記者實探該項目了解到,此前被網友批評的馬桶圈尺寸不匹配、導航屏空白、衛(wèi)生死角等問題已基本解決,但業(yè)態(tài)豐富度不足、高端品牌缺位等核心爭議仍待破解。

每經記者通過電話采訪從項目相關人士處了解到,過去一周,在看到網友的吐槽后,項目一直在進行內部復盤,并針對性地解決問題。我們也沒想到“五一”期間人流量會這么大,在相關人員配備、招商進度等方面確實存在不足。

該人士回應稱,K11并非單純的商業(yè)綜合體,整體采用的是藝術+商業(yè)模式,將通過“先聚人氣再調業(yè)態(tài)”的策略逐步優(yōu)化,并計劃于2026年推出二期。“實際上在項目正式開業(yè)以前,我們就通過各種藝術展吸引游客,未來幾個月還會有類似的藝術展”。

深圳太子灣K11 每經記者 陳榮浩 攝

實探網友高頻提及的K11項目槽點

這個“五一”假期,K11成為不少網友的打卡點。

但與此同時,各種吐槽聲音也不斷,主要槽點包括“馬桶圈與馬桶不匹配”“商場優(yōu)惠碼顯示亂碼”“堵車、停車難”等。

5月10日周六下午1點,K11北館入口處人流量較大,北館與南館中間的連廊處以及觀景臺,還有不少游客慕名過來拍照、打卡。

每經記者觀察到,盡管仍有部分店鋪圍擋施工,但整體運營秩序趨于穩(wěn)定,此前網友提到的“馬桶圈與馬桶不匹配”“商場優(yōu)惠碼顯示亂碼”等問題目前已基本得到解決。

項目方提供的數據顯示,K11試運營期間日均客流達10萬人次,周末峰值突破15萬,遠超片區(qū)原有商業(yè)體水平。

有消費者在現場向每經記者表示:“第一次來逛,項目整體業(yè)態(tài)較多,就是層高有點低,老在里面打轉,讓人有點壓抑。”

另外,由于對商場結構不熟,一家人一直在北館逛,此后在記者指引下才從北館逛到南館。

每經記者實探了解到,K11南館與北館的裝修風格存在顯著差異,其中南館以黃色為主基調,業(yè)態(tài)囊括親子娛樂、戶外休閑、潮流零售等;北館整體基調偏暗一點,業(yè)態(tài)包括藝術展覽、特色餐飲、空中禮堂等。

中午時分,部分餐飲店鋪排起了長隊 每經記者 陳榮浩 攝

臨近中午時,費大廚、綠茶、霸王茶姬等部分知名連鎖餐飲店鋪已排起了長隊。

部分樓層店鋪還在裝修,人流量較少 每經記者 陳榮浩 攝

相比之下,其他店鋪整體人流量并不算高,不少樓層還因為有店鋪在裝修中,令消費者發(fā)出“并沒有那么好逛”的感慨。

除了傳統商超部分,K11北部與南部連廊的外側,還有一棟樓專門用來開設各種藝術展。或許是因為需要收費,當日來參觀各類藝術展的游客與商場的高人流量形成了鮮明對比。

部分游客在與每經記者交流時提到,“即便不購物,來海邊看展、散步也挺好”。這種“商業(yè)+藝術+自然”的復合模式,也成了K11項目的一大特色。

項目方回應“一直在復盤和解決問題”

5月10日下午,針對目前部分網友對K11的吐槽和爭議,項目相關人士通過電話向每經記者進行了回應。

該人士坦言,“五一”期間的30萬單日客流遠超預期,暴露出籌備不足的問題。如前所述,過去一周,在看到網友的吐槽后,項目一直在進行內部復盤,并針對性地解決問題。

“‘五一’期間的實際到客量遠超預期,導致清潔、安保、設施運維壓力驟增。”她進一步解釋,“五一”后,項目方成立了專門的整改群,每日對商場進行巡場檢查,發(fā)現問題立即整改。如今,商場環(huán)境已得到了顯著改善,日常運營趨于正常、舒適狀態(tài)。

除了硬件設施的持續(xù)優(yōu)化,項目方也在不斷調整商業(yè)策略。鑒于當前商業(yè)環(huán)境的挑戰(zhàn),項目采用了“先有氣場再有商場”的策略,通過前期文化藝術活動等聚攏人氣,以此吸引更多品牌入駐,待片區(qū)相對成熟后會逐步引入高端品牌。

“我們觀察到,‘五一’期間費大廚等餐飲品牌的高人流量,證明人氣已具備商業(yè)轉化基礎。”該人士透露,已經有部分頭部品牌表達入駐意向,因此我們希望先通過各種運營把人流量做起來,同步再考慮招商。

“這其實也是一種正向循環(huán),在當下的市場環(huán)境下,品牌其實也在各方權衡,相對來說會更謹慎。”

此外,針對部分游客反饋的“層高過低”“香氛味過濃”等問題,上述人士回應:“對于一些消費者比較主觀的看法,其實是沒辦法去評判的,不是每個人都會有類似感受。”

對于“五一”期間出現的停車問題,該人士表示,主要是因為當時未完全開放停車場,且周邊市政道路尚未交接。后續(xù)將與周邊商業(yè)、辦公樓、公寓樓等協同合作,開放更多停車位,并借助“五一”經驗,提前做好節(jié)假日的運營籌備工作,以確保能夠順暢承載大客流。

“其實項目定位一直都不是傳統意義上的商場,而是一個融合了文化藝術與商業(yè)的綜合體,包含商業(yè)體、公園以及文化藝術中心等部分,致力于打造文化藝術區(qū)。”上述人士補充道。

“是一個不斷調整和優(yōu)化的過程”

每經記者注意到,新世界目前在中國內地上海、武漢漢口、武漢光谷、沈陽、寧波、廣州、深圳開了7個K11項目。

據新世界發(fā)展2024/2025中期報告披露數據,前海太子灣項目總建筑面積為22.85萬平方米,覆蓋文化空間、辦公樓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。此外,廣州長隆萬博的廣州第二座K11項目將于今年第三季度開業(yè)。

“隨著全國各地的物業(yè)投資項目相繼落成和開業(yè),有助于提高本集團的經常性租金收入占比,有效帶動本集團業(yè)績穩(wěn)步提升,提供充足的現金流。”新世界發(fā)展在財報中提到。

5月10日下午,中國城市專家網研究院院長宋丁在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示,采用先匯集人氣再補足業(yè)態(tài)的方式,是當前市場行情中多數商超可能采用的一種策略。目前深圳的商業(yè)項目已足夠多了,而大商業(yè)體里重要的奢侈品品牌店也就幾家,很難批量入駐。相對來說,太子灣K11項目比較大膽一個地方在于,采用了一個“商業(yè)+藝術”模式,跳出了過往傳統的商業(yè)邏輯,這也是目前企業(yè)在堅持做的一個方向。

在宋丁看來,深圳不缺高端商場,但缺真正有文化內涵的商業(yè)空間,K11需要在藝術表達與消費便利性之間找到平衡點。

“未來商場的發(fā)展空間,一定是不斷去迎合需求端變化的,比如“00后”和“10后”,他們可能更喜歡體驗式、感受式、互動式的空間,如何在空間運營上讓這一代人不斷接受,是需要一個不斷調整和優(yōu)化的過程。”宋丁說。

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封面圖片來源:每經記者 陳榮浩 攝

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